Обременения, налагаемые на недвижимость, по сути своей – ограничения возможности распоряжаться правом собственности на квартиру. То есть, при покупке квартиры они могут как заблокировать покупку, так и обставить ее рядом условий, которые могут либо усложнить процесс, либо устроить покупателю неприятный сюрприз. Разумеется, при выборе между квартирой с обременениями и без обременений, лучше второй вариант, но если квартира уж очень хороша или предложение выгодно, то покупатель может решиться и на такую покупку.
Главный документ, в котором прописаны основные обременения на квартиру – выписка из ЕГРН. Поэтому при покупке нужно обязательно требовать у продавца свежую выписку и внимательно изучать ее. В выписке содержатся сведения о следующих типах обременений:
- Арест - может быть наложен судом как обеспечительная мера на время разбирательства по поводу прав на квартиру, может быть наложен из-за задолженностей по уплате налогов, алиментов, штрафов ГИБДД или по оплате жилищно-коммунальных услуг. В арестованной квартире можно жить, но вот все действия с правом собственности он блокирует. Если вам пытаются продать арестованную квартиру, ответ может быть только одним - «Спасибо, нет». И на это решение не должны повлиять никакие скидки и обещания.
- Залог – квартира может быть в залоге у банка по ипотечному договору или по кредиту под залог недвижимости. Поскольку на время действия залога банк становится «совладельцем» квартиры, любые действия с правом собственности на нее должны согласовываться с банком, хотя ничто не препятствует проживанию в ней или сдаче внаем. Поэтому все переговоры по купле-продаже подобной квартиры должны происходить в трехстороннем режиме. Но в целом, купить такую квартиру можно, если условия устраивают все договаривающиеся стороны.
- Доверительное управление – означает, что человек, который управляет квартирой и даже может получать с нее доход от сдачи внаем, не имеет права ее продавать, дарить или завещать. Переговоры о продаже нужно вести с реальным владельцем и даже если у управляющего есть доверенность с правом продажи, ее подлинность и намерение продажи нужно все равно проверять и уточнять строго вживую у непосредственного владельца.
- Рента – означает, что покупатель получает права на квартиру в обмен на обязательство обеспечивать продавца материально и финансово до окончания его жизни и без права выселить его из квартиры. Продажа квартиры, обремененной рентой, теоретически возможна, но, как признают профессиональные риелторы и юристы, в ней огромное количество «подводных камней» и тонкостей, связанных, в том числе, с зафиксированными в договоре обязательствами сторон. Многие считают, что «овчинка не стоит выделки».
- Долгосрочная аренда – если договор о сдаче квартиры внаем заключается сроком на 1 год и более, он регистрируется в ЕГРН. Квартира может быть продана, но покупателю придется смириться, что съемщики имеют право пользоваться квартирой до окончания срока договора и выселить их новый владелец до этого срока не может.
Кроме того, есть «скрытые» обременения, которые не отражаются в выписке из ЕГРН, но могут повлиять на покупку и подкинуть неприятностей.
Если квартира была куплена с участием средств материнского капитала, то доли в ней автоматически распределяются детям. Продать такую квартиру можно только с согласия органов опеки, что усложняет процесс или придется ждать пока самому юному собственнику не исполнится 18 лет. Если у продавца есть дети, нужно запросить у него справку из Пенсионного Фонда с информацией об использовании материнского капитала. В противном случае сделку могут «отыграть назад» из-за того, что были нарушены права детей.
Также нужно проверить возможность того, что в квартире есть «скрытые жильцы». Например, люди, отказавшиеся от приватизации – они не получают долю в квартире, но зато имеют право пожизненного проживания в ней. Такое же право человек может получить и по завещанию. В подобных случаях квартиру можно продать, но нельзя выселить из нее зарегистрированного жильца. Чтобы избежать подобных случаев, нужно запросить и проверить следующие документы:
- Справка о регистрации (она же «форма 9») – в ней все, кто зарегистрирован в квартире
- Выписка из домовой книги – данные должны совпадать с «формой 9»
- Справка по форме 12 – в ней перечислены все, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире, в т.ч. лица временно выписанные на период службы в армии или отбытия наказания.
Не все обременения мешают купить квартиру. Но их наличие всегда нужно проверять и соотносить с возможностями покупателя и дополнительными временными затратами, которые неизбежно следуют за «усложнением» сделки.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015