Давно хотел поговорить о недвижимости.
Сейчас мнения людей разделились на тех, кто по-прежнему считает недвижимость лучшей инвестицией, и тех кто уже так не считает.
Данная тема мне всегда была интересна, и я давно хотел разобрать её в данном блоге. Но момента не находил. И вот, Эльвира Набиуллина высказалась про ипотеку и "пузырь" в недвижимости, и я решил всё-таки написать об этом (в одной статье не уложимся, их будет серия).
Банк России заявил о том, что планирует сворачивать меры поддержки ипотечного кредитования, и более того, считает это необходимым во избежание «пузырей» на рынке. Текст выступления главы банка Эльвиры Набиуллиной перед профильными комитетами Госдумы опубликован на официальном сайте ЦБ.
Что же она говорит нам?
Решил не брать длинные вырезки из её текста, кому интересно прочитает сам. Ссылка опубликована выше.
Основные выдержки:
- Ипотека росла высокими темпами в прошлом году: 20% — прирост ипотеки по итогам года.
- Общий объем ипотечного портфеля на балансах банков — 9,5 трлн рублей, это почти половина от всех кредитов, которые банки дают гражданам.
- В этом году ипотека продолжила расти: только за I квартал 5% прироста.
- Рост цен на первичном рынке за I квартал этого года составил 17,6% в годовом выражении, на вторичном он тоже достаточно высокий — 13,6%. Напомню, что годовая инфляция у нас сейчас где-то 5,8%, то есть рост цен серьезно опережает инфляцию.
- На первичном рынке доля ипотеки с низким первоначальным взносом, а это более рисковая ипотека, выросла с 24%, которые были в II квартале 2020 года, до 45% в I квартале этого года.
- Антикризисные меры свои задачи выполнили и должны постепенно сворачиваться, иначе мы сможем увидеть риски «пузырей» на этом рынке.
По опыту предыдущих кризисов с недвижимостью, картина развивается примерно следующим образом:
СЕЙЧАС:
1) Дешевые ставки по ипотеки (спасибо госпрограммам) способствуют росту спроса на недвижимость.
2) С ростом спроса, растёт цена на саму недвижимость. (Рост спроса подстегивает рост цен!)
Ипотека позволяет людям приобретать эту самую недвижимость. Так же множество риэлторов и агентств с целью продать недвижимость, делают некоторые махинации с "первым взносом" и т.п., так как заинтересованы в комиссии с продажи. Люди понимают, что господдержка не будет вечной, и пытаются успеть (порой не обладая финансовой устойчивостью, рискуя в дальнейшем потерять свою будущую недвижимость). Ипотека в нашей стране еще никогда не была такой дешевой. На фоне растущего спроса застройщики поднимают цену. Ведь сейчас не нужно "впаривать", люди сами идут. Значит нужно, чтобы просто было, что им предлагать.
3) Рост цен подстегивает отрасль больше производить!
Всё больше строится! По данным Минстроя:
По состоянию на 1 мая 2021 г. ввод жилья на территории Российской Федерации составил 23,8 млн. кв. м, что на 28,4 % выше показателя аналогичного периода 2020 года, из них МКД – 10,5 млн. кв. м, что на 16,2 % выше показателя аналогичного периода 2020 г., ИЖС – 13,3 млн. кв. м, что на 40,0 % выше показателя аналогичного периода 2020 года.
Что дальше?
4) В момент сворачивания госпрограмм, как правило падает спрос.
Т.к. к сожалению, в нашей стране нет роста дохода простых граждан, и при отсутствии господдержки многие просто не смогут приобретать недвижимость.(последние годы доход граждан падает, ну или как любят у нас говорить: "Наблюдается отрицательный рост дохода!")
5) Падения спроса повлечет уменьшение стоимости жилья
Так как отрасль производит по-прежнему много, а спрос падает, на рынке образуется много предложения, и чтобы продать уже построенное (вернуть деньги в компанию для продолжения производства, ведь деньги - это кровь экономики) застройщики будут вынуждены снижать стоимость, чтобы покупали именно у них! Среди застройщиков и риэлторов начнется война за рынок и клиентов. Побеждать будут те кто сможет "дать дешевле".
Ну и как изюминка на торте:
6) В случае ухудшения экономической обстановки внутри страны, многие владельцы ипотечных кредитов попросту не смогут их выплачивать.
В итоге банки останутся с кучей квартир на руках, стоимость которых к этому моменту уже упадет. А так как банкам не нужны неликвидные активы, они начнут от них избавлять делая цены еще ниже.
Если стоимость на недвижимость упадет сильно, то появятся банки, чьи "обеспеченные" ипотеки станут невыносимой ношей, это повлечет банкротства в банковской сфере. (Но как у нас принято, их тут же будут выкупать более крупные и стабильные банки)
Это то что может быть, а не то, что обязательно будет! Стоит это понимать. Рассмотрен один из неприятных вариантов, которые могут развиваться. (Опять же, кто-то из инвесторов воспользуется этим в свою пользу. Уже знаю тех кто прям ждёт такого развития событий).
В данном случае, рассмотрение поверхностно, но не в плане последовательности возможных событий, а в плане глубины влияния этих событий на экономику. Тут я не рассматривал секьюритизацию, и её влияние на инвесторов и экономический сектор и многое другое. (считаю, что для такой детальной статьи нужно проводить множество исследований, и тогда уже выпускать статью как научную, а моим читателям наверняка не нужна эта "нудятина")
В данном случае всё будет сильно зависеть от происходящих событий в экономике, от решений нашего правительства и ЦБ РФ.
Эльвира Сахипзадовна в том же выступлении высказалась о мерах, которые предпринимаются для "остужения" рынка недвижимости. И о том, что рычаги воздействия у Банка России есть.
Стоит заметить так же, что Путин В.В. в выступлении на пленарном заседании (ПМЭФ) сообщил, что льготную ипотеку продлят еще на год, до 1 июля 2022 г. Ставки чуть повысятся, некоторые условия изменятся, но льготная ипотека по-прежнему будет распространятся на все регионы.
Почти весь экономический блок правительства высказал опасения по поводу продления.
Основные доводы звучали так:
- необходимо вовремя свернуть госпрограмму, чтобы не допустить «формирования пузырей» и остановить рост цен на жилье.
- ипотека по слишком низким ставкам привлечет в банки недостаточно платежеспособных заемщиков
- слишком «долгие» кредиты — создадут пузырь на рынке и «пирамиду для бюджета».
В общем, как всегда: "Царь хороший, бояре плохие".
Что вы думаете по этому поводу?
Получится ли свернуть господдержку без негативного влияния на сектор недвижимости?
Чего нам стоит ожидать в ближайшие годы?
Смотрите и читайте так же:
- Почему взлетели цены на квартиры?(ссылка на крутое видео от MyGap!)
================================================================
⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀Подписывайтесь на канал, будет много интересного!
⠀⠀⠀⠀⠀⠀А я желаю Вам удачи, сохранить и приумножить свой капитал!
================================================================