Участок земли может показаться самой понятной формой недвижимости, но из-за кажущейся простоты его выбора покупатели часто совершают фатальные ошибки, из-за которых теряют деньги, возможность строительства и вообще наживают всяческие неприятности.
Купил не то, что показали
На рынке довольно много предложений, которые лукаво называются "поселками", но по факту представляют собой огромное поле, нарезанное на отдельные участки, границы которых обозначены весьма условно: колышками, канавками или даже просто объяснениями продавца типа "ваш участок будет вон от того куста и до этого муравейника".
Заключив договор, можно нарваться на ситуацию, когда вы и трое ваших соседей претендуете на один клочок земли и не понимаете, чей же он на самом деле. Так что выяснять реальные границы участка нужно еще до подписания каких-либо документов.
Чтобы убедиться в том, что продаваемый земельный участок соответствует предъявленному для обозрения, вполне достаточно ознакомиться с планом (чертежом, схемой), содержащемся в выписке из ЕГРН. Путем ввода кадастрового номера приобретаемого земельного участка, на сайте Росреестра можно, во-первых, выявить существование земельного участка с таким кадастровым номером, во-вторых, установить местонахождение интересующего земельного участка,.
Есть, например, программа, которая устанавливается на телефон: "Кадастр.ру". Зная кадастровый номер участка, который вам предлагают, нужно сверить границы участка, который презентуют с номером участка, в границах которого вы находитесь, исходя из информации с программы на телефоне. Правда точность определения границ с телефона составляет несколько метров.
Строительство невозможно
Ситуация может сложиться так, что на купленном участке нельзя построить то, что планировалось, а все из-за особенностей разрешенного использования земли.
Случаев, когда у одного земельного участка сразу несколько видов разрешённого использования не так много, но они есть и на законодательном уровне это допускается - установление основного и дополнительных видов использования.
Например, основным видом разрешенного использования может быть – "для индивидуального жилищного строительства", а дополнительным – "для личного подсобного хозяйства". Значит на землях можно как строить дом, так и вести подсобное хозяйство. Однако при этом не должны нарушаться права собственников смежных участков. Например, если на таком участке построить ферму и запах от неё будет мешать соседям – есть риск, что суд встанет на их сторону.
Есть обременения
Обременения и ограничения действительно могут сильно испортить жизнь новоиспеченному владельцу участка.
Их очень много: водоохранная зона, зона охраны от крупных дорог, от проходящих коммуникаций или кабелей, охранная зона культурного наследия, зона повышенного шума (чаще относится к авиации).
Это чаще указано в выписке, но бывает так, что проступают новые вводные и появляются новые обременения. Был случай, когда на участке уже был построен дом, но его не могли ввести в эксплуатацию, поскольку администрация решила проверить этот участок на наличие объектов культурного наследия.
Причем самый популярный документ всех проверок – выписка из ЕГРН – содержит лишь часть из них и только юридического плана. Необходимо заказывать ГПЗУ, а сроки его получения – месяц (а продавец требует задаток уже сейчас). Но даже ГПЗУ не гарантирует полной проверки.
Межевание не сделано
Еще один излюбленный "прикол" загородных девелоперов – начать продажи земли в поселке до того, как в нем завершено межевание. Подобные схемы крайне рискованны.
Отсутствие межевания и постановки земельного участка на кадастровый учет свидетельствуют о невозможности совершения сделок купли-продажи, в том числе путем заключения предварительного договора. При отсутствии кадастрового учета суды приходят к выводу о том, что такой земельный участок не может рассматриваться как предмет договора.
Наибольшие риски возникают при покупке доли (для целей последующего выделения участка). Становясь субъектом общедолевой собственности с продавцом, важно понимать, что владение и пользование ею осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении согласия – только в судебном порядке. Другие дольщики также имеют преимущественное право покупки при продаже вами доли другому лицу, кроме ряда случаев.
Перевод под ИЖС
Один из популярных аргументов продавцов – "эту землю можно перевести под ИЖС". После недавней реформы, позволившей строить жилые дома и на землях для садоводства, его используют все реже, однако столкнуться с ним все еще можно..
Потоп на миллионы
Так сложилось, что самыми дорогими участками в поселке обычно являются те, что расположены у леса и особенно у реки. Смысл этого понятен – близость к природе, хорошие виды. Однако такое соседство может нести непредвиденные риски.
Одна из главных ошибок – приобретать участок только на основании документов. Многие проблемы участка можно выявить при простом общении с соседями, например, то, что участок топит во время весеннего половодья или он был отсыпан каким-то хламом, и земля непригодна для использования.
Пишите в комментариях о своем опыте покупки участка. Подписывайтесь и не пропустите следующий выпуск.