В законе прописан четкий список причин, по которым у граждан может быть изъята квартира. Эти нарушения касаются как использования самой квартиры, так и финансовых дел ее владельца, а также ошибок и злоупотреблений при приобретении недвижимости. В каких-то случаях изъятие будет неизбежным, в других у собственника будет шанс отделаться штрафом и сроком на исправление нарушений, но, если этого не произойдет, суд примет решение не в пользу владельца.
Нарушения при купле-продаже недвижимости чаще всего возникают из-за невнимательности покупателя или желания «срезать углы» при заключении сделки. Среди основных причин для признания сделки недействительной и ее отмены – покупка «непродаваемой» квартиры или покупка с нарушением прав владельца:
- На момент продажи квартира была арестована или заложена.
- Проблемы с брачными отношениями – продажа без согласия второго супруга, неурегулированные вопросы владения после развода.
- Продажа с нарушением прав собственника – недееспособный собственник, продажа с нарушением прав несовершеннолетних или без разрешения со стороны органов опеки.
- Проблемы с наследованием – права продавца на полученную по наследству квартиру оспариваются другими наследниками.
- «Преступная цепочка» - если квартира была куплена одним из предыдущих владельцев с нарушениями, то все последующие сделки с ней получаются недействительными.
К нарушениям использования квартиры относятся:
- Несогласованные перепланировки. Наибольший риск изъятия по суду возникает, если перепланировки создали угрозу для жизни, здоровья и имущества соседей – разрушены несущие конструкции, заблокирована вентиляция, нарушено отопление и т.п. Суд будет штрафовать собственника, и постановит вернуть квартиру в состояние «как было» за его же счет. Но если объем ущерба будет слишком велик или собственник не сможет/откажется его исправить в срок, квартиру изымут по суду и продадут с торгов, чтобы компенсировать ущерб от незаконных переделок.
- Нецелевое использование квартиры, особенно если оно происходит с нарушением прав соседей. Квартира по закону может быть использована для проживания. В ней нельзя организовать производство, открыть отель, ресторан, салон красоты, клинику или ночной клуб, для этого предназначена коммерческая недвижимость. Если владелец не прекратит нецелевое использование, квартиру изымут.
- Нарушения правил пожарной безопасности, санитарных норм и правил проживания. Если ситуация в квартире угрожает жизни, благополучию и имуществу соседей, а владелец не желает исправлять ее или нарушения относятся к категории особо опасных, квартира может быть изъята по суду.
- Задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Если квартира не является единственным жильем собственника, а сумма задолженности сопоставима с ее стоимостью, то суд может постановить изъять недвижимое имущество и компенсировать за счет его продажи накопившуюся задолженность. Кроме того, поскольку долги по ЖКУ привязываются не ко владельцу, а к недвижимости, нужно всегда проверять квартиру на задолженности при покупке, иначе можно вместе с ней купить и ее долги.
Нарушения финансовых обязательств могут касаться как кредитов, непосредственно связанных с квартирой, так и других задолженностей собственника:
- Задолженности по кредитам, касающимся самой квартиры. Если квартира в залоге по ипотечному или по кредиту под залог недвижимости, просрочки по платежам могут привести к тому, что банк обратится в суд с иском, по которому квартиру изымут для погашения задолженности. Чаще всего это происходит, если задолженность превышает 5% рыночной стоимости квартиры и «старше» 6 месяцев. При этом у квартиры нет «иммунитета от изъятия» даже если это единственное жилье: считается, что, подписывая кредитный договор, собственник принимает на себя этот риск.
- Задолженности по иным кредитам. Недвижимое имущество должника может быть изъято по решению суда и обращено для погашения долгов. Но в этом случае могут изъять только вторую квартиру, единственного жилья изъятие за долги коснуться не может. Исключение может возникнуть, если суд признает единственную жилую недвижимость должника предметом роскоши. Без жилья он не останется, но все, что явно превышает достаточный для нормального проживания объем, может быть изъято и несостоятельного должника «переедут» в квартиру поменьше и пониже классом.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015