Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко. В этой статье я расскажу об основных вопросах, которые необходимо знать собственнику многоквартирного дома (МКД) о капитальном ремонте.
Капитальный ремонт здания – это ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Собственники помещений МКД обязаны ежемесячно оплачивать взносы на капитальный ремонт, за исключением случаев, указанных в Жилищном кодексе РФ.
Собственники помещений МКД освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт в следующих случаях:
- После признания в установленном порядке МКД аварийным и подлежащим сносу. В этом случае денежные средства, которые вносились собственниками на капитальный ремонт будут использованы для сноса или реконструкции МКД (ч. 2 ст. 169 ЖК РФ, ч. 2 ст. 174, ст. 184 ЖК РФ).
- Земельный участок и жилые помещения МКД будут изъяты (выкуплены) для государственных и муниципальных нужд (ч. 2 ст. 169 ЖК РФ).
- Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном на территории закрывающегося населенного пункта (ч. 2 ст. 169 ЖК РФ).
- Фонд капитального ремонта на специальном счете достиг минимального размера, установленного субъектом РФ, и при этом общее собрание собственников решило приостановить обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт для всех, кроме должников (ч. 8 ст. 170 ЖК РФ).
- собственники МКД сами выполнили работы по капитальному ремонту без использования бюджетных средств и средств регионального оператора (ч. 5 ст. 181 ЖК РФ).
Если Ваш многоквартирный дом не входит в приведенный перечень — значит оплачивать взносы на капитальный ремонт необходимо.
Для какой категории граждан предусмотрена компенсация на капитальный ремонт?
Частью 2.1 ст. 169 ЖК РФ установлено, что законом субъекта РФ может быть предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взносов на капитальный ремонт.
Это касается одиноко проживающих неработающих собственников жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, для них размер компенсации составляет 50%, 80 лет – 100%.
А также проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста и (или) неработающих инвалидов I и (или) II групп, собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, - в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, - в размере ста процентов.
Кроме этого, статьей 17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» предусмотрена компенсация расходов на уплату взносов на капитальный ремонт для инвалидов I и II групп, детям инвалидам и гражданам имеющим детей инвалидов, в размере не более 50 % от размере взноса.
Как и в каком размере устанавливаются взносы
на капитальный ремонт?
В соответствии с ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ минимальный размер взносов на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с методическими рекомендациями по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт.
Размеры установленных правительством субъекта РФ взносов на капитальный ремонт публикуются на сайтах правительств субъектов, и дублируются на сайтах администраций.
Собственники помещений могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт, превышающем установленный правительством субъекта РФ минимальный размер такого взноса.
Как формируется фонд капитального ремонта?
В соответствии с ч. 3 ст. 170 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из способов формирования фонда капитального ремонта:
1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет открытый одним из собственников МКД, или ТСН;
2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.
Решение о выборе одного из двух способов формирования капитального ремонта принимается собственниками МКД на общем собрании.
Также, общим собранием, собственники, в любой момент могут изменить способ формирования фонда капитального ремонта (ч. 1 ст. 173 ЖК РФ). Такое решение, собственники могут принять вне зависимости от наличия задолженностей по взносам на капитальный ремонт.
Если собственники МКД выберут формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, то региональный оператор будет отвечать за организацию и проведение капитального ремонта в МКД.
Если же собственники МКД выберут формирование капитального ремонта на специальном счете, то организовывать и проводить капитальный ремонт они будут сами.
Если собственники в установленный срок не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или не реализовали его, ОМСУ (местная администрация) в течение месяца со дня получения информации от органа государственного жилищного надзора (ГЖН) принимает решение о формировании фонда капитального ремонта дома на счете регионального оператора (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ).
Региональный оператор - это специализированная некоммерческая организация, созданная правительством субъекта РФ, в организационно-правовой форме фонда, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в МКД (п. 16.5 ст. 12 ЖК РФ, ст. 178 ЖК РФ).
По моему опыту, внесение взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора предпочтительнее.
Только по причине неорганизованности жильцов. И возникающих, в связи с этим вопросов о необходимости взыскания задолженностей за неуплату взносов на капитальный ремонт.
Как образуется фонд капитального ремонта?
Фонд капитального ремонта образуется за счет взносов на капитальный ремонт (ст. 170 ЖК РФ):
- уплаченных собственниками МКД;
- пеней, уплаченных собственниками в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;
- средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со ст. 191 ЖК РФ;
- проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фонда капитального ремонта (ФКР);
- доходы, полученные от размещения средств ФКР;
- кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками на проведение капитального ремонта МКД.
Средства, входящие в состав ФКР, расходуются на капитальный ремонт общего имущества в МКД (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ).
При этом, взносы, перечисляемые на счет регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе на капитальный ремонт общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также перечисляют взносы на счет данного оператора (ч. 4 ст. 179 ЖК РФ).
Какие работы включаются в капитальный ремонт?
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ЖК РФ перечень услуг по капитальному ремонту общего имущества включает в себя:
- ремонт внутридомовых инженерных систем;
- ремонт или замена лифтов;
- ремонт крыши;
- ремонт подвального помещения МКД;
- ремонт фасада;
- ремонт фундамента МКД.
Этот список работ не исчерпывающий, нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг или работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД может быть дополнен услугами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа) и другими видами услуг и (или) работ (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ).
Как определяется очередность капитального ремонта?
Очередность капитального ремонта определяется законом субъекта РФ.
И зависит от степени износа многоквартирного дома, даты последнего капитального ремонта в МКД и продолжительностью эксплуатации общего имущества МКД установленными строительными нормами.
Как видно, очередность не определяется от даты начала внесения денежных средств в фонд капитального ремонта.
Региональной программой определяются предельные сроки проведения капитального ремонта собственниками помещений в МКД и (или) региональным оператором.
Региональная программа капитального ремонта утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.
План утверждают сроком на три года с распределением по годам в пределах указанного срока.
Сведения о дамах, в которых будет проводиться капитальный ремонт нужно смотреть на сайтах правительств субъектов РФ или сайтах региональных операторах, которые дублируют сведения размещенные на сайте правительства субъекта.
Если Вы посмотрите региональную программу своего субъекта, то увидите, что на некоторые дома деньги выделяются каждый год. Например, в 2020 году выделили 500 тыс., в 2021 выделили 5 мил., а на 2022 год выделяют еще 1 мил.
В любом случае у любого собственника помещения в МКД есть право оспорить в судебное порядке очередность проведения капитального ремонта, а также неисполнение региональной программы, которой такая очередность была установлена (Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П).
Это основные тезисы, которые я хотел рассказать о капитальном ремонте МКД.
Для оказания юридических услуг, мои контакты указаны в визитке страницы.
Также рекомендую мои статьи на данную тему:
Что нужно знать собственнику об управлении МКД?
Как избежать ошибок в споре с управляющей организацией?
Что такое капитальный ремонт здания и как его провести?
Что такое региональная программа проведения капитального ремонта МКД?
Порядок перерасчета платы за ТКО за период временного отсутствия гражданина.
Как считается неустойка по договорам подключения в рамках догазификации и по смешанным договорам.
Текст настоящей статьи является авторским. Допускается использование текста только с указанием ссылки на данную страницу. Нарушение данного требования будут вести к ответственности предусмотренной действующим законодательством.
