Согласно данным Росстата за 2020 год жилищно-коммунальные услуги на одного человека превышают 1700 рублей. Рынок ЖКХ огромен. Он втрое крупнее рынка бытовых услуг, вчетверо – транспортного рынка и в 7 раз больше медицинского. Но размер потенциальных возможностей совсем не гарантирует прибыль.
В многоквартирных домах никто не занимается своим домом самостоятельно. Убирать зимой снег, менять лампочки и ржавый пандус приходится управляющей компании. С ней жильцы дома заключают договор. Обычно управляющая компания сама оплачивает ваши долги за воду, газ и электричество перед поставщиками. Ей же достаются деньги за содержание дома.
Управляющая компания – частный бизнес. Это юридическое лицо в форме ОАО или ООО. Для его открытия нужна лицензия на управление многоквартирным домом. Кроме того, нужно сдать квалификационный экзамен. Также нужно иметь штат уборщиков, сантехников и электриков. У вас должен быть договор с организациями, которые будут поставлять ресурсы – воду, газ, электричество.
Я управляю такой компанией уже более 5 лет и могу рассказать, почему начинать этот бизнес без опыта, связей и серьёзных капиталовложений не следует.
О поиске клиентов
В розничной торговле ваша клиентская база зависит от качества вашего товара и рекламы. В общепите огромную роль играет также местоположение вашего бизнеса. У нас нет ни одного из этих козырей. «Товар» у всех управляющих компаний в глазах потребителя одинаковый, это трудно привлекательно отразить в рекламе. Местоположение в рамках города здесь тоже не играет особой роли.
Путей найти клиентов три: выиграть конкурс, заранее подписать договор с застройщиком или собрать жильцов и убедить их перейти в свою управляющую компанию. Первый вариант не подходит для молодой фирмы, потому что она изначально не будет восприниматься всерьез. Второй путь – распространённый, но тут нужны связи. Скорее всего ваш город уже «поделен», и вам ничего не достанется. Третий вариант невероятно сложен. Собрать жильцов само по себе непростое занятие, так ещё и предстоит убедить их пройти сложную процедуру.
О должниках
На сегодняшний день россияне должны за жилищные услуги 500 миллиардов рублей. В долговом секторе находится 10% всего рынка. Некоторые люди не платят по несколько лет подряд. Существует особая категория должников, которые ждут истечения срока исковой давности. Если в течение этого периода на них не подадут в суд, то долги спишут.
У компании есть всего три года, чтобы заявить на должника, иначе она потеряет деньги. Иногда приходится прибегать к крайним мерам – отключать свет, воду. Другие управляющие компании даже ставят заглушки на канализацию, но мы до такого не опускаемся.
Очень часто приходится судиться. Даже если исход дела положительный, а чаще всего это так, то приставы могут просто не обнаружить денег или имущества. Любой долг – это потенциальные финансовые потери.
О рутине
Очень редко люди платят в одно и то же время. В обычной русской семье это бессистемный процесс. Как вспомнили, так и заплатили. Кто-то затягивает с оплатой, кто-то платит сразу наперёд. Некоторые гасят часть долга. Есть даже те, кто оплачивает счета исправно, но принципиально не хочет платить за конкретную услугу, например, охранника.
Нам приходится разбираться с каждым случаем индивидуально. Это происходит вручную и отнимает у сотрудников кучу времени. Конечно, иногда мы знаем жильцов конкретного дома и их проблемы. В этом бизнесе приходится быть немного психологом.
О низкой рентабельности
Как бы со стороны не казалось, что наш бизнес – это «золотая жила», но это не так. Рентабельность редко превышает 5%. Хорошие деньги получают компании, у которых сразу много объектов под управлением. Новой фирме, чтобы работать «в ноль» нужно сразу иметь минимум 5 домов на обслуживании.
Тарифы за ресурсы выставляют поставщики. Вопреки распространённому мнению, мы не виноваты в том, что вы много платите «за коммуналку». Заработок молодой управляющей компании строится не на стандартных услугах, а на дополнительных – консьерже, охране, замене счётчиков, мелком ремонте. Эти услуги отдельно согласовываются с жильцами. В итоге мы имеем много работы и низкую прибыль.