В апреле этого года в Госдуму РФ был внесен проект федерального закона, который определяет правовой статус апартаментов.
В первую очередь надо различать 2 вида апартаментов:
1. апартаменты как гостиницы - отельного типа
2. апартаменты в качестве жилья или в народе именуемое - “псевдожильё”
Именно о втором виде апартаментов пойдёт речь далее.
Что же их отличает от квартир?:
- - апартаменты строятся на участке НЕ предназначенном для жилищного строительства
- их статус - нежилое помещение
- на них НЕ распространяются требования по жилью, например: инсоляция и т.д. (их и строят зачастую как раз там, где невозможно выполнить требования жилищного строительства)
- при их строительстве нет требований по строительству социальной инфраструктуры: садик, школа, поликлиника - плюс для застройщика, но минус для людей, которые хотят проживать в таких объектах
- в них нельзя зарегистрироваться
- при их покупке нельзя получить налоговый вычет
- нельзя использовать материнский капитал
- более высокий налог на имущество: в основном 1,5-2% от кадастровой стоимости (для жилья 0,1-0,3%)
- их можно изъять за долги (на них не распространяется иммунитет о единственном жилье)
- коммунальные платежи рассчитываются не как для жилья, а как для коммерческой недвижимости, включая НДС 20%, обслуживание управляющей компанией
- учитывая всё вышеизложенное их стоимость на 10-30% дешевле квартир в аналогичном месте.
Законопроектом ранее было введено такое понятие как многофункциональное здание (МФЗ), т.е. здание, в котором находятся как жилые, так и нежилые помещения, связанные друг с другом через помещение общего пользования.
Помимо этого, законопроект определял условия перевода квартиры в многофункциональном здании в нежилое помещение и обратно. Для этого новый статус должны получить все “квартиры” на одной лестничной площадке или все “квартиры” с выходом в один холл.
Также предлагалось распространить действие Жилищного кодекса на многофункциональные здания, если в их состав входят жилые помещения, в том числе положения о плате за коммунальные услуги, уплате взносов за капитальный ремонт и другие.
Тем самым фактически многофункциональные здания будут отличаться от многоквартирных домов только тем, что их можно размещать не только в жилых зонах, а например в общественно-деловой зоне.
Многое будет регулироваться региональным законодательством.
Необходимо отметить тот факт, что этот законопроект касался только новых апартаментов, вводимых после вступления в силу закона (предполагалась дата 01.09.2021).
Однако в мае 2021 г. Минстрой вносит свои корректировки.
Как заявил вице-премьер Марат Хуснуллин на коллегии Минстроя, Правительство планирует внести в Госдуму переработанный законопроект о правовом статусе апартаментов уже в начале осени.
В связи с этим окончательного решения по поводу легализации всех или только строящихся комплексов апартаментов ещё нет.
Я предполагаю, что в итоговом варианте закона процедура перевода апартаментов из нежилого статуса в жилое в тех зданиях, в которых располагаются жилые квартиры, будет значительно проще, чем в домах, где все помещения нежилые. Пробел, который сейчас есть в отношении уже построенных апартаментов, явно будет так или иначе устранен, т.к. это облегчает Правительству РФ достигнуть национальный план по строительству в 120 млн кв.м. жилья в год к 2030 году.
Так что давайте дождемся осени!
Немного статистики по рынку апартаментов:
По данным “Дом.РФ” по состоянию на конец 2019 года общий фонд апартаментов в России составлял 5–7 млн кв.м. и был расположен преимущественно в городах-миллионниках, в том числе 2–3 млн кв.м. — в Москве.
Ежегодный ввод новых апартаментов в Москве оценивается в 0,3–0,5 млн кв.м., то есть составляет 6–10% годового ввода нового жилья в столице.
По данным аналитики компании «Метриум» за 2020 год на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы: объем предложения сократился на 27,3%. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 193 570 руб./кв. м (+1,5% за квартал; +4,5% за год), бизнес-класса – 260 540 руб./кв. м (+1% за квартал; +4,1% за год).
ЦБ России отмечает, что поскольку многие покупатели приобретали апартаменты для проживания, в том числе из-за их более низкой рыночной стоимости, постепенный процесс легализации апартаментов как жилья может привести к росту затрат на их строительство, в связи с необходимостью соблюдать все градостроительные нормы для жилья. В результате цены на апартаменты будут выравниваться до уровня цен на обычное жилье.