Чтобы не затягивать с инструкцией по покупке земли, сразу публикую вторую часть статьи о покупке земли в Испании
5. После того, как вы ориентировочно сошлись на стоимости и вроде все готовы к продаже, нужно позаботиться и поинтересоваться о бумагах на землю. Чем больше документов и подтверждений чистоты участка, тем надёжнее сделка и вам спокойнее.
- Nota Simple - выписка из кадастра с информацией по объекту недвижимости (в ней указываются владельцы, обременения, ипотеки и основание на котором нынешний собственник владеет землёй). Доступна всем по онлайн запросу в Registradores за 10 евро
- Запросите у продавца копию договора купли-продажи (escritura), на основании которого он сам получил данный участок. В этом документе должны быть указаны предыдущие владельцы и основание, на котором им досталась данная земля
- Запросите последние оплаты налога на недвижимость Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), платежи по коммуникациям и платежи в урбанизацию (если применимо). Так вы оцените величину будущих платежей, а на основании IBI можно точно узнать кадастровую стоимость земли и понять сколько вы за неё "переплачиваете". Возможно это дополнительный повод для торга.
6. После того, как "подняли" имеющиеся документы у владельца, и вас всё устраивает, нужно сходить в Ayuntamiento (мэрию) той провинции где находится участок. Кстати, если ваш риелтор или владелец по каким-то причинам не хочет или отказывается показать какие-то документы, то это повод задуматься. Это как минимум странно и в них ничего секретного нет. Вы их и так увидите у нотариуса при подписании договора. Требуйте показать всё сразу.
7. В Ayuntamiento вас в первую очередь будет интересовать архитектурный отдел, где вам предоставят требования к стройке на вашем участке. Как правило, это документ с общими требованиями по высоте дома, застройки участка и по взаимоотношениям с соседями. Своего рода общие правила. Также главный архитектор может еще раз проверить, что именно нынешний владелец фигурирует в документах мэрии, какие границы и размеры участка. Хотя для архитектора первичный документ это всегда escritura (договор купли-продажи).
В мэрии есть еще главный инженер, но его функция совсем не понятна, такое ощущение, что он только для того, чтобы подписывать лицензии на строительство. Не думайте, что с ним вы сможете пообщаться по подключениям к коммуникациям и по мощностям электросетей. Даже не надейтесь! Он вас направит в сервисные организации вроде Iberdrola.
И вообще не надо питать иллюзий насчет сотрудников Ayuntamiento, как о профессионалах. Нужно понимать, что это государственные служащие с небольшой зарплатой и следовательно их квалификация будет также соответствовать их ЗП. Это просто административный персонал, даже если у них в должностям записаны инженерные специальности.
8. Когда вы всё узнали и всё посмотрели следует этап подписания первичного документа о намерениях (сontacto de arras). Это простая форма договора, не требующая никаких нотариальных заверений, но имеющая полную юридическую силу. В нем написано, что вы как покупатель вносите предоплату за определенный участок. При подписании осуществляете перевод денег владельцу. Смысл этого документа обычно в том, чтобы перед подготовкой основного договора вы не передумали или не начали менять цену участка. Если после подписания откажитесь от покупки, тогда вы потеряете аванс, а в случае отказа со стороны продавца, он вернёт ваш депозит в двукратном размере.