Речь пойдёт о собственнике доли дома или доли земельного участка, который решил продать своё имущество. О том как быть в этом положении с остальными совладельцами. О том, какие нюансы нужно соблюдать при купле-продаже, на какие расходы может рассчитывать покупатель. Как нужно правильно составить договор? Кого можно и кого обязательно вовлекать в составление и подписание такого документа?
Причины составления договора:
Заключение договора необходимо при любой покупке недвижимости. Он должен быть составлен обязательно в письменной форме. Этот документ закрепляет намеренность двух сторон. Для совершения купли-продажи необходимо руководствоваться следующим требованиям:
· продавец имеет документ на доли дома или участка и намерен свою недвижимость продать;
· на предлагаемую собственность есть потенциальный покупатель;
· продаваемая недвижимость имеет свои границы или эта доля выделена в натуре;
· продавец своей доли уведомил остальных совладельцев, и получил от них согласие на продажу своей доли третьему лицу. Это необходимо, так как у совладельцев есть преимущественное право на покупку доли;
· стороны готовы заключить заверенным нотариусом контракт купли-продажи;
Порядок оформления документа:
1. необходимо оформить и выделить доли в доме или земляного участка. Это обязательная часть потому что в соответствии с законом невозможно составить договор купли-продажи;
2. Подготовка всех документов (список в пункте 4.3);
3. Оформление договора в письменной форме;
4. согласия подписывают обе стороны и заверяют нотариально;
5. с помощью нотариуса получить документ ЕГРН;
Структура и оформление договора
Есть смысл заключить предварительный контракт. Это даже необходимо, так как в этом документе можно предварительно прописать все нерешаемые вопросы по выкупе доли.
Содержание предварительного контракта
1. определить каждую долю, каждый объект отдельно;
2. определить стоимость каждого объекта;
3. регулировать право на иные постройки (гараж, беседка, бассейн, сарай и т.д.);
4. нужно урегулировать вопрос порядка пользования всех общих зон, исключение или запрет на пользование таких объектов, является незаконным;
5. установить и согласится по поводу пользования общих зон в доме. Такими зонами могут быть ванна, кухня, туалет и т. д.
Содержание договора:
Договор купли продажи доли в доме и доли земляного участка составляется сторонами по договорённости. Все условия контракта должны быть предварительно согласованы. Если стороны не могут определиться по некоторым пунктам контракта из-за отсутствия знаний в области юриспруденции, то необходимо обратится за юридической помощью к специалисту. В обязанности нотариуса не входит оказание такой помощи. Он оформит в письменном виде договоренность сторон. Контракт должен содержать следующую информацию:
· название документа;
· место, дата и время оформления договора;
· данные продавца и покупателя. Если продавцов или покупателей больше чем один, то необходимо перечислить всех участвующих, приложив данные следующих официальных документов:
· Ф.И.О. ;
· год и место рождения;
· паспортные данные;
· место проживания (регистрации) ;
· гражданство;
· идентификационный налоговый номер (ИНН)
· чёткое описание объектов сделки (кадастровый номер, адрес, описание площади в квадратных метрах, величина каждой доли) ;
· перечень всех объектов договора;
· право подтверждающие и правоустанавливающие документы, как ЕГРН;
· стоимость сделки (общая сумма, и раздельная сумма по объектам) ;
· форма и порядок оплаты – начальный взнос, полный расчет, рассрочка или аванс;
· время и место передачи денег;
· данные о прописанных в доме;
· нотариальный пункт о том что все стороны вменяемые;
· законодательные нормы используемые при составлении купли-продажи;
· подписи сторон с указанием или расшифровкой фамилий, имя и отчества;
· официальная круглая печать нотариуса;
· подпись нотариуса с фамилией именем и отчеством.
Важным пунктом при составлении договора купли-продажи является наличие несовершеннолетних в статусе продавца или покупателя. Интересы данных лиц должны обеспечивать законные представители. Если же несовершенно летний является продавцом, необходимо заручиться разрешением районного отдела опеки.
Контракт в каждом случае должен подготавливать нотариус не менее чем в 4 экземплярах: каждому участнику сделки по экземпляру, один нотариус и один для Росреестра.
Ключевые документы:
1. гражданский паспорт каждой стороны и каждого участника сделки;
2. свидетельство о рождении, если покупатель или продавец не совершенно летний;
3. если интересы покупателя или продавца представляет их доверенное лицо, то необходима нотариальная доверенность;
4. выписка из домовой книги;
5. список проживающих в доме;
6. согласие сособственников части дома или части участка, копия уведомления и их отказов;
7. справка, об отсутствии долгов по коммунальным платежам и остальные документы.
Порядок и особенности контракта:
В контракте необходимо прописать стоимость продаваемого части дома или части участка, с информацией стоимости на продаваемые объекты. Такими объектами могут быть: баня, сарай, гараж, подвал, скважина и т.д.(п.1 ст.555 ГК РФ).
Покупатель обязан проверить весь контракт и убедиться, что все сведения указаны по договоренности согласно информации оригиналов правоустанавливающих документов.
Необходимо обсудить, какие вещи продавец оставляет покупателю, чтобы избежать негативных последствий. Такими вещами может быть мебель, посуда, электроприборы и т.д.
Нотариальное заверение
Нотариуса необходима включить в составление договора купли-продажи части дома. Это регулируется законом: п.2 ст. 30 Закона от 21.07.1997 N122-Ф3.
На покупку части участка вовлекать нотариуса в написание договора необязательно, но сам договор оформлять с нотариальной услугой необходимо.
Возможные проблемы при договоре:
В интересах покупателя ознакомится со всеми оригинальными документами, сверить оригиналы с документами прописанными в договоре. Особенно это касается случая, когда вместо продавца выступает доверенное лицо.
Перед заключением контракта необходимо запросить справку от ЕГРН, чтобы убедиться в том, что продавец является истинным владельцем данной части дома или части участка.
Также важно проверить список проживающих в продаваемой части дома, и убедится, что в доме не прописаны несовершеннолетние, служащие в армии или лица, отбывающие срок. Для этого нужно попросить справку архивного вида No9, в которой паспортисте пропишет всю скрытую информацию.
Если продавец не оформил право собственности, то процесс покупки нужно немедленно прекратить. В противном случае можно потерять свои сбережения.
Расходы договора купли-продажи
· оформление договора купли продажи от 0,5% от покупной цены;
· техническая и правовая работа;
· госпошлина и оплата за регистрацию в Росреестре;
· справки и выписки;
· продавец несет налоговые расходы в размере 13%;
Обязанности сторон
Продавец обязан:
· оплатить налог 13%;
· оплатить все задолженности по коммунальным услугам;
· запросить все необходимые документы за свой счет;
Покупатель обязан:
· исполнить платеж про договоренности;
· не имеет право на претензии к техническому и санитарному состоянию части дома или части земли;
Разрешение споров
После подписания контракта купли.продажи могут обнаружиться недочёты, ведущие к спорам, конфликтам.
Обеим сторонам договора необходимо устранить предмет спора. Техника решения споров – переговоры, уточнение условий по документу.
Эффективным решением может быть составление дополнительного документа к договору по спорным моментам.
Каждая сторона имеет право претендовать на исполнение пунктов в контракте.
Каждая сторона имеет право передать спорный вопрос на разрешение в суд.
Правовая защита сторон:
Любой вопрос, который нужно решить, и не регулируется в договоре, будет руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации.
Регистрация договора
По законам Российской Федерации каждый договор купли-продажи части дома или части участка должен быть зарегистрирован в установленном порядке в Росреестре.
Для оформления права собственности необходимы следующие документы:
1. заявление
2. пакет документов по покупке
3. оплата гос пошлины
Наличие нарушений в процессе исполнения условий договора не означает прекращение обязательств сторон по нему. То есть, действие договора не заканчивается до решения всех спорных вопросов или расторжения контракта.
При наличии ошибок оформлении договора дело может дойти до суда. В этой ситуации может пострадать как продавец так и покупатель.
Необходимо также знать, что нарушение условий контракта может привести к выплате материального ущерба по суду.