Перед тем как взять ипотеку, нужно разработать стратегию погашения. Слово «стратегия» часто звучит непонятно, в этой статье разберемся с тем, что должно в стратегию входить, чтобы ипотека не стала для вас суровым испытанием.
Защита ипотеки
Речь пойдет не о страховке, хотя это тоже нужно учесть, если у вас семья. Случаи бывают разные, но под защитой мы будем подразумевать дополнительную подушку безопасности.
Дополнительную к основной — ипотечную. Необходимо сформировать защитный фонд, размером в 3-4 платежа по ипотеке. Если ваш платеж равен 30 000 в месяц, то в подушку ипотечной безопасности нужно положить около 100 000 рублей. Эти деньги нужны на всякий случай, такой как тяжелое заболевание (напримен, COVID запросто выбивает человека на 2-4 недели из рабочего графика), потеря работы, снижение дохода и тд. Да, психологически трудно держать крупную сумму денег на простом вкладе, зная что можно сделать досрочное погашение на размер этой суммы. Но без защиты доаольно глупо ввязываться в ипотеку.
Выбор банка
Банки предлагают разные ставки. Банк может снизить ставку, если ему нужно выдать больше кредитов или поднять ставку, если с выдачей кредитов проблем нет. Ищите тот банк, которому нужны деньги.
Если вы уже взяли ипотеку, то попробуйте снизить ставку. Об этой возможности знают не все, но это очень важная вещь. Если вы брали ипотеку несколько лет назад, ставки были 14-15%, а сейчас ставка 7-9%, то вы можете снизить ставку простым заявлением в банк. Банк может вам отказать, но попытаться стоит. Если получите отказ — попробуйте рефинансирование в другом банке. Процесс немного муторный, но выгода в 3-4% по ставке того стоит.
Досрочное погашение с использованием ИИС
Мало кто платит ипотеку всю жизнь. Все этого боятся, но никто не платит 20-30 лет. По данным крупных банков, средний срок ипотеки в России — 8-10 лет. Все стараются погасить кредит как можно раньше.
Досрочное погашение хорошо работает на ранних сроках ипотеки, но обычно денег нет, потому что вы взяли ипотеку под завязку, потратились на оформление, ремонт, мебель, переезд и много чего еще.
Если деньги появляются время от времени, то можно делать досрочные платежи по ипотеке, а можно применить ИИС. ИИС дает возможность сделать налоговый вычет 13% от внесенной суммы каждый год. Идея такая — вы кладете деньги на ИИС, вместо того, чтобы делать досрочное погашение небольшими платежами. Вносите суммы на ИИС, покупаете надежные корпоративные облигации со ставкой 6-7% (В 2021 году даже ОФЗ можно найти с такой ставкой). Раз в год вы делаете налоговые вычеты и используете их для досрочного погашения ипотеки. Через 3 года вы закрываете ИИС, делаете досрочное погашение всей накопленной суммой и открываете новый ИИС еще на 3 года.
Эта стратегия даст вам примерно 13-14% доходности (налоговый вычет и инвестиционный доход), что выгоднее, чем досрочные погашения ипотеки по ставке 7-8%. Если же у вас ставка 12-14%, то лучше ИИС не использовать, выгоды не будет.
Налоговые вычеты
Многие забывают про имущественный налоговый вычет. Вы можете вернуть деньги за покупку недвижимости и за уплаченные по ипотеке проценты. Если первую часть помнят почти все, то про вторую забывают. Делайте налоговые вычеты по максимуму, это ваши деньги и нужно максимально сокращать налоговое бремя. Суммы вычетов можно пустить на погашение ипотеки или на взнос на ИИС, если используете стратегию, описанную выше.
Инфляция всё съест
Красивая сказка про то что инфляция помогает платить ипотеку. Инфляция это рост цен, а не ваших доходов. Да, 5 000 рублей в 2015 и в 2020 это разные деньги, с разной покупательной способностью. Но если ваши доходы не растут, то вам скорее просто тяжелее жить станет, а ипотеку проще платить не будет. Стоит задуматься о повышении доходов. А об этом поговорим в отдельной статье.
Стратегия
- Создать финансовый резерв
- Найти лучшие тарифы банка.
- Оценить кредитную нагрузку, платежи по всем кредитам не более 30% от дохода
- Мониторинг ставок. Снижение ставки через заявление или рефинансирование.
- Использовать ИИС для досрочного погашения.
- Повышать доходы, снижать расходы
Поставьте лайк этой статье, если хотите отдельный пост про варианты повышения доходов.