Обычная бытовая ситуация – не хватает денег и нужен кредит.
Притворные сделки с квартирами
В банке кредит получить не удалось - кредитная история была уже плохой, доход невысокий, а недвижимость была единственной, что в совокупности отталкивало все кредитные организации. Но в сети много предложений « оформить кредит быстро, надежно, 100% гарантия…». Что может из этого случится и как необходимо действовать мы расскажем в этой статье.
Пример
При оформлении квартиры предложили оформить «гарантию» - подписать договор купли-продажи, принадлежащей Вам квартиры. При этом обещают не регистрировать переход права или просто обратно оформить ее после выплаты долга. В последствии же выясняется, что квартира на самом деле многократно перепродана и возврат долга не помогает вернуть.
Как доказать притворность сделки с недвижимостью?
В ситуации, описанной выше, либо в столь же похожих случаях, необходимо признать заключенную сделку недействительной, для чего необходимо признать ее ничтожной в виду ее притворности, то есть, что сделка была совершена с целью прикрытия другой сделки. В нашем случае – дарение прикрывало договор залога. С точки зрения формальной логики все кажется простым, но мошенники умеют грамотно оформлять документы, например, в договор купли-продажи указывается не только сумма продажи (которая обычно равна сумме долга), но и возможность проживания в квартире за плату в течение определенного периода времени, чтобы не вызывать подозрение у собственника, а также, чтобы оправдать обязательство платить проценты. Либо указывается сумма больше долга (уже с учетом процентов), чтобы также запутать в будущем суд и создать видимость реальности сделки.
Важно обращать внимание и на выдачу доверенности , как объясняют мошенники «на всякий случай». Часто обманывают по-другому - доверенности берут на другие действия (аренда, оплата коммунальных услуг, любой предлог), но в перечень действий вписывают и регистрацию перехода права.
Мошенники часто предлагают подписать предварительный договор купли-продажи квартиры по цене равной сумме долга, тем самым якобы «гарантируя» возврат квартиры.
Понятно, что в реальности это обязательство гарантией не является, учитывая, что в большинстве случаев мошенники сразу продают квартиру подставным лицам для последующей перепродажи уже реальным покупателям. Но, как мы укажем ниже, наличие такого договора может быть одним из доказательств притворности сделки.
Ситуация может усугубляться тем, что квартира уже перепродана и ответчиком будут являться не мошенники, а лица, купившие у них квартиру. В этом случае (как мы уже говорили в статье о добросовестности покупателя – гиперссылка) крайне важно доказать отсутствие воли продавца, а для этого нужно будет говорить о введении в заблуждении/ обмане и о отсутствии намерения продавца отчуждать имущество.
Что в этой ситуации необходимо предпринимать? Помимо очевидного совета немедленно обратить к профессиональному юристу, необходимо понимать, что выстроенная стратегия по делу действительно профессиональна и юрист понимает и разбирается в нюансах вопроса.
Ниже основные факторы, которые влияют на решение суда:
- Цена продажи квартиры отличается от рыночной
- Наличие договора займа на сумму равную цене договора
- Наличие обязательства об обратном выкупе по прошествии определенного периода времени (обычно- срок займа).
- Наличие/отсутствие фактической передачи квартиры новому собственнику
- Как долго покупатель не предъявлял своих притязаний на вселение в квартиру и выселение бывшего собственника
- Наличие регулярных выплат (процентов)
- В случае если это дарение, то значимо отсутствие основания для дарения имущества постороннему лицу
Помимо вышеуказанных факторов, нужно и важно отметить, что для выстраивания позиции в суде и выигрыша дела возможно придется дополнительно собирать доказательства , например:
- Предоставить показания соседей, которые подтвердят об отсутствии намерений продавать квартиру
- Предъявить доказательства обращений по получению кредита
- Собрать информацию о мошенниках или их компании, к которым обратились за кредитом. При должном умении возможно найти объявления в сети, доказать доказательства звонка на указанный номер с номера собственника. Иногда (если мошенники продолжают свою деятельность) мы проводим «следственный эксперимент» - обращаемся под видом граждан за кредитом и фиксируем действия мошенников
Конечно, нет 100 % гарантий успеха, но при грамотном подходе дело не будет безнадежным, хотя, безусловно, самый правильный совет был бы постараться избегать привычки подписывать значимые документы без консультаций с профессионалами.