Срочный выкуп жилья – такой вольный перевод распространенной в США программы – ibuyers. Это способ продажи квартиры, когда компания выкупает ее у собственника в течение 1-3 дней, а владелец быстро получает деньги. Сегодня наш эксперт Глухова Эльвира Салаватовна расскажет, как работает срочный выкуп жилья в России, кто этим занимается и можно ли доверять таким компаниям.
Зачем срочно продавать квартиру
Каждый собственник интуитивно понимает, что при срочной продаже он потеряет часть средств от продажи, но такие сделки все равно часто проводятся на рынке автомобилей и недвижимости. Как же так выходят?
Эльвира Глухова имеет более 10 лет опыта в сфере недвижимости и кредитования под залог и может точно ответить, почему люди вступают в такие сделки:
«Во многих неприятных жизненных ситуациях приоритетом становится срок продажи. Средний срок продажи квартиры составляет 73 дня – немногим меньше 3 месяцев. В случае болезни родственника, срочного переезда в другой город или страну, крупных долгов – все эти ситуации не дают нам возможности три месяца продавать недвижимость, деньги нужны срочно.»
К негативным причинам можно добавить и весьма позитивные: Вы боитесь упустить приглянувшуюся квартиру для покупки или обмена. Но невыгодны ли эти сделки на самом деле? Эльвира добавляет:
«Срочный выкуп жилья – спасение для тех, кто взял ипотеку, но не может ее выплатить. Это способ сохранить деньги и не испортить кредитную историю. Реальная же статистика утверждает, что почти 50% клиентов срочного выкупа – жертвы неудачных инвестиций в недвижимость. Инвесторы стремятся поскорее избавиться от убыточных объектов».
Сколько будет стоить квартира
Агентство, которое покупает квартиру, тоже рискует, особенно покупая квартиру с обременением. За риск и срочность покупатель делает скидку покупателю.
Эльвира рассказывает, как считается цена квартиры:
«Дисконт обычно составляет 10-20% от рыночной стоимости жилья. Такая вилка дисконта связана с абсолютной неравнозначностью квартир. Агентство рассчитывает процент скидки, руководствуясь расположением квартиры, ее ремонтом, окружающей застройкой. В новом жилом комплексе, где инвесторы продают десятки квартир, придется скинуть больше, чем при продаже в благоприятном районе со спросом, превышающим предложение в несколько раз.
Но рассчитывается цена квартиры непривычным способом. Обычно при расчете стоимости недвижимости берется средняя цена среди аналогичного жилья по метражу, расположению и другим показателям. Для срочного выкупа берется цена чуть ниже среднего среди аналогов и уже на нее применяется скидка».
Мы нашли пример из реальных архивов агентств недвижимости. Средняя рыночная стоимость аналогов квартиры была 9 миллионов рублей, но самый дешевый аналог – всего 7,8 млн. Наши расчеты учитывают ремонт, этаж на котором находится квартира и даже вид из окон, поэтому стоимость оценивается максимально близко к реальному рынку. В данном случае мы взяли за отсчет стоимость в 8.7 млн. Кстати, квартира располагалась в новостройке, но очень удачно расположенной, так что хозяину пришлось «скинуть» всего 12%.
Сколько стоит владельцу срочно продать квартиру
Любая услуга стоит денег, услуга срочной покупки также. Обычно эта услуга Вам обойдется от 1 до 3% от стоимости квартиры. Платить наличными не нужно: цена закладывается в стоимость квартиры. Некоторые агентства предлагают фиксированную плату, такой вариант может быть удобнее при классической, не срочной, продаже.
Как работает срочный выкуп
К нам эта идея пришла из США, вот как оно работает там на примере сервиса «Opendoor». Клиент заходит на сайт компании, там заполняет заявку. На основании предоставленных им данных сервис оценивает стоимость недвижимости и размер скидки. Если стороны пришли к согласию, то подписывается договор на переход права собственности. 3-4 дня после посещения сайта – и деньги в кармане бывшего владельца квартиры.
В России дело обстоит немного иначе. Хотя бы потому, что этот рынок только начинает свое развитие, в отличие от США.
Эльвира Глухова расскажет, как это работает в Столичном Центре Финансирования:
«Прежде всего, мы рассчитываем дисконт от предложений на сайте cian - 6%. Обычно на интернет-ресурсах указывают немного завышенную стоимость для скидки на торг. Стоимость дисконта может быть выше, если квартира оформлена в собственность совсем недавно. Это повышает риски покупателя.
Мы разработали собственную систему обработки таких заявок: предварительная оценка недвижимости нашими специалистами по Циану, согласование всех условий с покупателем и подписание договора. После этого мы просим провести осмотр квартиры нашим специалистом. Столичный Центр Финансирования помогает собрать документы на квартиру, оперативно предоставляет покупателя. Далее оформляются договоры купли-продажи.
Сделка происходит в срок от 1 дня. Максимально долгое проведение сделки занимает 10 дней после подачи заявки, но тогда и цена покупки выше. Кстати, Столичный Центр Финансирования покупает квартиры с обременением, это наше конкурентное преимущество. Мы покупаем квартиры в залоге, ипотечные квартиры и т.п. Нас не пугают долги по ЖКХ или несколько собственников во владении».
Все взаимодействия между владельцем квартиры и Столичным Центром Финансирования прозрачны, специалисты подробно объясняют, зачем нужно то или иное действие, документ или для чего он запрашивает информацию. В договоре прописываются все условия работы, права и обязанности сторон. Вам не нужно беспокоиться и об оплате услуг: договор гарантирует отсутствие предоплаты и факт оплаты в принципе только по факту успешного завершения сделки.
Как избежать мошенников
Срочный выкуп жилья – относительно новая услуга на российском рынке. Покупатель не знает, как определить мошенника, как оценить продавца и насколько он остается в плюсе при работе с компанией.
Эта неопределенность и относительно высокий риск продавцов определяют лидеров рынка новых услуг: крупные компании, которые готовы рискнуть, и мошенники, наживающиеся на неосведомленности граждан.
Возможны именно мошеннические действия, которые ставят целью отнять деньги или даже квартиру. Тут поможет составление договора, в котором Вы понимаете все пункты и соглашаетесь с ними, и отказ от работы по предоплате. Не верьте слишком высокой или слишком низкой оплате услуг и проверяйте компанию как юридически, так и по отзывам. Никогда не подписывайте документы, не читая, и не отдавайте документы на квартиру без оформления.
Интереснее выглядит абсолютно законный способ обмана. Под видом срочного выкупа проводится обычная продажа квартиры. Риелтор, а это будет именно он, просит у Вас большую скидку, забирает документы на квартиру и только после этого начинает искать покупателя. Напомним, что при срочном выкупе компания оформляет квартиру на себя, то есть выкупает ее в свою собственность или в собственность инвестора, который приобретает недвижимость с целью продажи.
Мы уже упоминали, что средний срок продажи – почти 3 месяца, даже если вы скинете цену, то покупатель придет, в среднем, через месяц. А дисконт за срочный выкуп Вы предоставляете только за моментальное получение денег за квартиру. В вышеуказанном примере Вы делаете ту же скидку, а сделка все откладывается и откладывается, пока риелтор не найдет подходящего покупателя. Получается, Вы делаете скидку за срочность, а срочности нет.
Как обезопасить себя от таких «мошенников»:
· Сначала проверить компанию: посмотреть их сайт, почитать отзывы на сторонних площадках, проверить правомерность их работы.
· Компания по срочному выкупу обязательно пришлет специалиста для оценки фактического состояния жилья. От этого зависит стоимость квартиры, так что цена за квартиру «из воздуха» - просто по результатам телефонного разговора – признак недобросовестности покупателя.
· До подписания договора на переход права собственности не отдавайте документы на квартиру. Как минимум, тогда при очередном «завтра подпишем», Вы сможете просто обратиться в другое агентство.
· Работайте по договору, который Вы сами понимаете. Не верьте обещаниям прописать в договоре одну цену, а продать за другую: все равно все будет в соответствии с договором.
Такие простые советы помогут быстро продать квартиру, получить необходимую сумму и избежать проблем.
Разные жизненные обстоятельства вынуждают людей идти на срочный выкуп жилья, сделку отчасти рискованную, но если подойти «с головой», то все будет хорошо. Понимание работы этого вида продажи, знание вариантов мошенничества и умение себя обезопасить помогут продать недвижимость выгодно и не нарваться на мошенников