Сегодня мы поговорим про инвестиции в квартиры на стадии строительства, так как эта информация может оказаться полезной тем нашим сограждан, которые планируют выгодно вложить свои накопления. Прежде всего следует упомянуть о том, что капиталовложения в жилье на этапе строительства по праву считаются самым прибыльным методом заработка на капиталовложениях в недвижимое имущество. Дело в том, что цена жилья в новостройке до момента его сдачи в эксплуатацию, как правило, намного меньше стоимости после окончания строительства. Таким образом, дождавшись окончания строительства и реализовав приобретенное ранее жилье, инвестор может получить довольно серьезную прибыль.
К сожалению, этот метод вложения средства не является таким простым, как кажется на первый взгляд. Это вызвано наличием большого количества рисков и подводных камней, о которых мы и поговорим далее.
Инвестиции в квартиры на стадии строительства. Основные достоинства
Среди огромного количества преимуществ рассматриваемого варианта капиталовложений отдельного упоминания заслуживают следующие:
- Вы можете получить действительно большую прибыль после продажи жилья.
- Данный метод капиталовложений обеспечивает надежную защиту ваших средств от воздействия инфляции.
- Если не продавать готовое жилье, а сдавать его в аренду, то у вас появится стабильный источник пассивного дохода.
Следует понимать, что после завершения строительства стоимость приобретенного вами жилья поднимется практически со стопроцентной вероятностью. Также важно упомянуть о том, что в настоящее время недвижимое имущество обладает довольно высоким уровнем ликвидности, поэтому с его продажей у вас не должно возникнуть каких-либо трудностей. При негативном развитии ситуации, если за время строительства будет наблюдаться скачек инфляции, вы все равно компенсируете убытки и получите прибыль, так как даже при самых существенных скачках инфляции стоимость жилья сильно не упадет.
Недостатки капиталовложений в жилье на этапе строительства
Как и любой другой инструмент для вложения средств, капиталовложения в недвижимость на этапе ее возведения обладают некоторыми недостатками. В первую очередь следует упомянуть о том, что существует риск того, что застройщик обанкротится и не сдаст жилье в эксплуатацию. Кроме того, качество готового жилья может быть ниже заявленного, что непременно отрицательно скажется на его итоговой цене.
При этом следует упомянуть про то, что в настоящее время отечественное законодательство, регулирующее долевое строительство, является довольно проработанным и обладает действенными механизмами для защиты прав дольщика. Таким образом, даже при банкротстве застройщика, здание будет достроено, и вы получите приобретенное жилье.
Еще одним серьезным недостатком рассматриваемого вида капиталовложений является то, что при продаже приобретенного жилья вам потребуется оплатить подоходный налог в размере 13%. При этом если вы приобрели жилье на этапе его возведения, то после завершения строительства вы можете реализовать его по схеме переуступки прав. В этом случае вам не потребуется оплачивать подоходный налог.
Вам полезно будет узнать о том, что найти жилье, которое будет востребовано на рынке и принесет вам прибыль в желаемом объеме, не так просто, как это может показаться на первый взгляд. Важно понимать, что при неграмотном выборе объекта недвижимости ваша итоговая прибыль может быть в разы меньше, чем та, на которую вы рассчитывали.
Необходимо понимать, что рынок недвижимого имущества находится в прямой зависимости от текущего состояния отечественной экономики. По этой причине чтобы использовать этот метод получения дохода, вам потребуется научиться прогнозировать состояние отечественной экономики на несколько лет вперед, а это довольно сложно.
Риски капиталовложений в строящуюся недвижимость
Как упоминалось ранее, вложение средств в недвижимость, которая находится на этапе строительства, связано с определенными рисками. В первую очередь необходимо упомянуть о том, что всегда существует вероятность того, что выбранный вами застройщик может разориться, так и не сдав в эксплуатацию объект. Подобный вариант развития событий возможен во время различных кризисных явлений или в том случае, если руководство компании застройщика выполняло неправильные расчеты и совершало необдуманные действия.
Также мы упоминали о том, что действующее законодательство предусматривает довольно действенные механизмы защиты дольщиков, а именно:
- Организация специализированного компенсационного фонда, в который застройщики вносят средства. Эти деньги впоследствии будут использованы для завершения замороженного строительства.
- Страхование ответственности застройщика. В этом случае при возникновении у застройщика финансовых трудностей стройка будет завершена на деньги страховой компании.
- Новые методики проверки финансового состояния застройщиков. Обычно финансовое состояние застройщика проверяется до того, как он приступает к привлечению средств на возведение очередного объекта. Согласно действующим правилам застройщик должен обладать собственными средствами, помимо привлеченных.
Вам полезно будет узнать о том, что если на этапе возведения объекта будут допущены те или иные нарушения технологий или использоваться материалы плохого качества, то в итоге готовый дом может просто не принять государственная комиссия. В этом случае существует два варианта действий:
- Строительные конструкции должны быть исправлены.
- Застройщик должен вернуть денежные средства дольщикам.
Если исправить строительные конструкции невозможно, то единственным выходом является возврат денег дольщикам. Важно понимать, что при подобном варианте развития ситуации свои денежные средства вы получите не скоро.
Также следует упомянуть о том, что несмотря на все принимаемые меры, даже сегодня все еще остается риск стать жертвой мошенников. Так, например, нечистые на руку застройщики могут продать нескольким дольщикам одну и ту же квартиру. При этом если вы приобретете квартиру при помощи договора долевого участия, то от подобного варианта развития ситуации вы будете защищены.
Методы снижения рисков
Чтобы снизить риски при капиталовложениях в недвижимость на этапе строительства, вам следует оценить не только само жилье, но и порядочность, а также финансовое положение застройщика. Несмотря на то, что при неблагоприятном развитии ситуации вы в итоге получите компенсацию, вы все равно потеряете время, поэтому не следует связываться с сомнительными застройщиками.
Также при выборе строительной компании следует обратить внимание на наличие у нее опыта возведения жилой недвижимости. Не лишним будет ознакомиться с отзывами дольщиков, которые принимали участие в прошлых проектах. Подобные отзывы вы без труда отыщите на профильных форумах. При этом следует принимать во внимание, что отзывы, которые вы отыскали, могут оказаться фальшивыми.
Для проверки информации о выбранном застройщике вы можете воспользоваться помощью специализированных сервисов, которые можно без особого труда найти в сети. Эти сервисы позволяют узнать регистрационные данные застройщика, а также ознакомиться с его выпиской ЕГРЮЛ. Особое внимание необходимо обратить на дату регистрации. Если компания была создана относительно недавно, но при этом ее представители говорят о том, что возводят жилые строения на протяжении многих лет, то это является весовым поводом усомниться в их добросовестности.
Также вам необходимо удостовериться в том, что перед началом проекта руководство застройщика не менялось. Дело в том, что смена руководства перед началом строительства, как правило, означает, что компания готовится к процедуре банкротства. Кроме того, следует узнать, участвовал ли выбранный вами застройщик в судебных разбирательствах. Если дольщики ранее подавали в суд на выбранного вами застройщика, то вам лучше не рисковать и выбрать другую компанию.
Также следует узнать, по какой схеме реализуется жилье. Важно понимать, что оптимальным вариантом является заключение договора долевого участия. Если объект уже строится, то не лишним будет лично посетить строительную площадку, чтобы понять, насколько активно ведутся работы.
Кроме того, можно посетить сайт застройщика, чтобы понять, успел ли он оформить все необходимые документы. На интернет-портале компании необходимо отыскать следующие документы:
- Проектная документация.
- Разрешение на возведение объекта.
- Документы на землю, на которой будет возводиться объект.
Выбор подходящего проекта
После составления списка застройщиков, с которыми можно начать сотрудничество, можно переходить к выбору проекта, в который вы в итоге вложите свои средства. Выбор объекта необходимо осуществлять таким образом, чтобы он соответствовал стоящим перед вами инвестиционным целям. Если вы планируете приобрести жилье для того, чтобы затем сдавать его в аренду, необходимо узнать о том, сколько стоит аренда недвижимости в том районе, в котором ведется строительство объекта. Это позволит вам вычислить размер будущего дохода и окупаемость инвестиций. Также необходимо выяснить, какое именно жилье в конкретном районе пользуется спросом.
Если дом возводится в деловой части города или поблизости от ВУЗа, то оптимальным вариантом будет приобретение однокомнатной квартиры или квартиры-студии. Дело в том, что именно такое жилье пользуется спросом среди студентов, а также тех, кто не желает стоять каждый день в пробках, добираясь до работы. В спальных районах, как правило, предпочитают селиться семейные пары с детьми, поэтому в этом случае рекомендуется приобретать трех- или двухкомнатную квартиру. Важным преимуществом этого варианта является то, что семейные пары, как правило, снимают жилье на длительный срок.
Если вы планируете перепродать квартиру после сдачи объекта в эксплуатацию, то в первую очередь необходимо узнать цену жилья в районе, в котором ведется строительство. Если вы планируете продать жилье как можно быстрее, то оптимальным выбором будет приобретение студии или однокомнатной квартиры. Двух- или трехкомнатную квартиру вам придется продавать дольше, но при этом и размер вашей прибыли также будет больше.
Важно понимать, что на итоговую стоимость недвижимости влияет огромное количество факторов, таких как планы дальнейшей застройки, текущие состояние социальной инфраструктуры и т.д.
Заключение
Для того чтобы инвестировать в жилье на этапе строительства, требуется довольно крупный капитал. Если вы не обладаете таким объемом свободных средств, то можете зарабатывать на инвестициях на фондовом рынке. Для этого вам потребуется открыть ИИС или брокерский счет у одного из отечественных брокеров: