Ипотечный кредит не так прост, как это может показаться с первого взгляда. Мало того, что он выдаётся под залог – имеющейся или приобретаемой недвижимости – так ещё и полная его стоимость складывается не только из процентов по ссуде. Рассмотрим же структуру ипотечного кредита.
Если коротко, стоимость ипотеки формируется из первоначального взноса заёмщика (10% - 20% в зависимости от условий банка – кредитора), стоимости недвижимости, общей суммы кредита, процентов по нему, срока кредитования, комиссий и допрасходов (например – на оплату услуг оценщика, да ещё страховка, без которой ипотеку скорее всего не выдадут – слишком рискованно) и вида платежа (дифференцированный или аннуитетный).
Так что найти ипотечный кредит под низкий процент – это даже не полдела, слишком много иных факторов, влияющих на стоимость ипотечного кредита. Например, банк, как правило согласен выдать кредит, покрывающий 80% - 90% стоимости недвижимости. То есть, минимально требуемый первоначальный взнос со стороны заёмщика равен 15% - 20% требуемой для покупки недвижимости суммы. Эксперты подсчитали, что самые выгодные условия может получить заёмщик, вносящий 50% стоимости и берущий кредит не больше, чем на 10 лет (в среднем ипотеку выдают на 20 – 30 лет).
Важный параметр, влияющий на размер ипотечного кредита – стоимость недвижимости, которую оценивает профессиональный оценщик. Как правило, у банка есть набор таких специалистов или компаний, оценкам которых кредитное учреждение верит охотнее, чем другим. Оценщик обязательно должен состоять в саморегулируемой организации оценщиков, что даёт гарантию профессионализма.
Как правило, при выдаче ипотеки кредитор исходит из того, что расходы на обслуживание долга не должны превышать половину доходов семьи, а если есть маленькие дети – то не выше 35% ежемесячных доходов. Так надёжнее для кредитора. И заёмщик при подаче заявки на ипотеку должен исходить из данного параметра, чтобы не утратить платёжеспособность.
А вот оценке дополнительных расходов необходимо уделить отдельное внимание – они могут очень серьёзно повлиять на стоимость ипотечного кредита. Так что не стесняйтесь выяснить все нюансы у сотрудника банка, работающего в кредитном отделе – вам же лучше будет. Нередко низкая процентная ставка таит серьёзные допрасходы и, наоборот, высокий процент не обременён никакими комиссиями и платежами «внагрузку». Комиссии могут быть единовременными и ежемесячными. Единовременные – это расходы на расчёты с продавцом (аккредитив, банковская ячейка, перевод на счет продавца), консультационные услуги, юридическое сопровождение сделки, снижение годовой процентной ставки, рассмотрение заявки, выдача кредита. Ежемесячную комиссию взимают, как правило, берутся за ведение и обслуживание счёта и использование кредитных средств банка. А ещё стоит помнить про стоимость регистрации прав собственности и услуги нотариуса. Не отвертитесь от страховки на квартиру, покупаемую на ипотечный кредит, это обязательно по закону. А ещё банк может потребовать застраховать жизнь, трудоспособность, риск утраты права собственности и риск невозможности выплат по кредиту. Всё это прибавит примерно 1,5% в год от суммы кредита.
Кредитный ипотечный калькулятор поможет вам не сойти с ума от всех этих привходящих обстоятельств, сумм, комиссий и платежей. Такое ПО есть на сайте любого банка, выдающего ипотечные кредиты. Есть и «независимые» онлайн кредитные ипотечные калькуляторы, рассчитывающие ипотечный кредит для любого банка, который вы введёте в качестве искомого.
Тем не менее, ипотечный калькулятор – это предварительный и довольно грубый расчёт. Окончательно всё станет понятно лишь после того, как подсчёты проведёт кредитный специалист банка, исходя из скоринга кредитной организации и с учётом обстоятельств, которые калькулятор игнорирует. Например, калькулятор не учитывает ваш доход, включая наличие детей; прожиточный минимум, имеющуюся кредитную нагрузку (хотя новейшие варианты вот этот последний параметр включают). Банковский менеджер потребует предоставить подтверждающие документы, посмотрит непременно кредитную историю…
Константин Барановский