Как известно, чтобы продать квартиру без уплаты НДФЛ, ею надо владеть определенное время (3 или 5 лет в зависимости от ситуации). При этом те, кто продавал квартиру, купленную некогда на стадии котлована, оказывались в более проигрышном положении по сравнению с теми, кто продавал квартиру, купленную уже готовой. Ведь порой дольщиками годами ждут, когда же получат свою недвижимость в собственность. А ведь именно с даты регистрации права собственности отсчитывается срок владения, по прошествии которого квартиру можно продать без уплаты налога.
В связи с этим в 2020 году для дольщиков были внесены поправки в Налоговый кодекс. Для них срок владения стал отсчитываться не с даты регистрации права собственности на квартиру, а с даты оплаты полной стоимости по ДДУ. Вроде отличная новость, но недавно Минфин дал разъяснение (Письма Минфина от 01.04.2021 № 03-04-05/24029), испортившее настроение дольщикам.
Дело в том, что на практике часто площадь квартиры, указанная в проектной документации, не совпадает с той, которая получилась фактически и зафиксирована после обмеров БТИ. И если после обмеров квартира получилась большей площади, собственнику приходится доплачивать за метры. Так вот, Минфин сказал, что срок владения квартирой в целях уплаты НДФЛ в данном случае будет исчисляться именно с даты внесения доплаты.
Допустим, гражданин Иванов внес всю сумму по ДДУ в 2017 г. По итогам обмеров доплачивать ничего не пришлось. В 2021 г., оформив собственность, он решил продать недвижимость. Квартира является единственным жильем гражданина, а значит, для продажи без НДФЛ квартирой нужно владеть 3 года. Соответственно, при продаже квартиры в 2021 г. Иванову не нужно будет платить НДФЛ с дохода от продажи, так как квартирой Иванов владел более трех лет – с 2017 г.
А теперь чуть изменим ситуацию. Предположим, что в 2020 году после обмеров БТИ потребовалась доплата за метры. С учетом свежего письма Минфина срок владения квартиры для целей уплаты НДФЛ начнет течь не с 2017 г., когда внесена вся сумма по ДДУ, а с 2020 г., когда произведена доплата. Следовательно, в 2021 г. Иванову придется заплатить налог, если он решит продать квартиру.
Есть ли выход? Можно попробовать договориться с застройщиком о том, чтоб оформить доплату как-то иначе, не за квадратные метры, а, к примеру, за черновые ремонтные работы.
Кстати, есть надежда, что со временем Минфин все же изменит свое мнение или же ФНС даст прямо противоположное разъяснение, которым и будут руководствоваться налоговики. Пока же выходит, что хотели как лучше, а получилось как всегда.