Для разработки стратегии построения судебного иска крайне важно определить основания и возможность признания сделки недействительной – это в итоге влияет и на срок исковой давности, и на возможность признания стороны по сделке недобросовестной, и в целом на последствия признания сделок таковыми.
Кто вы в споре и что случилось
- Вы или Ваш родственник продал/подарил/оформил в залог/договор ренты/приватизировал и в результате таких действий потом Вас/его обманули или ввели в заблуждение и необходимо оспорить данную сделку.
- Вы купили квартиру которая была несколько раз продана до этого. Сейчас на Вас подали в суд бывшие владельцы (возможно по сделкам, совершённым до покупки ее Вами) . Данный вопрос также смотрите в разделе Защита добросовестного преобретателя.
Возможные типы проблемы (наиболее часто встречающиеся вопросы, но не является окончательным списком)
- Наследственные споры.
- Мошенничество/Обман/ Введение в заблуждение.
- Недееспособность либо невозможность осознавать свои действия (алкоголизм, психические болезни , в том числе посмертные экспертизы (гиперссылка переход).
- Не учтены интересы несовершеннолетних.
- Некорректно оформленные полномочия сторон (доверенности и т.д.).
- Ошибки при приватизации.
- Мнимые и притворные сделки (дарение под видом купли-продажи и т.д.).
- Споры с последними/Вашими продавцами (некорректные расчеты, не учтены часть условий сделки и т.д.).
Виды недействительных сделок
✓ Ничтожные сделки
Данные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд, являясь противоправными по своей сути . Примечание – это не означает, что их ничтожность не нужно признавать в судебном порядке, это важно для последствий ее признания таковой.
Примеры:
- По субъектному составу совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать (продажа несовершеннолетним без ведома родителей или недееспособными в силу заболевания гражданами);
- По виду регулируемых правоотношений - нарушена письменная форма сделки (устное завещание);
- По характеристике объекта - нарушено требование о государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости (хотя здесь также есть тонкости – подробнее см. Наследственные споры);
- По конструкции - мнимые (которые совершаются без намерения реально совершить сделку, то есть для вида) и притворные (которые имеют цель те прикрыть другую сделку).
Примеры мнимых и притворных сделок
✓ Мнимая - должник, чтобы на его имущество было обращено взыскание, формально оформляет квартиру на друзей /родственников, заключая договор дарения, хотя реально не передает ее и продолжает жить в квартире.
✓ Притворная - доля в квартире переоформляется по договору дарения (чтобы не спрашивать согласия у иных дольщиков), хотя реально собственник доли получает за нее деньги. При этом важно обратить внимание, что реальная сделка в этой ситуации будет действительна, в отличие от притворной сделки, которая будет являться ничтожной (то есть недействительной).
Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.
✓ Оспоримые сделки
Сделки, которую требуют признания их недействительными в судебном порядке и требуют доказательств, чтобы их признали таковыми.
Пример:
- Совершение сделки купли-продажи под угрозой насилия или обмана. Необходимо в судебном порядке доказывать в суде, что имели место эти факты.
- Сделка, исполненная с нарушением требований закона или иного правового акта, по общему принципу считается оспоримой
Срок исковой давности
Для оспоримых сделок течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка , либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Более подробно по этому вопросу см. статью Срок исковой давности.
Почему это важно и в чем практический смысл?Различия в сроках исковой давности;
Различия в последствиях. Например, при расторжении договора нельзя требовать возврата полученного в ходе его действия (аренды, например), в отличие от случая признания его недействительным;
Точно оценив основания недействительности можно доказывать недобросовестность второй стороны (например, доказав , что она точно знала обстоятельства сделки).