Каждый человек должен что-нибудь знать о законах: а если он знает достаточно, чтобы их обходить, значит, он хороший юрист.
Генри Уилер Шоу
Представьте, что вы купили земельный участок с расположенным на нем домом. По словам продавца дом на участке построен еще его дедом, возведён с применением всех правил и вложений не требует. Вы заключили договор купли-продажи, зарегистрировали переход права собственности на земельный участок, оформили все счета ресурсоснабжающих организаций на себя и зажили полной жизнью. Частный дом это хорошо, природа, свобода, свой огород, всех преимуществ и не перечислишь. На этой приятной ноте можно было бы и закончить, если бы не одно НО…
В один погожий день на вашу землю приезжают люди в форме, начинают что то фотографировать, протоколировать и на все вопросы загадочно улыбаться…
Спустя какое то время вручают вам (под роспись в получении) постановление о том, что сотрудниками местной администрации выявлен случай незаконного строительства с описанием вашего дома. Постановление обычно идёт в комплекте с предписанием об устранении нарушения (снос дома или приведение его в соответствие с правилами).
И что дальше? Конец? Сносим дом или пытаемся продать кому нибудь, скрыв нарушение?
В любом случае приятного мало. Но решение, как ни странно, есть. Достаточно просто оформить (зарегистрировать) такой дом и все, проблем с администрацией нет.
Но как все сделать правильно и с наименьшими потерями?
Об этом ниже.
Самовольная постройка. Что это
Простыми словами (и наиболее распространенно), самовольная постройка - это капитальное здание (строение), построенное на своём земельном участке без получения необходимой документации (разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, уведомление о начале строительства, уведомление об окончании строительства). Так же к самовольным постройкам относятся и здания, построенные на не принадлежащем застройщику земельном участке (проще говоря, вы построили дом на чужом земельном участке).
Для справки,
реконструкция, проведенная без разрешительной документации, также относится к самовольным строениям (например, в собственности дом 4 комнаты площадью 80 кв.м. Собственник строит веранду, утепляет ее и площадь дома получается уже 100 кв.м. То есть, для внесения сведений в реестр недвижимости на дополнительные 20 кв.м. порядок такой же, как и при самовольных постройках).
Так вот, если вы счастливый обладатель самовольного строения (то есть право собственности на него не зарегистрировано), то чтобы не ждать сотрудников с каменными лицами и не получать штрафы и прочие санкции, стоит подумать о регистрации такого строения.
Долгое введение окончено, перейдём к сути, а именно:
Что и как надо делать для признания права собственности на самовольную постройку.
В первую очередь, надо помнить, что все споры, связанные с самовольными постройками, решаются только в судебном порядке.
То есть, надо собрать документы и подать иск в суд (статья о подаче иска).
Определяете суд, готовите пакет документов, и подаете в суд.
Подготовка иска:
- Ответчиком по спорам о регистрации самовольных построек является местная администрация;
- В качестве третьих лиц обычно выступают смежные соседи;
- В самом иске желательно указать вид права на земельный участок, на котором самовольная постройка (если забудете, суд обязательно спросит);
- В качестве обстоятельств указываете, как появилась самовольная постройка, почему вы ее считаете своей, сведения о том, что существование постройки никоим образом не нарушает прав соседей, сама постройка не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила (для каждого субъекта РФ свои правила, должны храниться в местной администрации и на их сайте);
- Также следует указать, какие меры принимались для ее легализации в досудебном порядке (обращались ли в орган местной власти с целью получения разрешительной документации для стройки или ввода в эксплуатацию);
- Оплатите госпошлину (размер госпошлины зависит от стоимости самовольной постройки, расчет можно провести в онлайн калькуляторе госпошлины (например, здесь)). Спор о регистрации самовольной постройки относится к имущественным спорам.
Документы, которые необходимо приложить к иску:
- Подтверждение права собственности на земельный участок;
- Подтверждение наличия самовольной постройки на земельном участке (например, технический план БТИ, заключение специалиста оценщика и др.);
- Сведения о мерах, принимаемых для легализации постройки;
- Заключение, что постройка не нарушает градостроительных и строительных норм и правил (например, акт обследования, подготовленный сертифицированным специалистом в сфере строительства);
- Уведомление о вручении или квитанции об отправлении почтой копии иска и приложений всем участникам спора.
- Квитанция об оплате госпошлины (или заявление о рассрочке/отсрочке, уменьшении размера госпошлины или сведения об освобождении от оплаты госпошлины).
Что дальше?
По окончании судебного производства, если решение суда состоялось в вашу пользу, получаете судебный акт в канцелярии суда, и сдаете его в местным Росреестр вместе с заявлением о регистрации.
Для регистрации права собственности следует также оплатить госпошлину (по состоянию на весну 2021 года размер госпошлины за регистрацию одного объекта недвижимости в интересах физического лица (гражданина) составляет 2 000 рублей).
Что еще следует знать?
В первую очередь, надо выделять не меньше 6 месяцев на решение всех вопросов в судебном порядке. Если дело пойдет дальше в апелляцию, кассацию, сроки смело можно увеличивать до 2-х лет и более.
При рассмотрении споров о признании права на самовольную постройку в большинстве случаев суд требует проведения судебной экспертизы, оплата которой будет лежать на истце (в Московском округе от 30 000 рублей и выше).
Если ответчиком будет только местная администрация, судебные расходы по оплате судебной экспертизы с них взыскать не получится (они защищены от судебных расходов по категории дел о самовольных постройках).
Стоит помнить, что после регистрации права собственности на имущество придется платить налог.
В то же время, после регистрации недвижимости собственник может законно ей распорядиться. Продать, подарить, оставить в наследство.
Как обычно, есть как плюсы, так и минусы. Какое решение принять (оформлять недвижимость или нет) - выбор каждого. Важно помнить, если есть сомнения или страх при обращении в суд, возможно стоит проконсультироваться со специалистом в сфере земельного права.
Можно ли как то избежать всего вот этого?
Да, можно. Только одним способом. Перед началом строительства получить всю необходимую документацию, строиться без нарушений, и проблем с регистрацией дома не будет.
Выполнять надо следующим образом:
1. Обратитесь в орган местной власти с заявлением о подготовке градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). К заявлению прикладываете документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (услуга бесплатная).
2. Получаете ГПЗУ (в нем будет отражена схема земельного участка с отмеченными областями, где можно строить дом).
3. Готовите проект будущего дома (можно самостоятельно, можно обратиться в подрядную организацию).
4. Обращаетесь в орган местной власти с уведомлением о намерении приступить к строительству (к уведомлению прилагаете ГПЗУ, подтверждение собственности на земельный участок, сведения о застройщике, проект дома). Если все нормально, получаете уведомление об отсутствии возражений со стороны администрации и приступаете к стройке.
5. По окончании строительства обращаетесь в орган местной власти с уведомлением о завершении строительства (к уведомлению прикладываете документы на земельный участок и технический паспорт построенного дома).
6. Получаете согласие администрации и подаете пакет документов в Росреестр с заявлением о регистрации дома (также платите госпошлину 2 000 рублей).
7. На этом все. Вы - собственник своего дома.
Ссылки на законодательство РФ:
статья 222 Гражданского кодекса РФ (самовольная постройка)
статья 333.19 Налогового кодекса РФ (госпошлина)
статья 51.1 Градостроительного кодекса РФ (уведомление о начале строительства)
В заключение, предлагаю решить задачу.
В 2021 году Сидоров купил у Петрова земельный участок площадью 800 кв.м. На земельном участке на момент покупки был расположен жилой дом, площадью 80 кв.м., который уже использовался для проживания, но право собственности зарегистрировано не было. После совершения сделки купли-продажи земельного участка Сидоров получил от Петрова документы на жилой дом, состоявшие из: проект жилого дома площадью 90 кв.м., разрешение на строительство жилого дома площадью 90 кв.м., выданное местной администрацией в 2016 году сроком на 10 лет. Со слов Петрова, проблем со вводом в эксплуатацию жилого дома не будет, документы в порядке, но у него просто не было времени (процедура действительно долгая). Спустя какое то время, Сидоров подал документы в местную администрацию с заявлением на ввод в эксплуатацию жилого дома площадью 80 кв.м. Теперь вопрос, какое решение администрации получит Сидоров и почему?
А на этом у меня все, спасибо за внимание!
Если есть вопросы или замечания, пишите в комментарии, постараюсь ответить на все. Если статья была полезной или интересной - вы знаете что делать.