Часть 3 – она же последняя. Нужно уже завершать этот рассказ…
Предыдущие две части >>>
Остановились мы на этапе после подписания первичного соглашения о намерениях (сontacto de arras)
9. Может возникнуть ситуация, что земля находится в залоге или является частью ипотеки на другие объекты недвижимости. Тогда при подписании документа купли-продажи у нотариуса, вам нужно будет "погасить" действующие обязательства. Бояться этого не стоит, так как при непогашенной задолженности нотариус не будет готовить документы. Никто вас не заставит идти в банк и платить долги нынешнего хозяина, а потом он возьмет и откажется от сделки. Перед подписанием владелец предоставит выписку из банка о текущей задолженности и вы оплатите её банковским чеком из своего банка. Поэтому заранее узнайте в вашем банке про процедуру выписки чека. В чеке будет написано, что вы разрешаете банку продавца списать сумму со своего счета в пользу уплаты кредита. Нотариус всё это добавит в договор (условия платежа и копии платёжных документов). Более того это ответственность нотариуса встретиться с представителем банка и подтвердить полное списание задолженности. Поэтому не переживайте.
10. В день подписания договора у нотариуса (обычно это 3-4 недели после подписания сontacto de arras) вы все вместе с владельцем приходите к нотариусу. Приносите все документы, и подтверждения оплаты аванса. К дате подписания нотариус должен сделать выписки из реестра и подтвердить, что будет перерегистрация права. Оплачиваете оставшуюся стоимость участка и в подтверждение оплаты предоставляете нотариусу выписки об оплате. Все документы будут добавлены в общую папку по сделке. Кто не сталкивался с пакетом документов от нотариусов в Испании, тот приятно удивится, когда вы получаете аккуратно сшитую книжку со всей необходимой информацией и документацией.
11. Услуги нотариуса оплачивает каждая сторона. Многое риэлторы пользуются незнаниями покупателей и могут платежи, которые оплачивает продавец перевесить на вас. Это все регламентируется в BOE, но как правило, никто не читает законы или верит в порядочность и профессионализм своего риелтора. А зря. В общем, средняя стоимость нотариуса для покупателя это 0,5% от стоимости земли (в эту стоимость войдут заверенные копии, и платежи за нотариальные услуги). К слову сказать, в моём случае, продавец заплатил порядка 2% от стоимости
12. После того, как все документы подписаны и сданы нотариусу, он готовит финальный пакет. Он также связывается с банком продающей стороны для подтверждения снятия всех задолженностей. Как правило, это занимает 1-3 дня, но может быть и в момент сделки, если не требуется никаких дополнительных действий со стороны нотариуса
13. После того, как вы получили escritura можете считать, что вы уже на финишной прямой. Вам остаётся всего лишь заполнить Modelo 600, предоставить её в реестр и оплатить налог. В Испании в зависимости от провинции он варьируется от 7 до 10% от суммы договора (не от кадастровой стоимости). Так что приготовьтесь в течение 30 дней после сделки оплатить и сдать эту форму в Registro для подготовки Nota Simple и для включения вас в реестр собственников. Обращаться в Registro следует, конечно же, по месту нахождения участка. Поэтому лучше доплатить немного нотариусу и он предоставит данную форму за вас. Это сэкономит вам время и нервы.
14. Ориентировочно спустя месяц, после предоставления документов в Registro, вам подготовят заключение о смене собственника и теперь вы будете фигурировать в Nota Simple как текущий владелец земли. Естественно не забудьте, что и в реестре придётся заплатить за их работу, ну это небольшая сумма в районе размера оплаты за нотариуса.
Теперь вы счастливый landlord! Теперь это ваша головная боль, как продать данный участок дороже чем купил, ну и заплатить после этого за нотариуса, налог на прибыль, годовые налоги и расходы на содержание!
Ну а какие следующие этапы работы c участком я расскажу позже. Там тоже всё интересно. Одна подготовительная работа с архитектором в 5 этапов и со сроками в 18-20 недель чего стоит!