Приветствую, уважаемые читатели. Сегодня хочу поднять одну из самых больных тем для собственников. Налоги.
Какой именно платится налог после продажи?
НДФЛ, он же налог на доходы физических лиц. Правоотношения по этому кругу вопросов регулируются, в основном, главой 23 Налогового кодекса РФ. Налоговая ставка на доходы физ. лиц от реализации недвижимого составляет 13%. Недавно введенная прогрессивная ставка для лиц, чей доход превышает 5 млн рублей за один налоговый период здесь не применяется. Стоить отметить, что данные утверждения справедливы исключительно для налоговых резидентов РФ. Налоговыми резидентами признаются физические лица, которые находились в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Эти 183 дня могут идти с перерывами, главное — чтобы в общей сложности их было не меньше.
В каких случаях подлежит уплате налог?
Для ответа на этот вопрос придется обратиться к статье 217.1 НК РФ, которая руководствуется таким понятием как "минимальный предельный срок владения". На сегодняшний день такой срок по общим основаниям составляет 5 лет.
Иными словами, чтобы быть однозначно быть освобожденным от оплаты налогов необходимо владеть недвижимостью 5 лет. Указанный срок исчисляется с момента государственной регистрации права.
Если вы приобретали объект недвижимого имущества в стройке, то есть по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), или по уступке (цессии), то минимальный предельный срок владения начинает отсчет с момента полной оплаты цены договора, о чем нам гордо сообщает последний абзац части 2 статьи 217.1 НК РФ. Данное новшество было введено всего-лишь в конце 2020 года.
Исключением из этого правила являются ситуации, при которых объект недвижимого имущество был приобретен:
- в качестве наследства, как по закону, так и по завещанию;
- от близкого родственника в качестве предмета договора дарения;
- путем приватизации, то есть путем передачи такого объекта из публичной собственности (муниципальной, федеральной) в частную;
- на основании договора ренты (пожизненного содержания с иждивением).
В перечисленных случаях минимальный предельный срок владения для освобождения от налогообложения составляет 3 года с момента государственной регистрации права. Причем здесь этот вопрос чаще всего стоит остро, т.к. люди заключив договор с администрацией о приватизации или получив свидетельство о праве на наследство не всегда сразу идут регистрировать свои права, что в свою очередь оттягивает течение сроков.
Налоги и единственное жилье.
С недавних пор для людей, которые реализует свое единственное жилье, вернули минимальный предельный срок владения к отметке 3 года.
Для простоты понимания небольшой пример:
Иван заключил договор купли-продажи квартиры 18.05.2018 года. Спустя девять рабочих дней, 31.05.2018 года, ему зарегистрировали право собственности. Сегодня, 05.06.2021 года, Иван решил квартиру продать, однако в 2020 году он также купил в собственность коммерческое помещение.
Несмотря на наличие в собственности коммерции, Иван платить налог не будет, т.к. п.4 части 3 ст. 217.1 предусматривает, что если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение), то минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года
Как видно из указанного примера, определяющим фактором является именно статус жилого помещения.
Теперь немного изменим пример:
Иван заключил договор купли-продажи квартиры 18.05.2018 года. Спустя девять рабочих дней, 31.05.2018 года, ему зарегистрировали право собственности. Сегодня, 05.06.2021 года, Иван решил квартиру продать, однако в 2020 году его СУПРУГА также купила в собственность квартиру, оформив полностью на себя.
В таком случае Иван будет вынужден отчитываться за продажу указанной квартиры и при наличии дохода платить налог, т.к. общая совместная собственность супругов, даже в силу закона, также учитываются в определении понятия "единственного жилья".
Однако, есть исключения и из этого. Так, не учитывается жилое помещение, приобретенное в собственность налогоплательщика и его супруга в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика к покупателю.
Снова вернемся к Ивану:
Иван заключил договор купли-продажи квартиры 18.05.2018 года. Спустя девять рабочих дней, 31.05.2018 года, ему зарегистрировали право собственности. Сегодня, 05.06.2021 года, Иван решил квартиру продать, однако перед этим Иван со своей супругой купили квартиру побольше, право собственности на которое было зарегистрировано 05.05.2021 года.
Именно с 05 мая 2021 года начинается течение 90-дневного периода, за который можно продать квартиру без налога. Т.е. если Иван подает договор 05 июня, то времени на регистрацию более, чем достаточно. Однако, если Иван будет медлить, и, например, подаст документы на государственную регистрацию перехода прав, например, 25 августа, то рискует нарваться на неприятности, т.к. крайний срок, в который продажа должна быть зарегистрирована 02.09.2021. (90 календарных дней от 05 мая 2021 года). Следовательно, если подать документы на регистрацию 25 августа, то к 02 сентября можно и не успеть.
Частные случаи в исчислении сроков владения.
Свежая регистрация по старым документам.
В 1996 году вы приватизировали квартиру, заключив с Администрацией города соответствующий договор. Больше на руках у вас ничего нет, кроме этого договора. В 2021 году к вам пришел покупатель с банком, который потребовал от вас зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке, предусмотренным на сегодняшний день, т.е. говоря простым языком получить выписку из ЕГРН.
Вы выполняете указанные требования, платите госпошлину, регистрируете в росреестре право собственности и получаете выписку. С датой регистрации собственности в 2021 году. Будете ли вы платить налог?
Конечно же нет. Так как до образования Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть где-то до 31.01.1998 года (здесь для каждого региона дата может отличаться, т.к. этот процесс шел не синхронизировано) правоустанавливающий документ одновременно является и правоподтверждающим, то есть иными словами право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке на тот момент. Следовательно срок владения и считается с 1996 года.
Приобретение долей в разное время.
Когда-то давно вы, например, купили или приватизировали квартиру всей семьей из четверых человек, по 1/4 доле каждому. Время шло, и вам пришлось вступать в наследство после родителей. Как итог у вас с вашим условным братом или сестрой получилась следующая картина: 1/4 доля в собственности более 5 лет, а другая 1/4 - свежеунаследованная, и в собственности совсем недавно.
Здесь, разумеется, ничего платить не придется. Изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности не влечет для этого лица прекращения права собственности. Проще говоря - срок владения квартирой для вас не прерывался, посему независимо от того, что вы добрали доли в указанном имуществе, ваша первичная регистрация является точкой отсчета.
Строительства дома на земельном участке, который давно в собственности.
У вас есть земельный участок, который вам принадлежит ну, скажем так, лет 10. Решились вы что-то на нем построить. Взяли да и построили. А потом решили продать. Как быть с налогом?
Земельный участок и строение на нем - это два разных объекта недвижимости, следовательно течение всех сроков для каждого из них будет считать отдельно друг от друга. Поэтому отчитываться за землю вы не будете, а вот за строение - придется. Здесь есть небольшая лазейка. Чаще всего жилой дом и участок продаются одним договором, где сначала указывается общая цена, а затем стороны сами определяют сколько именно за дом, а сколько за участок. Так вот, если 70% кадастровой стоимости дома (об этом подробнее чуть ниже) меньше миллиона, то вам повезло. Указывайте на дом именно эту сумму и все будет хорошо. Ну а если нет... придется платить.
Тоже самое касается недостроев, которые оформили в завершенку.
Т.е. был у вас дом на земельном участке, который вы когда-то давно поставили на учет в качестве объекта незавершенного строительства (ОНС), а потом просто не дошли руки, так и жили. Но перед продажей покупатель поставил условие о приведение документов в соответствие и вы согласились.
Процедура перехода от ОНС к завершенке подразумевает собой снятие с государственного кадастрового учета ОНС и погашение записи собственности на него и одновременное написание заявления для постановки на госкадучет нового объекта недвижимости и первичную регистрацию права на такой объект.
То есть существующий ОНС просто "удаляют" и заводят записи о другом объекте. Следовательно никакой преемственности не прослеживается, сроки считают заново. Поэтому придется за дом отчитываться, хоть вы уже и владеете им много-много лет.
Так как же рассчитать свой долг?
Первое, что нужно сделать - это определить налоговую базу. Налоговая база - это сумма с которой и будет считаться налог, путем применения той самой налоговой ставки 13%.
Так как НДФЛ - это налог на доход физических лиц, то по сути налоговая база - эта разница, которая получилась у вас между той суммой, за которую вы продали и той суммой, которую вы затратили на приобретение объекта.
Вернемся к Ивану.
Иван купил квартиру за 1 750 000, а продал за 2 100 000. Следовательно доход составил 350 000 рублей, которые в данном случае и являются налоговой базой. Далее, путем применения ставки мы и считает налог, т.е. 350 000 * 0.13 = 45 500 рублей. Это уже сумма налога к уплате.
Разумеется, этот пример очень упрощенный, но смысл думаю понятен.
Рассмотрим немного другую ситуацию.
Друг Ивана купил квартиру от застройщика в черновом исполнении. Вложил кучу средств, сделал отличный ремонт, но вдруг по работе его переводят в другой город и квартиру приходится продавать. Разумеется, цена такой продажи будет выше, ввиду вложений.
В таком случае друга Ивана будут выручать подтвержденные расходы, которые он понес на этот ремонт. Т.е. чеки на строймат, чеки на работы и т.д.
Стоит понимать, что даже имея абсолютно все чеки на руках, выйти в ноль все-таки вряд ли получится. Так, например, налоговая скорее всего вряд ли примет в зачет расходы на замену окон, входных дверей, встраиваемую мебель. Логика простая - входная дверь и окна от застройщика были, а значит менять их было вовсе необязательно. А мебель к продаже квартиры вообще отношения не имеет. Такой вот парадокс. Да, также стоит учитывать, что товарные чеки вряд ли будут учтены. Только кассовые. Я уже не говорю о том как сложно подтвердить расходы на работы.
Следовательно, исходя из вышеизложенного, становится очевидным, что 13% процентов оплачиваются исключительно с дохода. Ну а если цена продажи будет равна подтвержденным расходам, то и дохода нет. Ну а без дохода нет налога.
А если нет подтвержденных расходов?
Бывает и такое, что имущество достается собственникам безвозмездно. Будь то дарение, приватизация, наследство или какой-либо иной способ приобретения, подтвержденных расходов у вас нет. Что делать тогда?
Статья 220 НК РФ предусматривает два способа уменьшения налоговой базы. Первый мы уже рассмотрели - на сумму расходов. Если же расходов нет, то применяется имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. То есть один раз в год можно уменьшить налоговую базу на один миллион рублей. Отсюда и пошел тот самый "миллионов в договоре". Не стоит путать вычет при продаже с вычетом, который предоставляется при покупке. Это разные вещи, если в первом случае право на вычет имеют все и раз в год, то во втором случае подлежит возврату сумма уплаченных вами налогов, но не более, чем с 2 000 000. В о общем это другое.
Однако миллион не панацея. Как кадастровая стоимость влияет на определение налоговой базы?
С недавних пор кадастровая стоимость обрела весьма ощутимый вес в этом вопросе. Теперь, при определении налоговой базы налоговая служба всегда смотрит, что же было больше: договорная стоимость или кадастровая на момент начала года, помноженная на коэффициент 0.7?
В наследство была приобретена Квартира. Наследник решает квартиру реализовать за ненадобностью и в договоре указывает миллион рублей. Однако забывает учесть тот факт, что кадастровая стоимость его квартиры 8 560 000.
Однозначно, что 8 560 000 больше, чем 1 000 000. Следовательно при определении налоговой базы учитываться будет именно кадастровая стоимость, помноженная на коэффициент 0.7, то есть:
(8 560 000 * 0.7) = 5 992 000, после этого налоговая база уменьшается на сумму налогового вычета в размере 1 000 000, остается 4 992 000. С этой суммы и считаем налог: 4 992 000 * 0.13 = 648 960.
Сделать с этим особо ничего не получится. В моей практике случалось и такое, что собственник продавал дачу с небольшим садовым домиком за реальную рыночную стоимость 700 000 рублей, но кадастровая стоимость земельного участка и домика была в районе 1,7 млн рублей. С точки зрения закона собственник получил доход, т.к. 1.7 млн * 0.7 = 1,19 млн, то есть налог считался со 190 000. Такая вот неприятная история.
Случается такое, что кадастровая стоимость по каким-то причинам не была определена. В таком случае положения об определении налоговой базы при помощи кадастровой стоимости не применяются. Иногда это может помочь от необоснованного взыскания налогов.
Кадастровую стоимость можно и оспорить, это займет какое-то время и придется потратить некоторые финансы. Однако смысла в этом будет не очень много, так при определении налоговой базы будет использоваться кадастровая стоимость по состояния на первое января того года, в котором такая продажа была совершена. Следовательно придется продажу откладывать до следующего календарного года. За этот период кадастровую стоимость могут пересчитать вновь в большую сторону.
А когда платить-то?
Отчитаться за продажу вы должны в следующем году, после продажи. Если продали в 2021 году, то декларацию необходимо подать в 2022 году не позднее обозначенной ФНС даты. Обычно это конец апреля. После этого произойдет начисление к оплате, которое можно будет увидеть на госуслугах или в личном кабинете налогоплательщика.
В завершении.
Налоговое законодательство - одно из самых трудных в понимании. В своем повествовании я постарался по максимуму осветить самые распространенные вопросы, связанные с этой темой. Не сомневаюсь, что какой-то вопрос остался не раскрытым, а может и раскрытым, но не менее непонятным языком. В таком случае постараюсь ответить на возникающие вопросы в комментариях на конкретных примерах.
Спасибо всем за внимание :)