Интервью с экспертом по коммерческой недвижимости Международного агентства недвижимости "Жилфонд", Алексеем Маловым.
- Алексей Юрьевич, изменились ли тренды рынка коммерческой, торговой недвижимости в Новосибирске в 2021 году по сравнению с 2020 годом? И каков ваш прогноз на текущий год?
- Спрос на коммерческую и торговую недвижимость никогда не падал. Всегда только растёт. Если отвечать предельно корректно на этот вопрос, то в Новосибирске торговых помещений, отвечающих формуле окупаемости инвестора, очень мало. Но людей, которые хотели бы их приобрести, достаточно много. Поэтому всегда существует условный лист ожидания — список потенциальных инвесторов. Речь идёт о помещениях, которые окупятся в течении 8-10 лет. Нельзя сказать, что этот спрос растёт. Скорее, он находится на прежнем уровне неудовлетворённости.
Застройщики в большинстве строят жильё. Если на первых этажах есть коммерческая недвижимость, она обычно выкуплена ещё в начале строительства – профессиональными участниками рынка, инвесторами.
С одной стороны, можно говорить о взаимодополнении разных сегментов: крупного формата – торговых и бизнес-центров и более мелкого – стрит-ритейла (формат помещений «уличной торговли»: офисов, сервиса, общепита или магазинов шаговой доступности – от 100 до 300 кв. м). Но при этом, как показывает практика прошлого года, уличная торговля осталась востребованной даже в период пандемии. А торговые центры закрылись. Да и профессиональные инвесторы на рынке коммерческой недвижимости почти не заходят в крупные торговые центры – там нет интересных для них предложений. Поэтому сравнивать спрос на два эти сегмента не совсем корректно. Когда мы говорим о коммерческой и торговой недвижимости, обычно имеем в виду стрит-ритейл. Анализ сегмента торговых центров – это отдельный разговор.
Спрос на стрит-ритейл всегда достаточно высок. Обычно после первоначального позиционирования объекта, если цена снижается хотя бы на 10%, находится не меньше двух покупателей, и цена может вернуться к исходным значениям. Особенно это касается недвижимости в центре города.
- Что является основной движущей силой на рынке коммерческой недвижимости сегодня?
- Вообще-то, движущая сила – это экономика России, её общий вектор. Сегодня инвесторы не хотят находиться ни в рублёвом, ни в долларовом, ни в другом денежном эквиваленте. Они предпочитают вкладываться в недвижимость и удерживать её, сдавать в аренду. Движущая сила – это фундаментальный показатель стабильности роста экономики России. Хоть и небольшой, но рост у нас есть. Можно предположить, что если Путин останется ещё на один президентский срок, то положительная динамика ускорится.
В последние четыре года мы видим сложившийся и стабильный рынок коммерческой недвижимости. В том числе и стабильность в ценовом диапазоне. Даже в период пандемии в прошлом году рынок показал снижение, но к концу года всё стабилизировалось. Конечно, можно брать в расчёт эти скачки. Но вопрос – зачем? Для получения объективной картины есть смысл, скорее, сравнивать нынешние показатели не с прошлым – форс-мажорным годом, а с позапрошлым. И тогда мы увидим рост не более, чем на процент реальной инфляции.
- Что сегодня превалирует на рынке коммерческой недвижимости – спрос или предложение? Каков ваш прогноз на будущее?
- В целом мы наблюдаем паритет спроса и предложения. Хотя это не исключает и появление предложений ниже рынка (впрочем, как и во всех остальных сегментах рынка недвижимости). Опираясь на опыт, скажу, что падающего рынка я пока ещё не видел. Думаю, что и в ближайшем будущем, вероятно, продолжится рост, коррелирующий с инфляцией. Прогноз зависит от пути, по которому будет двигаться в ближайшем будущем наша страна. Сейчас государство предпринимает усилия выйти из-под протектората Европы и США, который возник с 1991 года. И если это удастся, то продолжится усиление экономики. Но пока ещё идёт борьба за суверенитет России.
- Меняется ли структура спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости - если говорить о функционале недвижимости? соответствует ли предложение запросам арендаторов по качеству площадей?
- Здесь нельзя дать однозначного ответа. В разных сегментах это зависит от разных факторов. Причём, в каждом сегменте коммерческой недвижимости – ещё и от внутренних классификаторов.
Например, офисных центров понастроили в своё время очень много. И сейчас никто из девелоперов не рассматривает их строительство. Если говорить о торговых центрах, их ещё можно строить, важно определиться где и каких форматов. И главное – в какую сторону будет двигаться российская экономика. А что касается стрит-ритейла, как я уже сказал, в жилых новостройках на первой и второй линиях всегда пользуется спросом и, соответственно, предусматривается в новостройках коммерческая недвижимость на первых этажах.
В то же время, в сегменте логистических комплексов класса «А» востребованы складские помещения для крупных компаний интернет-торговли. Возможно, такие комплексы ещё будут построены и освоены. Вероятно также увеличение этого сегмента — поскольку многие производственные и торговые компании, которые раньше не занимались интернет-торговлей, планируют развиваться в этом направлении.
Девелоперы, которые работают непосредственно с привлечением инвестиций на рынке недвижимости, видят эту потребность и откликаются на неё. Строят складские и логистические комплексы под конкретные крупные компании.
Коммерческая недвижимость в сегменте стрит-ритейла часто является составляющей жилых комплексов. Соответственно, здесь ситуация аналогичная сегменту жилья. А если иметь в виду бизнес-проекты под конкретные компании, у инвесторов и девелоперов не принято озвучивать подобные планы раньше времени.