Центробанк России уже давно предупреждал – некоторые клиенты оформляют потребительские кредиты, чтобы отдать эту сумму как первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Это не то чтобы хорошо – клиент вынужден в первые годы «тянуть» сразу два кредита (а если он купил квартиру в новостройке без отделки – то еще и кредит за ремонт), и такие заемщики чаще выходят на просрочку.
А на днях вышел аналитический обзор от агентства АКРА, по которому следует: как минимум 7% заемщиков по ипотеке взяли первоначальный взнос тоже в кредит. То есть, у каждого 14-го клиента нет даже 15% от стоимости квартиры – но смогут ли они потянуть 20-летнюю кабалу?
На самом же деле, это может быть и не такой необдуманный поступок – все зависит от момента. Что, например, если человек взял кредит в апреле-мае 2020 года – чтобы и под госпрограмму с 6,5% годовых попасть, и квартиру по нормальной цене ухватить? Давайте посчитаем, оправдалось ли это.
Итак, среднестатистический ипотечный кредит в 2020 году:
- квартира стоит 3 000 000 рублей;
- первоначальный взнос нужен не менее 15% – это 450 000 рублей;
- ставка по ипотеке – 6% годовых (банки почти сразу опустили ставки ниже 6,5%), срок – 20 лет;
- ставка по потребительскому кредиту – 15% годовых, а берется он на 5 лет (чтобы максимально снизить платеж).
В таком варианте клиент будет платить 18 269 рублей в месяц по ипотеке (все 20 лет), а в первые 5 лет – еще 10 705 по потребительскому кредиту.
За все 5 лет клиент переплатит 192 328 рублей. Достаточно много – это как 10 месячных платежей по ипотеке. Правда, если он выплатит все ударными темпами за 2 года, то переплата будет всего 73 656 рублей, но и платить в месяц придется вдвое больше 21 819 рублей. А найти в месяц 40 тысяч рублей на оба кредита сможет не каждый.
Но насколько это было выгодно? Общая переплата за то, что человек взял первоначальный взнос в кредит, составит примерно 6,4% от стоимости всей квартиры. При этом он успел купить квартиру по старой цене, и попал под льготную госпрограмму. А цены выросли, по самым скромным оценкам, на 15-20%, кое-где и гораздо сильнее.
И если бы человек подождал год, чтобы накопить первоначальный взнос, квартира стоила бы уже не 3 миллиона, а 3,6 – и месячный платеж составил бы 21 923 рубля. Общая переплата выросла бы почти на миллион (!) рублей: на 600 тысяч больше стоит квартира и на 366 тысяч больше процентов по ипотеке за 20 лет
Другими словами, что бы ни говорил Центробанк, в первые месяцы действия госпрограммы было выгоднее взять первоначальный взнос в кредит и купить квартиру по нормальной цене. Сейчас, конечно, так делать уже поздно – хоть ставки по потребительским и ипотечным кредитам упали, жилье настолько дорогое, что еще сильнее дорожать ему пока некуда.
Так что желающим залезть в ипотеку остается одно – копить на первоначальный взнос. Есть вариант с материнским капиталом (это около полумиллиона рублей), но банкам его уже недостаточно – обязательно нужно доплатить хоть что-то от себя. А с 1 августа банки не особо охотно будут выдавать кредиты с низким ПВ – с этой даты Центробанк будет считать их слишком рискованными и требовать повышенных резервов.