Продажа квартиры на вторичном рынке – тот еще аттракцион. Особенно, если вы решили продавать без помощи риэлтора или юриста. Вот история нашей читательницы Анжелики, которая, возможно, тоже откроет вам много нового, если вы хотите продать квартиру, которую когда-то покупали по ДДУ у застройщика.
Итак, дано: неплохая «однушка» в новом доме, сданном в 2018 году, в ближайшем Подмосковье. Отличный ремонт, взвешенная цена – Анжелика была уверена, что от покупателей отбоя не будет, и в течение месяца она спокойно продаст свою квартиру, чтобы с небольшой доплатой купить другую, в Москве.
Нюанс был один: срок владения этой квартирой, равный трем годам, истекал только в июле сего года. Жилье это было единственное, поэтому, чтобы избежать уплаты налога на доходы физлица после продажи этого имущества, необходимо было ждать до 15 июля.
А продавать квартиру Анжелика решила чуть загодя, потому что ну мало ли что: во-первых, пока еще найдутся покупатели, затем надо было еще подготовить все необходимые бумажки – свежую выписку из ЕГРН (через МФЦ делается 3-5 дней плюс 2 дня на курьера), нотариально заверенное заявление о безбрачии на момент покупки квартиры, справку из ЕИРЦ об отсутствии долгов за ЖКХ. Особо въедливые покупатели могут еще и справку из ПНД и НД запросить, имеют право.
Но так получилось, что стоило лишь выставить квартиру на продажу – почти сразу пошли звонки и просмотры. Первые же покупатели – молодая пара – готовы были взять квартиру хоть завтра. Но у них было одобрение банка на ипотеку, и действовало оно только до 3 июля! А Анжелике-то нужно было, чтоб сделка прошла после 15-го. Покупатели ушли совещаться с менеджером, и в итоге покупать отказались: нашли какой-то вариант в этом же доме и сразу внесли аванс.
Следующие претенденты на квартиру тоже спешили. Они были без ипотеки, но находились в состоянии размена: продали свою трешку, и две новые квартиры им были нужны как можно быстрее!
Третьим позвонил риэлтор Артем. «Анжелика, а вы покупали по ДДУ? Я сам живу в соседнем доме, знаю, что наши дома сдавались в 2018-м году. Но, вероятно, вы оплатили стоимость квартиры раньше? Дело в том, что в конце прошлого года вступили в силу поправки в Налоговый кодекс, и теперь срок владения квартирой, купленной по ДДУ, исчисляется не с даты оформления права собственности, а с даты полной оплаты ДДУ. Если не верите – проверьте. А у меня есть клиентка, которая хотела бы посмотреть вашу квартиру…»
Анжелика задумалась и пошла ворошить прошлое – то есть, папку с документами, которые лежали там с момента покупки. Да, все верно: кредитный договор был подписан в октябре 2016-го, вот и платежное поручение – застройщик получил все средства по договору тогда же, в октябре, а значит, прошло уже почти пять лет!
Конечно, Анжелика не собиралась просто верить на слово случайному агенту по недвижимости. Ведь если это все неправда, ей пришлось бы уплатить больше 400 тыс. рублей налога! Поэтому пришлось посетить налоговую инспекцию. Там подтвердили: изменения в статью 217.1 Налогового кодекса вступили в силу и гласят:
В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.
При этом данное положение распространяется на доходы, полученные после 2019 года (то есть, и в 2021 году, соответственно, тоже!).
Значит, продать свою квартиру Анжелика легко могла самым первым потенциальным покупателям, и налог платить было бы не нужно! А клиентка, которую привел Артём, оказалась "туристкой" - она просто ходила присматривалась, но у нее не было даже одобренной ипотеки.
Квартира Анжелики пока все еще продается, а наша героиня ищет подходящую альтернативу.