Найти тему

Оформляем участок для строительства дома.

Оглавление

Здравствуйте уважаемые читатели!

Сегодня я расскажу о том, как оформить участок для начала строительства дома. В статье я поделюсь своими знаниями и ссылками на нормативно-правовые акты, как источник информации.

При проведении межевания земельных участков ориентируемся на Федеральные законы: №218-ФЗ; №221-ФЗ; №447-ФЗ, которые регулируют все нюансы кадастровой деятельности в нашей стране.

Федеральный закон №218-ФЗ от 13.07.2015 года

Федеральный закон №218-ФЗ от 13.07.2015 года напрямую касается сделок с земельными участками, поскольку они также являются недвижимостью и на них можно оформить право собственности.

Существует ряд участков, которые находятся в пользовании владельцев. По ФЗ №218 их нельзя продать до тех пор пока участок находится в собственности муниципалитета, а не настоящего владельца.

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" регулирует отношения между гражданами и юридическими лицами в связи с возникновением права собственности. Любая недвижимость должна быть закреплена за собственником. Данное право возникает после процедуры регистрации и внесения данных в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Любая сделка с недвижимостью, в том числе с земельным участком, считается заключенной только при условии государственной регистрации.

Государственный реестр недвижимости -- это обширная и самая достоверная база данных, в которой находятся сведения обо всех зарегистрированных объектах недвижимости. А также объединяет государственный кадастр и реестр прав. Документом подтверждающим наличие сведений является выписка из ЕГРН. Основная информация из реестра является общедоступной. Вместо свидетельства о праве собственности сейчас выдается выписка из ЕГРН. Оба документа являются одинаково юридически значимыми.

ЕГРН содержит следующие данные о земельном участке: --

  • Кадастровый номер;
  • адрес;
  • Ф.И.О. владельца;
  • площадь участка;
  • кадастровая стоимость;
  • наличие обременений;
  • чертеж.

При внесении новых данных в ЕГРН требуются следующие документы:

  • Заявление;
  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на участок;
  • межевой план;
  • договор купли-продажи.

После обработки данные вносятся в базу данных.

Для того, чтобы в полной мере распоряжаться землей, нужно оформить право собственности. Законом разрешено владение на праве пользования. Но для сделок продажи, дарения или завещания земельный участок нужно зарегистрировать в Росреестре. Для регистрации земельного участка, а также других объектов недвижимости необходимо предоставить следующие документы:

  • Паспорт,
  • заявление,
  • правоустанавливающие документы,
  • межевой план,
  • квитанция об оплате госпошлины.

Право регистрации недвижимости имеет Федеральная Кадастровая палата (Росреестр), отделения которой имеются в каждом городе, а также можно оформить земельный участок через офисы МФЦ или "Мои документы".

В случае ненадлежащего оформления документов межевание может считаться несостоявшимся и незаконным. Чаще всего нарушается процедура подписания акта согласования с заинтересованными лицами(соседи смежных участков).

Ответственность за межевание и составление документов для ЕГРН лежит на кадастровом инженере. В случае ошибки он несет имущественную ответственность и рискует лишиться квалификационного аттестата. Если ущерб причинен в крупном размере, то возможна уголовная ответственность.

Федеральный закон №221-ФЗ от 24.07.2007 года

Федеральный закон "О кадастровой деятельности" был принят и вступил в силу в 2007 году. С этого времени начался отсчет систематической кадастровой деятельности, которая стала прочно связана с регистрацией прав на земельные участки в рамках Росреестра.

Государственный кадастр недвижимости был создан для того, чтобы переходящие права собственности на земельные участки организованно фиксировались на федеральном уровне.

Все детали кадастровой деятельности, в том числе межевание земельного участка, регулируется этим законом.

Согласно этому правовому акту для того, чтобы передать данные об участке в систематизированную базу данных, необходимо привлечь специалиста. По закону право выполнять кадастровые работы имеет только кадастровый инженер.

В его обязанности входит осуществление процедуры межевания:

  • сбор и изучение документации на земельный участок;
  • проведение геодезических работ (определение поворотных точек границ);
  • осуществляет согласование местоположения границ;
  • подготовка документации для передачи в государственный кадастр.

Надзор за объединениями кадастровых инженеров возложен на Росреестр и его отделения. Кадастровые инженеры не подчиняются напрямую этому Федеральному органу, но постоянно взаимодействуют друг с другом для улучшения качества работы.

Кадастровая деятельность осуществляется саморегулируемыми организациями кадастровых инженеров. Это означает, что компании создаются не "сверху", а по инициативе самих кадастровых инженеров.

Организации создаются на коммерческой основе и оказывают платные услуги населению и юридическим лицам по кадастровой деятельности. Процедура межевания -- это составная часть кадастровых работ. Она осуществляется на добровольной основе.

Все требования к последовательности и оформлению этих работ изложены в законе и дополнительных правовых актах Министерства экономического развития.

Федеральный закон №221 перечисляет требования к кадастровым инженерам:

  • гражданство РФ;
  • наличие квалификационного аттестата;
  • высшее образование;
  • опыт помощника кадастрового инженера от 2-х лет;
  • отсутствие судимости;
  • отсутствие дисквалификации по профессии;
  • договор страхования гражданской ответственности.

Между владельцем земельного участка и саморегулируемой организацией заключается договор подряда, по которому кадастровый инженер обязуется провести кадастровые работы за установленную плату.

Для определения стоимости работ составляется подробная смета. Количество кадастровых работ в каждом случае индивидуально, поэтому их стоимость также отличается. Сведения, которые попадают в базу данных государственного кадастра становятся общедоступными, то есть публичными.

Кадастровые работы состоят из нескольких этапов:

  • Подготовительные работы. Владелец участка обращается с заявлением в коммерческую организацию кадастровых инженеров, заключается договор между заказчиком и исполнителем. Возможно внесение предоплаты. Кадастровый инженер изучает документы по участку.
  • Непосредственно выезд на участок. Определение границ на местности, установка колышков, определение площади участка. В некоторых случаях оформление акта согласования.
  • Обработка всех данных и оформление документов по ним.
  • Передача сведений в Росреестр.
  • Обработка всех данных, присвоение кадастрового номера, внесение сведений в ЕГРН.

Тем, чьи участки были внесены в государственный кадастр по упрощенной схеме, т.е без межевания, данную процедуру можно исключить.

Порядок действий при согласовании и установлении смежных границ с соседями зависит от того, каких вы добились результатов при переговорах с ними. Самым целесообразным является устное соглашение о том, где будет проходить граница. Оно предполагает взаимные уступки.

Согласование проводится в письменной форме. Кадастровым инженером заполняется акт согласования,который имеют право подписать (кроме заказчика и исполнителя):

  • собственники смежных участков;
  • пользователи на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования;
  • арендаторы (при сроке аренды более 5 лет);
  • их представители (доверенность должна быть оформлена нотариально).

По выбору кадастрового инженера проводится собрание или вопрос решается в индивидуальном порядке. Заинтересованные лица (соседи) вызываются для согласования путем вручения извещения под расписку.

В случае, когда адрес владельцев смежных участков неизвестен, допускается другая форма извещения. В статье 39, пункте 8 ФЗ РФ №221 описываются обстоятельства, при которых можно опубликовать извещение о предстоящем собрании в газете.

Бывают случаи, когда адреса владельцев смежных участков отсутствуют. В таких случаях, извещение невозможно вручить лично или направить по почте. В этом случае заказывают публикацию в газете не менее, чем за 30 дней до проведения собрания о согласовании.

Акт согласования -- это документ, предусмотренный статьёй 40 ФЗ РФ №221. Его суть заключается в отсутствии возражений по границам участка. Подписывают акт согласования заинтересованные лица, соседи смежных участков. При его оформлении соблюдаются следующие правила:

  • акт подписывают владельцы или пользователи соседних участков, но не их родственники;
  • в документ вписываются реквизиты каждого лица и ссылка на документ, который подтверждает их права на смежный участок;
  • акт оформляется на оборотной стороне чертежа межевого плана;
  • все возражения вписываются в документ.

Акт согласования -- обязательная часть межевого плана.

Акт согласования содержит следующую информацию:

  • кадастровый номер участка заказчика;
  • площадь участка;
  • границы, которые подлежат уточнению;
  • реквизиты смежных участков -- кадастровый номер;
  • Ф.И.О заинтересованного лица, реквизиты документа, подтверждающего право собственности или номер доверенности;
  • отдельная колонка -- число и подпись (для соседей);
  • напротив каждой фамилии -- способ извещения.

Документ заверяется подписью и печатью кадастрового инженера и владельца участка.

Федеральный Закон №447-ФЗ от 22.12.2014 года.

Федеральный закон РФ №447 "О внесении изменений в закон "О госкадастре недвижимости" был принят в конце 2014 года, последние редакции в 2016 году. Речь идет о поправках в правовом акте, который был издан в 2007 году, ФЗ №221 "О государственном кадастре недвижимости".

В правовое постановление, которое регулирует кадастровую деятельность, были внесены следующие изменения:

  • Уменьшились сроки постановки на кадастровый учет с 10 до 3 дней.
  • Упорядочена система исправления ошибок в кадастре.
  • Введена новая глава, которая посвящена комплексным кадастровым работам. Это бесплатные работы, которые выполняются на территории кадастрового квартала или нескольких смежных.
  • Срок государственной регистрации права сократился до 10 дней.

Все изменения были выработаны после анализа кадастровой деятельности за предыдущие годы. Они направлены на улучшение эффективности кадастрового учета.

Межевание не является обязательной процедурой, но желательной.

Есть ряд участков, которые не были размежеваны, но стоят на кадастровом учете. На такие участки оформлено право собственности. В этом случае их можно продать, не проводя дополнительного определения границ участка.

Межевание делают также при спорных границах с соседями.

Перед продажей собственного земельного участка не обязательно проводить межевание. Но нужно понимать, что эта процедура повысит рыночную стоимость вашего участка.

Услуги по межеванию обходятся владельцу участка недешево. Стоимость межевания очень сильно зависит от:

  • региона;
  • площади и очертания участка;
  • удаленности от города.

Подводя итог, скажу что, к процедуре межевания нужно отнестись рационально. Если получен кадастровый паспорт и оформлено право собственности на земельный участок, то свой надел можно продать без межевания.

Благодарю, что прочитали статью в полном объёме. Если понравилась статья ставим палец вверх, и подписываемся на канал. В следующей статье продолжу тему, а теперь привожу ссылки на законодательные акты освещенные в данной статье:

Ссылка на Федеральный закон №218-ФЗ от 13.07.2015 года -- https://docs.cntd.ru/document/420287404?section=text

Ссылка на Федеральный закон №221-ФЗ от 24.07.2007 года -- https://docs.cntd.ru/document/902053803

Ссылка на Федеральный Закон №447-ФЗ от 22.12.2014 года -- https://docs.cntd.ru/document/420241303