Залоговое обременение, наложенное на квартиру, не воспрещает собственнику пользоваться ей по своему усмотрению. Но, пока кредит не погашен, всё, что происходит с квартирой, касается в том числе и банка. Поэтому все серьезные операции с квартирой, которые касаются распоряжения правом собственности и некоторые другие, придется согласовывать с банком.
Продажа/дарение квартиры. Квартира, на которую наложено залоговое обременение в связи с ипотекой или в связи с тем, что она выступает в качестве обеспечения по залоговому кредиту по-прежнему принадлежит своему владельцу. Но залогодержатель (т.е. банк) в этом случае выступает как один из формальных совладельцев. Поэтому все вопросы, связанные с переходом права собственности, должны получить одобрение банка. Продажа и дарение квартиры в залоге не запрещены. Но банк должен рассмотреть и согласовать покупателя или одаряемого: поскольку обременение до момента погашения кредита никуда не исчезает, его проверяют так же, как и заемщика. Главный вопрос при этом – сможет ли он выполнять связанные с новой собственностью обязательства по кредиту?
Но при этом такой вариант распоряжения правом собственности на залоговую квартиру как завещание, ни с кем согласовывать не нужно. Банк никак не может влиять на решение собственника. Его не касается ни выбор наследников, ни конкретные условия завещания. После смерти собственника его долги тоже являются частью наследства и, принимая наследство, в т.ч. и квартиру, наследники уже будут самостоятельно договариваться с кредитной организацией и решать судьбу залогового имущества.
Сдача квартиры внаем. В теории ничто не запрещает использовать залоговое имущество для сдачи внаем. Тем более что заемщик в таком случае получает дополнительный источник дохода, что делает его ценнее для банка, поскольку повышает его финансовую стабильность и пропорционально понижает риск просрочек и задолженности. Но ключевым в вопросе сдачи является кредитный договор:
- Если в договоре вопрос сдачи квартиры не отражен никак, то никто не вправе запретить заемщику сдавать квартиру и никто не может требовать согласования сдачи внаем с банком.
- Если в договоре прямо написано, что для сдачи внаем требуется согласование с банком – придется согласовывать.
- Если в договоре есть пункт, прямо запрещающий сдачу внаем – то сдавать нельзя. Но всегда можно попробовать обратиться в банк и договориться о корректировке условий. Если эта попытка увенчается успехом, то квартира будет сдаваться с согласия банка.
При этом надо помнить о том, что даже если вопрос сдачи никак не регулируется договором, сдавая жилье, нужно соблюсти требования закона. А именно: сдавать квартиру только «по белому», с заключением договора (обычно на срок до года, т.е. не требующего регистрации в ЕГРН) и платить положенные налоги с дохода от сдачи жилья внаем (НДФЛ 13%). Нарушать закон с залоговой собственностью – плохая идея.
Ремонт и перепланировка квартиры. Поддержание квартиры в пригодном для проживания состоянии – прямая обязанность владельца. Поэтому любой текущий или косметический ремонт квартиры может производиться без каких-либо согласований с банком. Точно так же можно менять окна и двери, ставить новую сантехнику и менять покрытия.
Но если ремонт или переделки касаются изменения технических характеристик квартиры, то есть напрямую влияют на ликвидность залоговой недвижимости, проект обязательно должен быть согласован с банком. Проект перепланировки или переустройства квартиры нужно представить в кредитную организацию и без одобрения работы начинать нельзя.
Регистрация других жильцов. Владелец может регистрировать в своей квартире других людей. Но, как и с ремонтом, все зависит от того, какая предполагается регистрация. Регистрация родственников и членов семьи на постоянной основе не требует согласования с банком. Это целиком выбор и ответственность собственника квартиры. Предоставление временной регистрации третьим лицам связано с условиями договора и часто смыкается с вопросом сдачи квартиры в аренду:
- Если в кредитном договоре никак не прописаны условия регистрации в залоговой квартире, то собственник может никого не спрашивать и никакого согласования не требуется.
- Если в договоре стоит условие, что временная регистрация может предоставляться только при согласовании с банком – каждого регистрируемого придется представлять и решать вопрос индивидуально.
- Договор может прямо запрещать временную регистрацию. Можно попробовать пообщаться с банком и пересмотреть этот пункт.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.