Всем здравствуйте!
Как бы иммигранты не доказывали, что им нравится жить в арендованных квартирах и домах в США, в глубине души большинство, конечно же, мечтает о покупке своей недвижимости. А удовольствие это не из дешевых.
В Нью-Йорке самые дешевые квартиры стоят как минимум $100 000.
Первый пример. Студия в Бронксе по адресу 941 Jerome Ave APT 9A, Bronx, NY 10452. 40-метровая квартира выставлена на продажу за $90 000. Метро в пешей доступности. До Центрального парка 27 минут. $90 000 для квартиры в Нью-Йорке ну очень привлекательно. В чем же подвох?
1. Форма собственности. В Нью-Йорке основными тремя формами собственности являются:
Fee simple, когда владелец имеет полное право собственности на землю и любые постройки на ней. Он может делать на этой земле все, что пожелает. Все расходы, коммунальные платежи, налог на недвижимость лежат на плечах владельца.
Condo. Собственник владеет не только своим жильем, но и общими площадями в здании или комьюнити (бассейн, теннисный корт, игровая площадка и пр.). В отличие от Fee Simple владелец должен следовать правилам кондоминиума, где он живет. Допустим, вы покупаете дом в комьюнити из 20 владений. Устав кондо может ограничивать некоторые доступные в других местах права: заводить животное, перекрашивать дом в другой цвет, высаживать растения на заднем дворе и др. Налог на недвижимость собственник выплачивает сам, а вот ряд коммунальных услуг оплачивается не их поставщикам напрямую, а через управляющую компанию - посредника.
Co-op или кооператив. В отличие от двух предыдущих видов собственности, в кооперативе вы покупаете не конкретную недвижимость (квартиру или дом), а долю в общем имуществе. При этом вы также должны следовать правилам и уставу кооператива.
Покупая долю в кооперативе, вы получаете «акции» корпорации. Акционеры совместно владеют зданием. Это означает, что каждый житель берет на себя свою часть финансовой ответственности за содержание собственности в виде ежемесячной платы за обслуживание (отдельные расходы, помимо вашей индивидуальной ипотеки). Даже после выплаты ипотеки ежемесячная плата за обслуживание остается на весь срок владения.
Все расходы по недвижимости, включая налоги и содержание жилья, выплачиваются не владельцем, а самим кооперативом, который взимает средства с жильцов. Чтобы узнать, сколько нужно платить в конкретном доме и конкретной квартире, достаточно узнать, сколько будет HOA fee (homeowner's association) сбор.
В приведенном примере HOA составляет $497 в месяц в дополнение к ипотеке. Эта сумма абсолютно не критична. Но вот вам другой пример.
Квартира по адресу 103 E 84th St FRONT 1D, New York, NY 10028 для тех, кто хотел бы жить на Манхэттене, в двух минутах от Центрального парка, будто в кино. Квартира выставлена за $299 000, а HOA составляет $1 265 ежемесячно в дополнение к ипотеке. Это сопоставимо с платежом по ипотеке. Как вам такие взносы? Зато сердце Манхэттена.
2. Возраст дома. Первый пример, который я вам привела, дом 1917 года постройки. Второй пример - 1927 года. Вековые дома. Как бы хорошо их не содержали, с возрастом дома усиливаются и проблемы:
- изнашиваются крыша, трубы и электрика,
- низкое напряжение, отсутствие силового кабеля, и как следствие, нельзя поставить стиральную машину или сушилку,
- деревянные перекрытия и скрипучие лестницы,
- непрошенные домашние животные: тараканы, клопы, мыши и пр.,
- устаревшая система вентиляции, охлаждения и отопления (кондиционеры в окнах - это пережиток прошлого),
- отсутствие лифта,
- опасность для здоровья от краски (куда до 1978 года добавлялся свинец) и асбеста, который также использовался при строительстве.
3. Устав и правила дома. Кооперативом управляет совет директоров из числа избранных акционеров. Именно эти люди и контролируют соблюдение устава и правил внутреннего распорядка. Кроме того, они проводят собеседования с потенциальными покупателями жилья, желающими совершить покупку. Поэтому, чтобы купить долю в кооперативе, нужно еще и собеседование пройти, а самое главное - понравиться членам совета.
Если вы хотите купить такое жилье и сдавать его в аренду, это, вероятнее всего, невозможно, поскольку большинство кооперативов выступают за то, чтобы для акционеров данное жилье было постоянным, чтобы проживали только собственники, а не арендаторы.
В Нью-Йорке 75% квартир относятся к кооперативам, а значит, люди готовы проходить собеседования, платить ежемесячные “конские” сборы, следовать строго уставу кооператива. Зато они сэкономят на полной стоимости жилья. Вопросом остается выгода приобретения доли в кооперативе. Ипотека закончится, а взносы останутся. В целом, в долгосрочной перспективе доля в кооперативе не оказывается такой уж выгодной. Поэтому знающие люди стремятся приобретать недвижимость в Fee Simple или Condo.
А что бы выбрали вы: квартиру в кооперативе, но дешевле, или fee simple, что дороже, но зато свое?