В СНТ, поселках, деревнях все чаще появляются т. н. заброшенные участки, которые по всем своим признакам уже давно не имеют хозяина. А многие соседи вовсе не прочь присоединить эти участки к своим, чтобы расширить территорию личных владений.
Вот только большой вопрос — как это сделать? Во многих случаях дело это весьма не простое, но все-таки нельзя сказать, что совсем уж бесперспективное.
Приведу несколько способов, как законно сделать своим пустующий участок земли.
Прежде чем выбрать, по какому пути пойти, нужно выяснить главную вещь: кому формально принадлежит интересующий вас участок.
Если известен адрес или кадастровый номер участка, то сделать это довольно просто: нужно заказать на него выписку из ЕГРН. Посмотреть кадастровый номер участка можно на Публичной кадастровой карте (на сайте того же Росреестра).
Если же на карте участок не обозначен, то выяснить его идентификационные признаки можно через правление СНТ (если это садовый участок) или местную администрацию (если это участок в пределах населенного пункта).
В зависимости от того, кто указан в ЕГРН собственником заброшенного участка, можно пойти по одному из трех возможных путей.
1 путь. Оформить т. н. «прирезку» земли
Это, пожалуй, один из самых простых способов увеличить площадь своего участка за счет соседней пустующей земли. Его можно применить, если по данным ЕГРН интересующий вас участок числится в муниципальной или государственной собственности.
Условия «прирезки» такие:
1) гражданин-заявитель должен владеть соседним участком земли, который относится к категории «для садоводства», «для огородничества», «для ИЖС» или «для ведения ЛПХ»,
2) участок, который планируется присоединить, не должен выходить за пределы «красных линий» (т. е. не пересекать границы автомобильных дорог и пр. линейных объектов) и не являться территорией общего пользования (все это можно узнать заранее в местной администрации),
3) в результате присоединения площадь участка не должна увеличиться сверх максимального размера, допускаемого местными правилами землепользования и застройки. Узнать этот размер можно на официальном сайте муниципальной администрации.
Если все условия соблюдаются, то остается лишь заказать у кадастрового инженера проект межевания территории, где расположен участок, и обратиться в местную администрацию с заявлением о заключении соглашения о перераспределении земель.
За прирезку участка нужно будет заплатить 15% его кадастровой стоимости — и он станет вашим (ст. 39.28 ЗК РФ, ПП РФ от 03.12.2014 №1308).
2 путь. Выкупить землю у собственника
Если по данным Росреестра у заброшенного участка есть частный собственник, то оптимальный вариант — связаться с ним и оформить выкуп земли.
Как правило, такие собственники заинтересованы в том, чтобы избавиться от ненужного балласта, но возникает проблема с правоподтверждающими документами.
Распространенный случай — это наследник, не оформивший землю у нотариуса. Чтобы все оформить, ему нужно установить факт принятия наследства через суд, получить свидетельство на землю и только после этого заключать сделку.
В скором времени Росреестр внесет законопроект, который позволит существенно упростить эту процедуру и оформить собственность на старые участки по имеющимся документам.
Если собственник в ЕГРН не указан, есть вариант выкупить интересующий участок у муниципалитета. Для этого нужно обратиться в местную администрацию с заявлением о постановке на учет брошенного участка в качестве бесхозяйной вещи (ст. 225 ГК РФ).
Если администрация демонстрирует абсолютное нежелание этим заниматься, напомните, что это ее прямая обязанность и обращайтесь в прокуратуру с жалобой на незаконное бездействие муниципальной власти (см. например решение Красногвардейского р-го суда Респ. Адыгея № 2-342/16).
Спустя 1 год после постановки на учет бесхозного участка администрация должна обратиться в суд для признания его муниципальной собственностью. После этого можно подавать заявление о выкупе этого участка.
По общему правилу выкуп оформляется аукционом (договор заключается с тем, кто предложит наибольшую цену). Но если участок расположен в СНТ, то член этого СНТ вправе выкупить участок без проведения торгов (ст. 39.3 ЗК РФ).
3 путь. Оформить участок в собственность по праву приобретательной давности
Степень надежности здесь наименьшая по сравнению с предыдущими способами. Но иногда все же удается стать собственником по этому основанию.
Суть — в том, чтобы доказать в суде, что вы добросовестно и открыто владели брошенным участком в течение 15 лет непрерывно (оплачивали расходы на его содержание, ухаживали и т. д. — ст. 234 ГК РФ).
В практике судов есть примеры, когда предыдущего собственника признавали отказавшимся от своего объекта недвижимости фактически, если он в течение многих лет не платил налоги за него и не проявлял к нему никакого внимания.
А собственником признавали добросовестного владельца (например, ВС РФ дело № 4-КГ19-55).