За последний год пандемия, введение программ льготного ипотечного кредитования, снижение ставок по ипотечным продуктам, смягчение требований к заемщикам со стороны банков и спровоцированный этими факторами рост покупательского спроса привели к тому, что ипотеку оформили и приобрели недвижимость даже те, кто изначально не планировал этого делать. Как следствие – неуклонно растущий объем просроченной задолженностей у банков и увеличение на рынке предложений по продаже ипотечных/залоговых квартир.
Что же делать человеку, если нет возможности обслуживать ипотечный кредит?
Безвыходных ситуаций не бывает. Главное – не паниковать, не бояться и не бегать от кредитора (банка), а трезво оценить свои возможности и варианты развития событий.
1. Чем раньше вы сообщите в банк о своих финансовых затруднениях – тем лучше в первую очередь для вас. Ни один банк не заинтересован в возникновении просроченной задолженности. Во-первых, для банков это дорого, поскольку возникает необходимость в создании резерва под такую задолженность, а во-вторых, залоговые квартиры не являются профильными активами банков, и даже сейчас не во всех банках есть специалисты или отделы, которые занимаются рекламированием и реализацией этих квартир. А для вас это будет дешевле – так как позволит решить проблему до появления просроченной задолженности и начисления на нее процентов и пеней (суды, как правило, присуждают их ко взысканию с заемщика в полном объеме).
2. Кроме того, обращение в банк на ранней стадии существенно расширит возможные варианты выхода из затруднительной ситуации. В большинстве банков предусмотрено предоставление ипотечных каникул (мы ведь помним, что с недавнего времени за банками законодательно закреплена обязанность раскрывать причину отказа в их предоставлении) и перенос даты ежемесячного платежа.
3. Внимательно изучите имеющиеся страховые полисы: при приобретении недвижимости в ипотеку банки просят застраховать жизнь и здоровье заемщика и объект недвижимости. Если потеря дохода произошла в результате страхового случая – есть повод обратиться в страховую компанию за возмещением.
4. Подумайте, есть ли возможность временно освободить квартиру для получения дополнительного дохода в качестве аренды? Здесь, правда, есть нюанс – по условиям договора купли-продажи заемщик обязуется не сдавать в аренду и найм приобретаемое жилье без ведома и разрешения банка. Но есть случаи, когда банки дают свое согласие, если понимают, что ситуация носит временный характер.
5. Реструктуризация долга - это «переодобрение» уже имеющегося кредита с целью уменьшения ежемесячных платежей за счет продления срока действия кредита.
6. Рефинансирование кредита – этот вариант подойдет для тех, кто брал кредит несколько лет назад, до снижения ставок. Поскольку сейчас намечается тенденция к повышению ставок, то действовать надо быстро, чтобы не упустить экономическую выгоду в данном случае.
7. Если сумма долга велика, а вышеописанные варианты по каким-либо причинам не применимы, то имеет смысл задуматься о продаже залоговой квартиры. Здесь все зависит от конкретной ситуации. Если время терпит (на имущество еще не наложен арест, оно не передано на реализацию), то есть шанс продать квартиру с минимальным дисконтом от рыночной стоимости. Почему с дисконтом? Потому что у квартиры есть обременение – ипотека банка, а это значит, что сделка будет более длительной и громоздкой. Иногда можно и сам банк привлечь к продаже своей квартиры (он же заинтересован в скорейшем закрытии долга с вашей стороны) – все зависит от банка-залогодержателя. Если же времени мало (уже есть просуженная задолженность в пользу залогодержателя и приставами возбуждено исполнительное производство) – то можно обратиться в компанию, занимающуюся срочным выкупом квартир. В этом случае дисконт при продаже устанавливает покупатель, и он будет минимум на 20% ниже рынка. Ваше право согласиться или нет на данное предложение.
8. Самая крайняя мера – это банкротство заемщика-физического лица. Сейчас интернет пестрит предложениями компаний-посредников по оформлению процедуры банкротства, благо ее упростили в прошлом году. Однако в этом случае списание долгов происходит за счет реализации имущества должника (машины, квартиры, дачи , доли и пр.), по ценам, сильно отличающихся от рыночных. История долгая и экономически не выгодная для должника.
Подводя итоги, хочется сказать следующее: если вы понимаете, что финансовое состояние ухудшается, но по каким-то причинам не хотите обращаться в банк за консультацией, то рекомендую обратиться к профессиональным риелторам. Как минимум, вы получите понимание о рыночной стоимости вашей квартиры и об имеющихся предложениях по рефинансированию/реструктуризации от банков. Крупные агентства недвижимости имеют в ведущих банках ряд преференций для своих клиентов и возможность в режиме онлайн получить консультацию через своих кураторов. Главное – не затягивайте с обращением!
