Покупка квартиры на вторичном рынке — тот еще квест. Больше всего подвохов кроется в проверке квартиры: собственник может оказаться мошенником, после покупки объявятся наследники с претензиями на ваше жилье, а сделку будет оспаривать обиженный супруг или супруга продавца.
Чтобы обезопасить себя, к сделке нужно подключать хорошего риелтора и самому контролировать весь процесс. В статье собран список документов, которые нужно запросить у продавца, и нюансы их проверки.
Сохраняйте статью себе и отправляйте друзьям, которые планируют покупать квартиру.
Проверяем личность продавца
Паспорт. Иногда мошенники продают квартиры по украденным или поддельным паспортам. Сверьте номер паспорта, имя и фамилию владельца с данными в других документах. А чтобы убедиться, что перед вами настоящий владелец квартиры, проверьте, нет ли документа в списке недействительных паспортов.
Документы об отсутствии банкротства. Если продавца признают банкротом, вашу сделку могут аннулировать, а уже заплаченные деньги вы будете ждать в порядке очереди после всех остальных кредиторов. Проверить собственника на банкротство самостоятельно тяжело, но можно попробовать сделать запрос в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, Федеральную службу судебных приставов и Национальное бюро кредитных историй.
Риелтор может дополнительно узнать информацию о доходах и налоговых задолженностях продавца, исполнительных производствах и судах с его участием, несет ли он ответственность в составе юрлиц. Последнее важно, так как если продавец — юрлицо, у которого есть суды по долгам, он может стать банкротом. Тогда на квартиру может быть обращено взыскание.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Обе справки подтверждают дееспособность продавца. Они выдаются по месту жительства, поэтому обратите внимание на адрес получения справки.
Иногда на сделку, где продавец — очень пожилой человек, приглашают психиатра с аттестатом для участия в сделках с недвижимостью. Он помогает убедиться, что продавец дееспособен и полностью отвечает за свои решения. Хотя это не гарантирует того, что завтра продавец или его родственники не попытаются оспорить сделку через суд.
Ищем возможных претендентов на квартиру
Выписка из домовой книги. Обычная покажет, кто зарегистрирован в квартире сейчас, ее получает владелец. Раньше еще можно было получить архивную или расширенную выписку. В ней указана вся история обитателей квартиры: кто в ней был зарегистрирован и куда выбыл. Сейчас МФЦ не выдают архивных выписок и даже в обычной выписке не указывают других лиц (помимо владельца) — не имеют права, иначе это нарушение закона «О персональных данных».
В интернете можно встретить совет дополнительно запросить справки по форме 9 и по форме 12. В МФЦ нам прокомментировали, что никаких форм сейчас не выдают.
Нотариально заверенное согласие супруга. Супруг может обжаловать продажу квартиры, и суд признает сделку недействительной. Просите нотариальное согласие супруга, даже если на словах вам обещают абсолютный мир и спокойствие в семье.
Справка об использовании материнского капитала. Если квартиру покупали с использованием маткапитала, родители обязаны выделить ребенку долю в квартире. Если они этого не сделали, когда ребенок достигнет совершеннолетия, он может через суд потребовать свою долю в уже вашей квартире. Чтобы узнать, использовали ли продавцы материнский капитал, запросите у продавца справку из ПФР об остатке счета. Также вы можете посмотреть, выделена ли доля на детей, в справке из ЕГРН. О ней ниже.
Если квартира покупалась продавцом в ипотеку, то можно запросить у него банковскую выписку о погашении кредита. В ней на использование маткапитала может указывать крупный единоразовый платеж на сумму от 400 тыс. рублей, который отличается от обычных ежемесячных платежей. Это как раз и могут быть средства маткапитала.
Уточняем право собственности на квартиру
Выписка из ЕГРН. В ней указана подробная информация о правах на квартиру: кто ее собственник, кто заявлял право требования в судебном порядке и т. д. Справку можно получить на сайте Росреестра.
Выписка из ЕГРН — самый важный для сделки документ. Но досконально проверить предысторию квартиры и зарегистрированных в ней людей может только специалист, поэтому сделки на вторичном рынке лучше проводить с опытным и надежным риелтором.
Правоустанавливающие документы. Все, что доказывает право продавца распоряжаться квартирой. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи квартиры в собственность, свидетельство о праве на наследство или договор долевого участия в строительстве. Данные в правоустанавливающих документах и в паспорте продавца должны совпадать.
Если квартира была куплена в ипотеку, продавец должен показать вам кредитный договор и справку о погашении ипотеки. Также информация об обременении квартиры есть в выписке из ЕГРН.
Смотрим, все ли в порядке с самой квартирой
Техпаспорт. Это документ с подробными характеристиками квартиры. Он покажет, есть ли в квартире неузаконенные перепланировки. Если вы купите ее, есть риск нарваться на штраф и за свой счет возвращать планировку в первоначальный вид. А банк может просто не дать ипотеку на такую квартиру — это решают оценщики на основе оценочного альбома.
Оценочный альбом. Банк запрашивает этот документ, чтобы определить, насколько серьезный ущерб всему дому может принести перепланировка отдельной квартиры.
Если в ней увеличили комнату за счет коридора, проблем, скорее всего, не возникнет. А вот если задействованы несущие стены или на балкон вынесена батарея, банк может отказать в кредите или дать владельцу предписание вернуть квартиру к прежнему виду.
Справка об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Долги за воду и свет по счетчикам останутся на прошлом хозяине, а вот за капремонт придется платить вам. Лучше убедиться, что долгов по ЖКУ нет: такую справку можно получить в управляющей компании или в МФЦ.
Если документы в порядке, можно оформлять покупку
Когда вы проверили документы и готовы покупать квартиру, надо как можно скорее оформить сделку — пока продавец не передумал или не пришел покупатель, готовый заплатить больше.
Проще и быстрее всего найти подходящее предложение по ипотеке на «Циан.Ипотеке». Здесь вы можете получить предложение сразу от нескольких банков-партнеров и выбрать лучшее для себя.
Чтобы получить предварительное предложение от банков, нужно заполнить единую анкету и подать ее на сайте Циан. Вы получите список предварительно одобренных предложений через 2-3 минуты после подачи анкеты.
У «Циан.Ипотеки» есть удобная форма заполнения анкеты: для ответа нужно просто нажать нужную кнопку, выбрать подходящий вариант из предложенных или ввести цифру. Также в анкете есть много подсказок, а вопросы на одну тему собраны на одном экране. Анкету удобно заполнять и на телефоне, и на компьютере.
Загружать справки о доходах, все страницы паспорта или свидетельства о рождении детей не придется: документы понадобятся только при заключении ипотечного договора в банке.
Листайте вниз, чтобы перейти на страницу «Циан.Ипотеки» и оценить, какую сумму ипотеки вам могут одобрить разные банки.
Содействие в подборе финансовых услуг и организаций