Разбираемся, в чем заключается различие между оформлением недвижимости в общедолевую собственность или в совместную собственность супругов и когда одна из них будет предпочтительнее.
В соответствии Семейного кодекса, имущество, купленное одним из супругов, по умолчанию становится имуществом, совместным нажитым в браке. Независимо от того кто из них её оплатил. Один из супругов может распоряжаться таким имуществом только по согласию другого супруга. Если один из супругов хочет совершить сделку по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом, то в таком случае ему необходимо получить от другого супруга нотариально удостоверенное согласие на её совершение.
- Супруги могут заключить брачный договор, которым определить имущественные права каждого из них в случае расторжения брака. В таком договоре супруги меняют право собственности на свою общесемейную собственность, которая у них уже есть и которая появится в будущем, путем установления режимов - совместной, общедолевой или раздельной собственности. На все имущество, нажитое в браке или на его отдельные виды.
Следует отметить. Фактом появления у кого-либо права собственности на недвижимое имущество является регистрация его в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Общедолевая или общая совместная собственность на имущество супругов
Приобретенная недвижимость будет считаться общедолевой собственностью, если при регистрации сделки купли-продажи доля в праве собственности была четко определена для каждого из супругов (или всех членов семьи). В таком случае каждый из них может самостоятельно распоряжаться своей долей имущества и нести расходы по её содержанию.
- В случае продажи общедолевой собственности супруги будут выступать как её дольщики и поэтому продажа такого жиля должна происходить по установленным правилам для недвижимости, находящейся в общедолевой собственности, со всеми нюансами.
Если в приобретенном недвижимом имуществе доля каждого из супругов не определена, тогда режим владения такой собственностью будет называться общей совместной собственностью супругов. В таком случае её использование, распоряжение и содержание должно происходить сообща, по обоюдному согласию. Если супруги по обоюдному согласию не изменят этот режим, то по умолчанию общая недвижимость супругов будет регистрироваться как общедолевая собственность, с равными долями у супругов. Режим общей совместной собственности можно изменить на режим общедолевой собственности посредством заключения брачного договора или по решению суда.
- В случае продажи совместного имущества супруги выступают как один собственник, а вырученные от продажи деньги должны быть поровну разделены между ними. Такой же случай возникает и в ситуации, в которой участвует приватизированная квартира, в которой не определены доли каждого из членов семьи.
Когда оформление общедолевой собственность будет лучше совместной собственности
Оформляя жильё в общую долевую собственность, приобретенное за счет средств накопленных в браке или за счет кредитных средств, супруги ломают режим совместной собственности, данный им семейным кодексом. Поэтому в таком случае договор купли-продажи не может оформляться в простой письменной форме, он должен оформляться только через нотариуса, так как на самом деле такой договор выступает в роли брачного договора. А брачный договор в обязательном порядке удостоверяется нотариусом.
Но если между супругами ранее уже был заключен брачный договор, которым был изменен режим собственности на имущество супругов, приобретенного в течение их брака, тогда при регистрации в ЕГРН этот договор нужно приложить к договору купли-продажи, составленному в простой письменной форме.
Если супруги покупают жильё для своей семьи и при этом оба являются налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ), то у каждого из них возникает право на получения из консолидированного госбюджета РФ возврата части уплаченного ими подоходного налога за счет применения налогового вычета при покупке жилого помещения и уплате процентов по ипотечному кредиту. (Подробнее об этом я писал в статье <здесь>.)
От того в каком режиме владения собственности будет оформлена покупаемая недвижимость появляются различия в получении такого налогового вычета. Если покупаемое жильё оформляется в совместную собственность, то по умолчанию такой вычет могут получить каждый из супругов налогоплательщиков поровну - по 50%, но супруги могут по своему усмотрению распределить его между собой или один из них может вообще отказаться его получать, передав свое право другому супругу и тем самым сохранить для себя право на такой вычет в будущем. Так как право на налоговый вычет при покупке жилья дается налогоплательщику один раз в его жизни.
Если оформлять купленное жильё в общедолевую собственность, тогда налоговый вычет будет распределяться между супругами в зависимости от его доли в купленной собственности.
В качестве справки. Каждый налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при покупке жилья в размере 2 млн рублей и вычет по уплате процентов по выплате ипотечного кредита в размере 3 млн рублей. Это вернет налогоплательщику из госбюджета сумму ранее уплаченного им налога за три предыдущих года и в последующих годах в размере до 260 тысяч рублей за покупку жилья и 390 тысяч рублей за уплаченные проценты по ипотеке.
___________________________________
Порядок регистрации недвижимости изменён
Покупка недвижимости, налоговые изменения в 2021 году
Налоговый вычет на покупку и доделку купленной квартиры
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
