Перепланировку необходимо осуществлять по закону и сверять с региональными нормативами, СНиП и СаНПиН. За нарушения собственника могут оштрафовать. Кроме того, квартиру с незаконным переустройством значительно труднее продать. В статье разберёмся, какие виды перепланировок в жилых помещениях выполнять запрещено.
Что написано в законах
Все работы по переустройству и перепланировкам описываются в Жилищном кодексе. Именно там можно посмотреть виды перепланировок и узнать, что именно ими считается. Но перечня запрещённых работ в ЖК РФ нет — этот список предоставляют региональные власти. Например, для Москвы основным нормативом является постановление правительства № 508-ПП от 25.10.2011. Жителям Санкт-Петербурга следует сверяться с распоряжением правительства № 39-р от 22.01.2018. Но в целом списки запрещённых работ по стране почти не имеют кардинальных различий.
ЖК РФ описывает, что относится к переустройству, перепланировке и когда их можно проводить. Здесь же указываются все основания для отказа в согласовании перепланировки.
Глава 4 ЖК РФ
Правила и основания для отказа в перепланировке
Правила просты: если в ходе ремонта планируется изменить конфигурацию квартиры, нужно согласовать перепланировку и затем поменять техпаспорт. Все преобразования согласовывают в местной администрации или жилищной инспекции. Но ни одна инстанция не одобрит перепланировку, которую запрещает закон, а также строительные и санитарные нормы и правила. Поэтому перед началом ремонта нужно проверить региональные постановления или обратиться за консультацией в местный орган, который контролирует жилищные права.
Какую перепланировку делать нельзя
Модификации, которые меняют план и техпаспорт квартиры, необходимо согласовывать. Перепланировка без согласования считается нарушением. Если в ходе ремонта нужно сломать или построить стену, изменить размер комнаты, добавить антресоли, потребуется разрешение.
Если преобразования безопасны для строительных конструкций и для других жильцов многоквартирного дома, перепланировку согласуют. Если же ремонт несёт потенциальную опасность для других собственников и для самого здания, в таких модификациях откажут.
Все работы, которые ставят под угрозу безопасность многоквартирного дома и предполагают доступ к общим инженерным коммуникациям, выполнять запрещено. Вот какую перепланировку не согласуют:
- перенос кухни, сантехнических узлов, если после переноса они будут располагаться над жилыми комнатами;
- объединение кухни с комнатой в газифицированном доме;
- объединение балкона с квартирой при переносе на балкон центрального отопления;
- возведение балкона начиная со второго этажа;
- объединение квартиры с подвалом, крышей;
- снос несущих стен, создание проходов в несущих стенах;
- устройство антресолей площадью больше 40% от площади квартиры;
- уменьшение вентиляционных каналов или их полная ликвидация;
- врезку регулирующих, отключающих устройств в общие коммуникации;
- устройство водяных полов от ГВС и систем отопления;
- изменение наружных стен, фасадов;
- бетонную стяжку в домах, для которых это запрещено;
- преобразования в аварийных домах.
Это далеко не полный перечень запрещённых работ. Для каждого города и даже каждого типа дома список варьируется: проверять его нужно заранее.
В постановлении правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 говорится, что относится к переустройству, перепланировке и когда их можно проводить в столице. Здесь же указываются все основания для отказа в согласовании перепланировки.
П.10 постановления № 508-ПП от 25.10.2011
Запреты по перепланировке в Москве
Что нельзя делать по строительным нормам
Кроме региональных постановлений, перепланировка регулируется строительными и санитарными правилами и нормативами. В СНиП и СанПин прописываются дополнительные запреты на перепланировку. В квартирах нельзя:
- размещать ванные комнаты, туалеты и совмещённые санузлы над кухней или жилой комнатой;
- обустраивать кухню в жилой комнате или переносить её туда;
- делать кухню без естественного освещения;
- делать кухню-нишу с площадью меньше 5 квадратных метров;
- объединять вентиляцию кухни и санузла;
- демонтировать пороги при входе на балкон в панельном доме;
- демонтировать подоконный блок в кирпичных домах, если он удерживает балконную плиту за счёт защемления;
- обустраивать полы без гидроизоляции в санузлах и комнатах с повышенной влажностью;
- расширять проёмы в наружных стенах при выходе на балкон в панельных, кирпичных домах;
- демонтировать часть ненесущей стены при выходе на балкон в монолитных домах, если после демонтажа не остаётся хотя бы один противопожарный простенок длиной 120 сантиметров от края балкона до проёма или длиной 160 сантиметров между двумя выходами на балкон;
- объединять две квартиры с двумя разными собственниками.
Постирочную комнату можно размещать над кухней или жилой комнатой: стиральные машины не показывают в технических планах БТИ. Перепланировку ванной, туалета и совмещённого санузла разрешат, если под квартирой находятся нежилые помещения или подвалы.
По сути, всё сводится к одному правилу: всё, что опасно, делать нельзя. Если перепланировка нарушает несущую способность дома и ведёт к ухудшению условий для проживания третьих лиц, её не разрешат. Все остальные преобразования можно проводить только после их согласования.