Когда вы покупаете квартиру в недостроенном доме, вы томитесь ожиданием и мечтами о моменте, когда наконец вы сможете переехать в свою собственную квартиру. И, получив уведомление от застройщика, многие сломя голову бросаются скорее принимать свою долгожданную жилплощадь. Но как бы ни хотелось поскорее въехать в новую квартиру, не спешите подписывать бумаги. Важно все обстоятельно проверить и выявить недочеты, если они имеются, чтобы застройщик смог исправить возможные ошибки, допущенные на этапе строительства и отделки. Подробно разберем все аспекты далее.
Ваши права.
По закону имеется гарантийный срок на объекты нового строительства 5 лет, и инженерного оборудования — 3 года.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
214-ФЗ Статья 7 пункт 5
Это обеспечивает вам право предъявлять обоснованные претензии к состоянию квартиры. С другой стороны можно не переживать, если при приемке какие-то недостатки не будут выявлены сразу: о них можно заявить позднее. Но отметим, что все же лучше выявлять все существенные изъяны в момент приемки, доказать их наличие постфактум будет тяжело.
Не нарушайте сроки.
После получения разрешения на эксплуатацию дома застройщик обязан уведомить вас письменно о том, что квартиру можно принимать. Вы должны обязательно в течение 7 дней ответить на это уведомление, а затем в течение 2 месяцев прийти на осмотр. Некоторые девелоперы хитрят: затягивают дату приемки, назначая ее позже 2 месяцев, аргументируя большой очередью. По факту, по истечении двух месяцев, подписывают акт в одностороннем порядке. Также не следует подписывать акт приемки до осмотра, якобы для экономии времени: после доказать наличие недостатков будет сложнее.
Важно определить все спорные моменты как можно раньше, пока вы еще не начали ремонт. В случае обнаружения дефектов, застройщик или управляющая компания будут устранять недочеты лишь в своей зоне ответственности: восстанавливать произведенный вами ремонт они не обязаны. Кроме того, после подписания акта приема-передачи привлечь к ответственности девелопера очень сложно.
Как правило, скрытые дефекты, которые могут проявиться позже, связаны с процессом усадки здания. В этом случае могут возникнуть такие недочеты как перекос дверных проемов, трещины на штукатурке или изменение углов наклона. Однако ряд этих моментов можно заметить и сразу после завершения строительства.
Осмотр: на что обратить внимание.
Квартиры в новостройках могут иметь огромное количество скрытых или явных дефектов. Есть моменты, которые встречаются чаще всего, на них надо обратить внимание в первую очередь.
Наиболее распространенные дефекты:
· Неровная стяжка пола;
· Сколы на сантехнике;
· Перекос высоты стен, оконных и дверных проемов;
· Не возведены перегородки, имеющиеся по проекту;
· Неработающие розетки, выключатели и другие элементы проводки;
· Нарушение функционирования вытяжек;
· Механические повреждения дверей и окон;
· Отделка выполнена не в полном объеме, установленном договором;
· Отделка санузлов (не поленитесь простучать кафельное покрытие).
Привлечение специалистов.
Часто выявить недостатки самостоятельно трудно: необходимо специальное оборудование и знания. Если вы разбираетесь в ремонте и строительстве или можете взять с собой на осмотр эксперта из числа знакомых, приемку можно совершить и самостоятельно. Проще недостатки заметить в квартирах классов «комфорт» и «эконом», которые сдаются с отделкой «под ключ» или чистовой. В этом случае многие недостатки видны невооруженным взглядом: трещины на сантехнике, некачественная отделка стен, ламинат с зазорами, неровные косяки, незакрывающиеся двери, нехватка фурнитуры.
Если же в квартире черновая отделка, стоит взять с собой профессионала, так как на этапе бетонной коробки человеку без специальных знаний ошибки строительства будут плохо видны. Если во время возведения дома возникали трудности, например, смена подрядчика или нарушение сроков сдачи, лучше заказать экспертизу. Так можно оценить состояние не только квартиры, но и здания. Кроме того, со специалистом лучше проводить оценку квартир с отделкой «под ключ» в домах классов «бизнес» и выше: можно будет оценить использование заявленных застройщиком материалов и технологий. Но стоит учесть, что работа такого специалиста будет недешевой.
Что взять с собой на приемку.
Если вы решили принимать квартиру самостоятельно, к этому необходимо обстоятельно подготовиться. Возьмите весь пакет документов на квартиру и удостоверение личности: паспорт, договор купли-продажи, ДДУ, соглашения и т.д.
Вам понадобятся:
· Блокнот и ручка;
· Рулетка;
· Фонарик;
· Стремянка или табурет;
· Уровень;
· Компактный электрический прибор для проверки розеток;
· Смартфон или фотоаппарат, чтобы зафиксировать недостатки.
Важно.
Перед процедурой приемки вступите в чаты и группы в соцсетях, почитайте форумы, посвященные вашему дому. Наверняка дефекты будут однотипны и те, кто уже принял квартиру, о них писали. Расспросите будущих соседей, какие проблемы возникали в их квартирах. Все найденные недочеты сразу же фиксируйте на фото и видео, а также помечайте в блокноте. Так вы ничего не упустите, сможете донести информацию застройщику, а также после переделки сравнить исходный результат с новым.
Уловки.
Представитель застройщика может вас подгонять, мотивируя это загруженностью и большим количеством людей, которые тоже хотят поскорей получить свою квартиру. Не торопитесь! Вы имеете полное право на тщательный осмотр. Также не поддавайтесь на провокации и записывайте абсолютно все дефекты, которые найдете. Даже если вам будут говорить, что они незначительные. Не стесняйтесь обращать внимание на то, что кажется вам подозрительным: будьте уверены, сам застройщик вам о них никогда не скажет.
Чек-лист, что проверяем.
Во время приемки внимательно осмотрите каждый уголок квартиры. Чтобы это было системно и осознано, воспользуйтесь чек-листом.
· Механические повреждения на любых поверхностях. Особенно это касается квартир с отделкой.
· Стены. Без отделки — проверка неровностей, с отделкой — качество покраски или поклейки обоев. Также необходимо проверить перекос высоты и угла стен.
· Полы. Без отделки — особое внимание обращайте на уровень стяжки пола, так как дополнительная заливка стоит дорого, а ее отсутствие обеспечит в будущем проблемы с напольным покрытием. Также на стяжке не должно быть наплывов, трещин, просветов и пустот. При отделке ламинатом замковые стыки не должны расходиться, а пол скрипеть.
· Потолки. Визуальный осмотр на качество покраски, измерение уровня.
· Лоджии и балконы. Качество остекления, работа раздвижных ограждений, дверей.
· Рамы и окна. Задувания под подоконником и на местах стыков неприемлемы, перекосы — допустима разница в 1-2 мм. Окна комфортно закрываются и открываются, все механизмы работают, царапин, трещин и сколов нет.
· Двери. Нет перекосов, работают ручки и замки, при открытии/закрытии не задевают порог или коробку.
· Выключатели и розетки. Определяем работоспособность, например, с помощью зарядки для мобильного телефона. Также смотрим, ровно ли они установлены.
· Радиаторы. Должны быть хорошо закреплены, не иметь подтеков, зимой — обеспечивать установленный уровень температуры.
Санузлы.
Обычно именно в санузлах при чистовой отделке наблюдается больше всего проблем. Так как по сантехнике претензии не будут приниматься после подписания акт приема-передачи, это помещение надо осматривать особо тщательно.
· Нет луж и потеков.
· Сантехника не течет, нет сколов, смесители работают.
· Сильный напор воды, есть горячая и холодная.
· Проверяем качество плитки: ровная укладка, качественная затирка швов.
· Уровень пола. Если плитка уложена неровно, то вода будет собираться по краям помещения или в его центре.
· Запорная арматура на трубах.
· Ванна хорошо закреплена.
· Проверяем вентиляцию приложив лист бумаги, если она функционирует нормально, лист должен притягиваться к решетке.
Кухня.
На кухне проверяем все общие моменты, описанные выше. Тестируем сантехнику аналогично приемке санузла.
Читаем акт приема-передачи.
Дефекты не обнаружены.
Самый приятный вариант, в ходе осмотра недостатки в квартире не выявлены. Тогда смело подписываете акт приема-передачи и начинайте планировать ремонт. После подписания документов вам выдадут паспорта на все установленное оборудование и приборы учета, а также схемы разводки коммуникаций. Также во время этого процесса важно снять с приборов учета показания, чтобы не платить за расходы, сделанные не вами.
Выявлены косметические дефекты.
Если выявлены мелкие косметические дефекты, то акт подписывают, указывая в нем все выявленные недостатки, их застройщик должен будет устранить. Когда все формальности с приемкой будут улажены, можно приступать к оформлению прав собственности. Для отказа в подписании акта приема-передачи выявленные недостатки должны быть критичными, то есть квартира фактически не пригодна для проживания.
Выявлены критические дефекты.
Если выявлены существенные проблемы, требующие устранения, совместно с представителем застройщика необходимо определить их перечень и оформить документально в двух экземплярах с подписями обеих сторон. В этом случае застройщик обязан в течение двух месяцев исправить все дефекты, а затем снова организовать осмотр.
В любом случае нужно проявлять максимум внимательности и бдительности. Читать все документы и быть в курсе своих прав и обязанностей. Пропущенные недостатки могут вылиться в ремонтные работы и немалые деньги. Это особенно обидно, если квартира приобреталась с отделкой под ключ. Ведь даже если вы заезжаете в квартиру с отделкой, вереди у вас большие затраты на обстановку и интерьер.
Читайте также:
«Lucky» – жизнь удалась! Или квартира за миллион долларов.
Минстрой лоббирует строительство «человейников». Госдума против.