Продажа комнаты в коммунальной квартире похожа на прохождение квеста. Мало того, что найти покупателя сегодня не просто: доступные кредиты, льготная ипотека, большой выбор относительно не дорогих квартир-студий, помогают людям сделать выбор не в пользу проживания бок о бок с малознакомыми людьми… Так ещё и соседи могут стать препятствием, ведь от них нужно получить согласие на продажу Вашей собственности.
Но, обо всем по порядку.
1. Не каждую комнату можно продать.
Если она не была приватизирована, значит собственником являетесь не Вы, а муниципалитет.
2. Определяемся с ценой продажи.
Самый простой метод – изучить аналогичные предложения в Вашем районе. Завышать цену не стоит – это может отпугнуть будущих покупателей. Кроме того, следует учесть многие факторы: начиная от внешнего вида комнаты заканчивая техническим состоянием и годом постройки самого дома.
3. Соседи – будущие покупатели или источник проблем?
Прежде, чем искать покупателя, нужно предложить купить комнату Вашим соседям. Если этого не сделать, сделка может быть оспорена и признана недействительной по решению суда.
Помните, устного согласия недостаточно. Его необходимо заверить нотариально. Если же сосед не хочет подписывать отказ от первоочередного права покупки у нотариуса, смело отправляйте ему послание с предложением заказным письмом (не забудьте опись вложения). В этом случае, датой уведомления будет считаться дата поступления документа в отделение почты собственника. Останется лишь подождать один месяц.
Уведомление должно содержать всю информацию об условиях сделки купли-продажи, т. е.: цену, размер задатка или аванса; порядок выплаты (единовременная выплата всей суммы, отсрочка, рассрочка и пр.); порядок заезда в комнату (после аванса, после полного погашения суммы и пр.). Подумайте хорошо, т.к. позже вносить изменения в условия сделки будет нельзя. Это также потребует уведомления всех собственников. Если одна из комнат в коммунальной квартире находится в муниципальной собственности, необходимо отправить уведомление в администрацию города или района.
В случае, если комната заинтересует несколько соседей, Вы вправе выбирать самостоятельно, кому её продать.
4. Получаем согласие органов опеки
Если в комнате прописан несовершеннолетний ребенок или инвалид, продажу можно начинать только после того, как органы опеки дадут такое согласие.
5. Поиск покупателя.
Основная масса заинтересованных в покупке комнаты – это люди, не имеющие достаточных средств для приобретения полноценного жилья: студенты, малоимущие или приехавшие на заработки граждане. Нужно быть готовыми к тому, что бюджет данной категории покупателей ограничен и они будут серьезно торговаться. Если игнорировать их предложения, сделка может «зависнуть» на долгие месяцы, а то и годы.
Одним из простых методов привлечения покупателей является размещение объявлений на сайтах в сети Интернет. Также можно обратить за помощью в продаже к друзьям, родственникам и тем же соседям, если Вы с ними в хороших отношениях. Обращение к риэлтору значительно упростить Вам задачу, единственный минус: за услуги придётся платить.
6. Заключение договора купли-продажи и регистрация нового собственника
Чтобы сделка состоялась, Вам необходимо собрать не только правоустанавливающие документы, но и другие бумаги:
- Квитанцию об уплате госпошлины;
- Паспорта всех участников сделки;
- Договор купли-продажи комнаты и передаточный акт к нему;
- Выписку из ЕГРН подтверждающую тот факт, что продавец комнаты является её собственником;
- Документ, подтверждающий, что в комнате отсутствуют прописанные и зарегистрированные лица;
- Технический план комнаты;
- Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по услугам за ЖКХ;
- Документы, подтверждающие Ваше предложение первоначального выкупа комнаты (согласие, отказы, а так же разрешение органа опеки);
- В случае нахождения в браке, согласие супруга (супруги) на продажу.
Все собранные документы, необходимо будет предоставить в органы Россреестра и ожидать перехода права собственности.
Не смотря на то, что описанные в статье действия выглядят вполне понятным и простым, будет не лишним исключить возможные риски путём заказа выписки из ЕГРН. Рекомендуем заказывать её дважды: до момента оформления сделки (чтобы убедиться в отсутствии ограничений, определить собственника) и после её окончания, спустя несколько дней (чтобы проверить, что владельцем недвижимости стал покупатель и такие сведения обработаны и внесены в Росреестр).
Если у вас есть хоть малейшее подозрение, что сделка может затянуться – обратитесь к профессионалу, который поможет всё сделать быстро и грамотно!