Ипотечный кредит для многих — единственная возможность обзавестись собственным жильем. Рассказываем, как правильно купить недвижимость в кредит и не прогадать.
Что такое ипотека и что можно купить с ее помощью?
Ипотека — это банковский кредит на покупку недвижимости. Вы берете у банка деньги в долг под проценты, а купленная недвижимость становится залогом того, что вы эти самые деньги вернете.
Пока ипотека не погашена полностью, продать недвижимость или совершить какие-либо другие сделки с ней можно только с позволения банка.
В ипотеку можно купить не только квартиру, но и долю в квартире, земельный участок, частный дом, комнату, таунхаус, апартаменты.
Как понять, что вы подходите под ипотеку?
Чтобы претендовать на ипотечный кредит, нужно соответствовать нескольким условиям:
- быть старше 21 года (несмотря на заявленные в законодательстве 18 лет, на практике банки выдают ипотечные займы именно с 21 года);
- иметь стабильный доход и стаж не менее трех месяцев на последнем рабочем месте.
Для льготных ипотечных кредитов существуют дополнительные требования — свои для каждой программы.
Что сначала — выбрать недвижимость или взять кредит?
Если вы не определились с конкретным объектом, но знаете, сколько денег примерно готовы потратить, то сначала возьмите ипотеку. Вы можете подать заявку сразу в несколько банков, оценить разные предложения и выбрать из одобренных вариантов оптимальный.
Далее, в зависимости от банка, у вас будет от одного до трех месяцев на поиск подходящей под одобренную ипотеку недвижимости.
Если же вы точно знаете, что хотите купить и сколько стоит этот объект, обращайтесь в банк за конкретной суммой.
Идеальный срок ипотеки — какой он?
На сколько лет брать ипотеку? Чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж. Чем меньше срок, тем больше ежемесячный платеж. Все логично!
Чем больше срок ипотечного договора, тем выше переплата. Это связано с тем, что при аннуитетном графике выплаты задолженности (одинаковая сумма каждый месяц) первые несколько лет вы платите в основном проценты и лишь небольшую часть тела кредита.
Выбирая срок ипотечного кредита, оцените свои финансовые возможности и честно ответьте на вопрос «Какую сумму в месяц я смогу платить?». Платеж по ипотеке не должен превышать 50% ваших ежемесячных доходов — при больших выплатах велик шанс возникновения задолженностей и снижение качества жизни.
Как выгоднее гасить ипотеку?
Есть два варианта: уменьшить общий срок договора или снизить ежемесячный платеж. При уменьшении срока вы сэкономите на общей переплате, а при снижении платежа сделаете жизнь комфортнее или увеличите количество денег, которые сможете использовать для досрочного погашения. Оба способа выгодны, но какой именно выбрать — решать вам.
«У меня нет денег на первоначальный взнос. Как быть?»
Сегодня банки в основном предлагают ипотечные кредиты с первоначальным взносом, обычно он составляет 10—20% от общей стоимости недвижимости. В качестве части первоначального взноса можно использовать материнский капитал и другие субсидии и льготы.
Если средств на первоначальный взнос нет, но в собственности есть другая недвижимость, можно взять кредит под залог. Каковы плюсы и минусы залогового кредита, чем он отличается от обычного займа и как оформить его правильно, мы уже рассказывали в этом материале.
А страховка обязательна?
По закону обязательным является только страхование недвижимости, которая остается в залоге у банка, и отказаться от такой страховки нельзя.
Оформлять ли другие полисы (страхование жизни, здоровья и т. д.), решает заемщик, но есть ряд тонкостей. При отказе от дополнительных полисов страхования жизни и здоровья банк может значительно повысить ставку.
«Первичка» или «вторичка»?
У обоих вариантов есть свои достоинства и недостатки, и ставки по ипотеке на «первичку» и «вторичку» отличаются.
При покупке жилья на вторичном рынке можно подать заявку на кредит еще до того, как вы нашли конкретную квартиру, в случае одобрения определенной суммы у вас будет больше пространства для маневра и дальнейшего выбора. А еще можно подобрать вариант из аккредитованных именно этим банком квартир и получить при этом скидку.
Подробно о том, как купить квартиру на вторичном рынке и какой процент по ипотеке предлагают в этом случае банки, мы уже писали ранее.
Если вы планируете покупать квартиру в новостройке, сначала выберите объект: у компаний-застройщиков для клиентов часто есть спецпредложения в партнерстве с банком, и ипотечная ставка в этом случае может быть выгоднее.
Купить квартиру в новостройке можно с использованием госпрограммы льготной ипотеки. Что это за зверь и какую ставку можно получить, расскажем ниже.
Как получить льготы и скидки?
В апреле 2020 года в России стартовала программа льготной ипотеки на покупку квартир в строящемся жилье, она должна была завершиться 1 ноября 2020 года, но затем была продлена. До 1 июля 2021 года можно оформить ипотеку на первичном рынке под 6,5% годовых — в Москве и Петербурге можно получить до 12 млн рублей, в остальных регионах — до 6 млн.
В начале июня президент РФ Владимир Путин постановил продлить программу льготной ипотеки с господдержкой еще на год: ставка с 1 июля вырастет до 7% годовых, а предел суммы для всех регионов составит 3 млн рублей.
Помимо этой существует еще несколько льготных ипотечных программ:
- «Ипотека для семей с детьми». Актуальна для семей, у которых ребенок родился после 1 января 2018 года, или для семей, воспитывающих ребенка-инвалида. По этой программе можно взять ипотеку по ставке до 6% годовых на весь срок;
- «Сельская ипотека». Для желающих купить жилье в сельской местности в ипотеку по ставке до 3% годовых;
- «Дальневосточная ипотека». Максимальная ставка по этой программе всего 2% годовых, но есть очень много ограничений. Самое главное — жилье должно быть в Дальневосточном федеральном округе;
- «Ипотека для военнослужащих». Программа действует уже более 15 лет, рассчитана на военных-контрактников.
Банки и компании-застройщики предлагают дополнительные скидки по ипотеке при выполнении определенных условий. Например, можно снизить процентную ставку, если воспользоваться электронной регистрацией права собственности. Что это за процедура и как она работает, мы рассказывали здесь.
Как найти выгодное предложение и не прогадать со ставкой?
Чтобы выбрать оптимальный вариант, подходящий именно вам, надо оценить все доступные предложения от банков. Проще всего это сделать с помощью сервиса «Мастер подбора ипотеки».
Как это работает:
1. Вы отвечаете на вопросы анкеты: выбираете цель «покупка недвижимости», указываете стоимость недвижимости, первоначальный взнос и срок, в течение которого рассчитываете закрыть ипотеку.
2. Получаете подборку предложений, сформированную индивидуально на основе вашей анкеты. В подборке будут только те банки, которые с наибольшей вероятностью одобрят ипотеку.
Как выбрать самый выгодный вариант? Все просто: ставка должна быть низкой, а вероятность одобрения кредита — высокой. То есть из тех кредитов, где вероятность одобрения выше, выбирайте те, у которых самая низкая ставка.
Отправить заявку можно сразу в несколько банков, а затем выбрать то предложение, которое подойдет именно вам.
