В обиходе обычно все сделки, где был допущен определенный уровень нечестности/лжи/обмана люди склонны называть мошенничеством. Необходимо помнить,что данный термин относится к уголовному праву, в рамках же гражданского законодательства даже наличие уголовного дела не будет являться автоматическим основанием для возврата недвижимости.
Кто вы в споре и что случилось
Вы или Ваш родственник был обманут третьими лицами и, не имея на то намерений, был лишен собственности. Если события произошли несколько лет назад – также смотрите Восстановление сроков исковой давности (гиперссылка-переход). Оспорить сделку и восстановить срок возможно даже если собственник уже умер и вы являетесь наследником/представителем наследника.
Вы купили квартиру которая была несколько раз продана до этого. Сейчас на Вас подали в суд бывшие владельцы (возможно по сделкам, совершённым до покупки ее Вами) . Данный вопрос также смотрите в разделе Защита добросовестного покупателя.
Возможные типы проблемы (наиболее часто встречающиеся вопросы, но не являются закрытым перечнем:
- Продажа по фальшивым документам (доверенность, паспорт и т. д.);
- Недееспособность либо невозможность осознавать свои действия (алкоголизм, психические болезни , в том числе посмертные экспертизы;
- Обман, введение в заблуждение одной из сторон.
Мошенничество в контексте УК РФ
Разоберёмся в различиях и корректности употреблений вышеуказанных терминов. Необходимо помнить, что термин мошенничество относится к уголовному праву, где под ним понимается «хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием» (ст 159 УК РФ). Для того, чтобы трактовать действие контрагента именно как мошенничество необходимо доказывать изначальный умысел и отсутствие намерений совершить сделку, подделку документов и т.д.
Важно отметить, что наличие уголовного дела по мошенничеству при продаже квартиры, хоть и приблизит вторую сторону к возврату имущества, но ни в коем случае не будет являться достаточным для получения недвижимости – все это необходимо решать в рамках гражданского процесса. При этом материалы уголовного дела можно и даже нужно использовать как основание для подачи иска.
Обман или введение в заблуждение в контексте ГК РФ
Разница между обманом или введением в заблуждение более тонкая и в простых терминах можно определить ее как
- Обман – сторона умышленно передает информацию, которая не соответствует действительности и тем самым вы были обмануты. Статья 179 ГК РФ. Определяет сделки, совершенные под влиянием обмана как недействительные, здесь же упоминаются важные в контексте оспаривания «мошеннических» сделок сделки, совершенные под воздействием насилия и угрозы , а также кабальные сделки
- Введение в заблуждение – переданная информация вольно или невольно привела к тому, что вы сами сделали неверные выводы о существе вопроса. Ст 178 ГК РФ дает примеры таких сделок (заблуждение относительно природы сделки или стороны, явные описки и т.д.)
Сделки, совершенные под влиянием заблуждения также будут признаны недействительными, но здесь есть существенные различия. Например, если контрагент признает условия, на которых введенная в заблуждение сторона намеревалась совершить сделку, то сделка не будет признана недействительной, заблуждение в мотивах сделки не принимаются во внимание и т.д. Фактически данное основание является более мягким «обманом» и здесь очевидно нельзя говорить о мошенничестве в принципе. Для защиты своих интересов и ограждения от убытков в будущем из-за возможного введения в заблуждения можно рекомендовать использование инструмента заверений об обстоятельствах, который крайне активно используется в корпоративном праве и вполне может быть адаптирован для сделок между физическими лицами. Для этого важно грамотное составление договора приобретения недвижимости.
Разберем довольно стандартный случай мошенничества при продаже квартиры, когда человека, страдающего алкоголизмом, обманули, например, под видом доверенности на сдачу в аренду уговорили подписать доверенность на продажу и снятию с регистрационного учета и лишили квартиры. Легко ли в данном случае доказать обман? Очевидно, что все зависит от обстоятельств дела – как была совершена сделка (нотариально или нет), есть ли расписки о получении продавцом денег, пропущен ли срок исковой давности. Суд будет комплексно решать вопрос на чью сторону встать в ходе процесса и рассмотрит все обстоятельства дела, здесь важно грамотно обосновать и доказать свою позицию. Если сторона докажет, что воли на отчуждение не было (фальшивые документы, психическое заболевание, действие под угрозой т.д.), то недвижимость будет изъята из чужого незаконного владения даже при нескольких перепродажах.
Будет ли так все очевидно при существенном пропуске срока исковой давности и наличии многочисленных последующих продаж имущества?
Здесь уже все гораздо сложнее, так как , как было сказано выше, необходимо будет доказать отсутствие воли гражданина на совершение сделки, а также предоставит предоставить доказательства оснований для восстановления срока исковой давности. В этих случаях скорее всего придется проводить психолого-психиатрические (в т.ч. посмертные) и почерковедческие экспертизы, доказывать невозможность подачи исков в течение срока исковой давности (ограничение в передвижении, болезнь, незнание о сделке и т.д.), а также (если вы на стороне покупателя) важным аспектом станет добросовестность приобретения.
Почему это важно и в чем практический смысл?
- Наличие уголовного процесса является основанием для признания сделки недействительным, но в любом случае необходим гражданский процесс
- Наличие заблуждения позволит оспорить сделку, но вероятнее всего не является мошенничеством и не будет основанием для доказательств отсутствия воли на совершение сделок. Данный механизм не используется для изъятия квартиры в контексте ст 302 ГК РФ.
- Мошеннические сделки, которые были совершены помимо воли продавца являются основанием как для изъятия недвижимости у последующих (даже добросовестных) покупателей, так и, при определенных обстоятельствах (психическое заболевание ( в т.ч. алкоголизм), насилие и т.д.) для восстановления сроков исковой давности. Данные иски возможно подавать даже в случаях смерти продавца.
- При наличии доказательств добросовестности приобретения можно либо оспорить изъятие недвижимости (даже при наличии заблуждения или обмана) либо получить компенсацию от государства (см статью Добросовестный приобретатель)