Почему некогда самая популярная стратегия пассивного дохода в настоящее время теряет свою актуальность?
В данной статье мы рассмотрим целесообразность инвестиций в недвижимость в 2021 году, а также подсчитаем примерную годовую доходность данного актива. Именно в период пандемии произошли изменения цен, связанные с появлением программы льготной ипотеки, ростом цен на металлы и другие ключевые стройматериалы.
Стоит отметить, что речь пойдет именно об инвестициях в некоммерческие жилые помещения, и только о долгосрочной аренде на примере недвижимости Санкт-Петербурга. Ситуация с посуточной сдачей, сдачей в аренду загородной недвижимости требует отдельного подхода. Инвестиции в элитную недвижимость намного менее популярны и имеют свою специфику.
О цифрах.
Если нам досталась квартира «от бабушки», либо если есть жильё с несколькими отдельно живущими собственниками – сдача квартиры будет лучшей альтернативой её простаиванию. Но рассмотрим ситуацию, когда мы приобретаем квартиру специально под сдачу. Самый ликвидный и доходный вариант – квартиры с небольшой площадью. Пару лет назад студия или небольшая однушка в недорогом районе города стоили 3.5-4 миллиона, в Мурино или Кудрово – до трех. Сейчас же 3.5 это цена недвижимости за КАДом, либо цена неликвидных микростудий в городе, с сомнительной планировкой и местоположением. Но нам удается быстро найти вариант за 3.5 в городе либо недалекой области, еще и со свежим готовым ремонтом. Мы самостоятельно оформляем сделку, уже через пару дней находим в качестве арендаторов пару гетеросексуальных чистоплотных славян, которые имеют аллергию на животных, пыль и детей. Заселяем, и наслаждаемся пассивным доходом в 25 000 рублей ежемесячно. Ваш родственник, работающий в налоговой, сообщает, что для вас платить налог с прибыли не обязательно. Все, можно считать доходность. Она, кстати, будет при таком сценарии примерно 8,6 процентов годовых. На первый взгляд не так уж и плохо, даже больше банковских вкладов.
Теперь о реальных цифрах.
За эти деньги находим либо 15 квадратных метров, с возможностью сдавать их за 18-20тр., либо новостройку без отделки, либо квартиру с убитым ремонтом. Выбираем её, покупаем новый диван без клопов, кухню на авито, обои клеим сами. Периодически арендаторы сменяются. На поиск новых уходит время, ведь мы не хотим сдавать квартиру по цене ниже рынка. Либо указываем арендную плату на пару тысяч меньше, либо месяц простоя – по цифрам на горизонте года одинаково. Минус 25к раз, примерно, в два года. Оказалось, что стиральная машинка не вечная, да и ламинат вздулся от пролитых на него напитков, не говоря уже про подтекающий кран. Коммунальные платежи на время ремонта и поиска жильцов платим сами. Суммарно еще 25к раз в пару лет (оптимистично). Что бы не бояться за свою квартиру и за совершаемые в ней действия, перекладываем ответственность по договору на арендаторов. Как самозанятые платим налог всего 4 процента. Считаем:
(96%(25000*24)-25000-25000)/24 = 21916 – это ежемесячная прибыль
Уже скромнее – 7.5 процентов годовых.
Возможные дополнительные затраты:
- Поиск квартиры - это либо траты времени и денег на поиск хорошего варианта самостоятельно, либо плата агентству по недвижимости. Добавим сюда затраты на оформление сделки и простой денежных средств на время поиска квартиры.
- Для придания вторичке товарного вида, в большинстве случаев потребуется предпродажная подготовка.
- Целесообразно сделать страховку на случай пожара и затопления.
- Риск столкнуться с недобросовестными арендаторами. Невыплата, кража техники, порча имущества, пересдача.
- Самый важный момент – мы рассматривали ситауацию в которой у вас деньги на приобретение квартиры есть изначально. Если мы берём кредит, то для нас стоимость квартиры увеличивается на размер переплаты по кредиту, а мы обременяем себя дополнительными рисками связанными с долговым обязательствами.
Какой вывод можно из этого сделать?
Только официальная инфляция составляет 5 процентов, а реальная – больше. Рост стоимости квартир во многом уже произошел, ожидать доходности от существенного изменения цен недвижимости не стоит. При классическом варианте сдачи квартиры мы остаемся с доходностью 6-8 процентов, большую часть из которой съедает инфляция. Более того, за счет относительно большой стоимости данного актива, мы теряем возможность дифференцировать риски вложений. Намного разумнее присмотреться в сторону инвестиций через фондовый рынок, где историческая средняя доходность превышает 10 процентов, а возможность получения вычета по ИИС дает возможность заработать еще больше. Примеры реальной доходности 30 и более процентов ищите в нашем блоге, в предыдущих статьях. Спасибо за внимание, нам важна ваша подписка!