Вопрос, что же происходит на рынке недвижимости Москвы и Мо будоражит последние 1.5 года абсолютно всех, те кто купил, верят в то, что цена кв. метра будет расти, кто не купил - отчаянно верят в то, что цены таки придут в чувство - вернутся к уровню хотя бы 2018 года.
Но, вопрос веры в случае покупки квартир с миллионными бюджетами все же неуместен, поэтому в этой статье будем разбираться в тенденциях и факторах, которые влияют на стоимость жилья.
Для этого вернемся в прошлое, прокрутим сценарий 2014-2018 годов и сравним с нынешней ситуацией.
Итак, к концу 2014 года на фоне обвала рубля, и так перегретый рынок новостроек принял цунами из покупателей квартир, спасающих свои рублевые активы и сбережения. В офисах продаж застройщиков наблюдались многочасовые очереди и клиентов уже не волновало: на каком этаже, какая планировка - "продайте нам хоть что-нибудь!"
В итоге, к 2015 году был сметен огромный объем жилья, причем теми, кто планировал покупать и теми, кто просто вложил деньги. Но, уже к середине года рынок жилья встал, что и спровоцировало дальнейшее медленное, но верное снижение цен на квартиры, которое продолжалось до 2017 года. Стоит ли ждать повторения этого сценария в 21-22 годах? Перейдем к причинам и сравним тенденции.
- Ставка рефинансирования ЦБ 2015-2019 г. Напомню, что ставки по ипотечным кредитам в России начали расти после того, как в середине декабря 2014 года ЦБ повысил ключевую ставку с 10,5 до 17% годовых, ипотечные ставки были и так высокие, но стали просто неподъемными для большинства покупателей квартир. Кроме того, банки просто перестали выдавать ипотечные кредиты, приостановив выдачу даже уже одобренных ранее. Нет ипотеки - нет квартиры. Еще остались деньги? Зачем нести их в кирпичи, когда ставки по депозитам выросли вслед за ставкой рефинансирования. Инвесторы ушли с деньгами в банки. Даже последующие меры по субсидированию ставки в 12.5 % не сильно подстегнули спрос и цены продолжали снижаться вплоть до 2017 года.
- То же в 2020-2021 г. Беспрецедентные ставки по ипотеке, сравнимые с европейскими сделали покупку строящегося жилья в Москве и Мо доступной большинству населения. Если ранее до определенного уровня дохода ипотечником стать было нельзя, с введением субсидированных ставок ниже 6.5% количество потенциальных покупателей резко увеличилось. С такой ставкой выгоднее было купить свое жилье, нежели снимать. Плюсом, совместные программы банков и застройщиков, позволяющие не платить проценты по ипотеке целый год, сняло психологический барьер у тех, кто боялся не потянуть аренду квартиры и выплату ипотеки в строящихся домах. И москвичи решились, наконец, на переезд из старого жилья в новое.
Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/business/12/10/2015/561b65869a794785bb1858d7 - Объемы строительства жилья 2014-2018 гг. В жирные 2000-е на фоне растущего спроса на новое и комфортабельное жилье, застройщики плодились как грибы после дождя. Еще довольно слабое и неотрегулированное законодательство позволяло строить и продавать жилье любому "Васе Пупкину", раздобывшему участок и разрешение на строительство. Но, в 2015 году поток денег в новостройки превратился в пересыхающий ручеек и не все, даже крупные игроки рынка выстояли - прекрасно помним банкротство Urban Group («Урбан Групп») или слияние самого крупного на тот момент девелопера Москвы и Мо ГК Мортон с ГК ПИК. И если в случае Мортон, дольщики отделались легким испугом, то во многих других покупатели получили вместо квартиры плакат "обманутые дольщики". Что еще сильнее отпугнуло покупателей от вложений в недвижимость.
- То же в 2020-2021 гг. Еще три года назад грамотные эксперты спрогнозировали сокращение объемов строительства в Московском регионе и повышение на этом фоне цен за кв. м. Об этом же было заявлено в презентации старшего вице-президента Сбербанка. «По нашим оценкам,— комментирует Владимир Ситнов,— в Москве "запас" разрешительной документации будет исчерпан к середине 2021 года. Это самый лучший показатель по стране». Серьезнейшим фактором стал переход на банковское финансирование новостроек и введение экскроу счетов. И, если копнуть глубже, то станет понятно, что это было сделано в интересах определенный группы девелоперов и банков. Рынок новостроек Московского региона поделен, монополизирован и цены диктует уже вовсе не рынок. Мелким застройщикам, способным создать здоровую конкуренцию, попросту на дали деньги на проектное финансирование.
- Где сохранить и приумножить деньги 2015-2019 г. После валютной встряски 2014 года ситуация стабилизировалась и деньги потекли в офшоры, началась биткоинная лихорадка, люди научились зарабатывать на фондовых ранках, а снижающиеся цены на рынке жилья окончательно отпугнули инвесторов. Кроме того намертво встал и рынок вторичного жилья - весь скупленный в конце 2014 года неликвид вывалился на вторичку. Если в 2013-14 году старт продаж в новостройке был долгожданным событием и покупатели готовы были ночь перед стартом дежурить у офиса продаж, чтобы ухватить самые сладкие лоты, то 2016-17 годах эти же инвесторы с горечью констатировали, что заплатили на котловане больше, чем сейчас предлагает застройщик этого же ЖК в сданном уже доме.
- То же 2020-2021 гг. Главными тенденциями последнего года стало усиление контроля и повышенный интерес гос органов к источникам происхождения денег у населения и ставки по депозитам в банках стали ниже инфляции. За 2020 год миллиарды рублей были сняты физ лицами с депозитных счетов и отправились куда? Конечно в кирпичи, ведь исторически только недвижимость, а не бумаги во всех видах и тем более в прыгающий рынок криптовалют, способна сохранить деньги. Кроме того, низкий уровень жизни в регионах также способствует росту спроса на покупку жилья в столице и области, покупают те, кто снимали жилье в Москве, те кто планирует переезд и те кто хочет вложиться в будущее.
Таким образом, подвергнув тенденции анализу и сравнению, мы понимаем, что ожидать снижения цен стоит при условиях:
1. Повышения ставки рефинансирования выше инфляционных показателей, НО понесут ли граждане свои сбережения снова в банки большой вопрос, спросят же рано или поздно "откуда дровишки".
2. Объемы строительства в московском регионе вернутся на прежние позиции и здоровая конкуренция между застройщиками снова станет регулятором цен, НО застройщики и банки не спешат пускать на рынок новых игроков и все прекрасно понимают, что проще строить меньше, а продавать дороже. И даже на фоне снижения спроса в 2021 году у девелоперов уже есть солидный запас жира, накопившийся на рекордах продаж прошлого года.
3. У населения совсем совсем закончатся деньги, регионы перестанут мигрировать в благополучную Москву в поисках лучшей жизни, государство перестанет интересоваться происхождением денег у населения и появятся способы более надежных вложений, НО как вы понимаете - это уже на грани фантастики.
Друзья, надеюсь эта статья даст вам основу для анализа происходящего на рынке недвижимости. Подписывайтесь на мой канал и мы будем разбираться в тонкостях, развеивать мифы и учиться понимать процессы, необходимые для того чтобы купить квартиру и не переплатить, находить ликвидные объекты для инвестирования в новостройки - "все разложить по полкам", как говорят мои клиенты после консультаций. Пишите комментарии!