Спор о батареях. Кто отвечает за радиаторы отопления?

Кто же всё таки несёт ответственность за тепловые батареи в квартирах? Столкнувшись с интересным спором на практике, мы так же сразу не смогли точно ответить на данный вопрос. Зачастую применяется такая формула разграничения ответственности между собственником и управляющей компанией (далее - УК): всё что находится внутри квартиры и отходит от общественных сетей, за то и отвечает собственник. Порой эта формула действительно работает, но так ли всё просто?

Так в пункте 6 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, указано что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Так же на эту норму ссылается Минстрой РФ, в своём письме от 01.04.2016 N 9506-АЧ/04, анализируя положения Постановления правительства и Жилищного Кодекса делает вывод, что внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Верховный суд в своём решении ещё больше уточняет положения пункта номер 6, указывая, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры.

Итак, если нагревательные элементы (тепловые батареи) находятся к примеру на лестничной площадке, в подвале или в тамбуре, то это общедомовое имущество и как следствие, ответственность УК.

Но в вышеупомянутом Письма Минстроя, так же содержится ещё одна характеристика, для определения относимости ответственности - запорная арматура.

Под запорной арматурой понимается устройство включения/выключение радиатора отопления, т.е. вентиль. Получается, что если запорная арматура установлена на конкретном радиаторе отопления, который обогревает только одно помещение и взаимодействие с такой запорной арматурой не влияет на функционирование иных устройств, обслуживающих иные помещения, то такой радиатор находится в зоне ответственности собственника. Если же вентили не установлены на конкретном радиаторе (такое распространено в старых домах или в случае некачественной врезки) и отключить их возможно только перекрывая стояк, то это входит в компетенцию управляющей компании.

В вышеупомянутом решении Верховный суд, даёт следующую характеристику - находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру.

Поэтому во избежании путаницы лучше подробно прописать разграничение компетенции между собственником и УК в договоре МКД.

Какие у Вас возникали споры о разделении ответственности с управляющей компанией?