Приветствую, уважаемые читатели. Свое повествование захотелось начать с одной из самых частых неожиданностей для будущих обладателей своего жилья.
Итак, вы решились на покупку какой-либо недвижимости, но на выбранный объект денег не хватает и на помощь вам приходят кредитные организации. Страшного в этом ничего нет, но подходить к этому вопросу стоит обдуманно. А я постараюсь в этом помочь.
Первоначальный взнос.
Что это такое и кому в каком размере он платится?
На самом деле это одна из базовых вещей о которой все плюс-минус в курсе, но обо всем по порядку.
Первоначальный взнос - это сумма ваших собственных средств, которые вы будете отдавать Продавцу в день подписания договора купли-продажи или после государственной регистрации перехода права собственности, в зависимости от порядка расчетов, который вы выбрали.
Зачем он нужен и почему банки не спешат выдавать кредиты на покупку жилья без него? Все до безобразия просто. Если вам при покупке важна рыночная стоимость объекта, то для банков в первую очередь играет роль ликвидационная стоимость, т.е., выражаясь простым языком, стоимость, за которую можно будет без проблем реализовать такой объект, в случае, если вы перестанете платить, и попутно с этим компенсировать все те издержки, которые были вызваны этой процедурой.
Минимальный первоначальный взнос зависит от нескольких факторов, о которых расскажу немногим позже, но в подавляющем большинстве случаев он составляет 15 % от рыночной стоимости жилья.
Небольшой пример для понимая. Вы выбрали квартиру, стоимостью 2 700 000 рублей и располагаете собственными средствами в размере 450 000 рублей. Следовательно 2 700 000 * 0.15 = 405 000, т.е. в минимальный порог вы прошли, даже больше. Разумеется взять сумму кредита вы можете меньшую, т.е. за вычетом всех 450 000, но вот взять в кредит больше, чем 2 295 000 ( 2 700 000 - 405 000) не получится.
Само собой, существуют разные программы у разных банков. Так, например, чаще всего почти у всех встречается привилегия для зарплатников. Им банки устанавливают минимальное значение первоначалки на уровне 10%
В большинстве банков для покупки в ипотеку жилых домов с земельным участком устанавливается увеличенный порог первоначального взноса на отметке 30-40% от стоимости, т.к. частные дома представляют для кредитных организаций большие риски, чем квартиры.
Есть и определенные стимулы заемщиков, например, при минимальном допустимом значении первоначального взноса 15%, можно внести 20% и более, тогда процентная ставка будет меньше.
В общем и целом смысл, думаю, понятен. Ну а более детально вы всегда сможете уточнить информацию непосредственно в своем банке.
Отчет об оценке рыночной стоимости жилья.
Следующая статья расходов напрямую вытекает из первой. Чтобы определить минимальную допустимую сумму ваших собственных средств для банка придется подготовить отчет.
Стоимость отчета может отличаться от региона к региону, да что уж говорить, в рамках одного региона от банка к банку. Но для всех будет справедливым утверждение, что отчет на квартиру стоит дешевле, чем на дом с земельным участком.
Думаю, что во многих городах, не являющимися миллионниками, ценник будет соответствовать 2 000 - 2 500 за квартиру, и 3 500 - 4 500 за дом.
Отчет должен быть подготовлен оценочной организацией, которая аккредитована в вашем банке, в противном случае вы просто потратите деньги. Со списком таких компаний всегда можно ознакомиться в банке.
И да, это именно ваш расход, ввиду того, что связан он напрямую с подписанием кредитного договора. Однако, если Продавец будет не против компенсировать часть стоимости, то отказываться не стоит.
Страховки.
Чаще всего самая большая статья расходов, связанная с подписанием кредитного договора. Сразу оговорюсь, что сумма страховок не входит в тело кредита. Правда, из этого есть некоторые исключения, например, Сбер с недавних пор запустил такую программу. Но пока это скорее исключение, чем правило.
Можно ли отказаться? Обязательно страховать только имущество. Такая обязанность вытекает из ст. 31 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Все остальное по желанию, но тут тоже есть свои нюансы, но обо всем по порядку.
Страхование залога.
Раз уж затронули эту тему, то с нее и начнем. Единственная обязательная страховка. Стоимость страховой премии будет зависеть от суммы кредита и от непосредственно самого объекта. Чем он старше, тем дороже страховка. А еще страховщики, например, очень не любят деревянные перекрытия.
Самое важное, что необходимо понимать, когда вы страхуете жилье в рамках обязательного страхования, то страхуется только "коробка", т.е. грубо говорят только стены от их непосредственной утраты в результате чего-либо. Ремонт и имущество страхуется отдельно.
Страхование жизни и здоровья.
Ну, тут название говорит само за себя. Страховка необязательная, но очень желательная. Причем настолько, что банки чаще всего мотивируют жизнь все-таки застраховать тем, что увеличивают процентную ставку на 1 или 2 пункта, если отказаться или перестать страховаться в дальнейшем.
Стоимость такой страховки, разумеется, зависит от суммы кредита и от вашего возраста, а также рода деятельности. Если вы молоды, энергичны и работаете где-то в офисе, то цена вас приятно удивит. Кстати, чаще всего страховка у мужского пола дороже :) Не зря же говорят, что первые 40 лет детства самые трудные в жизни мужчины.. ну да ладно, что-то я отвлекся.
От себя добавлю, что до тех пор пока ежегодная стоимость страхования жизни дешевле, чем переплата по возрастающей ставке за этот же год - страховаться однозначно надо. Даже если вы планируете закрыть ипотеку за несколько месяцев. Никогда не знаешь, что завтра нас ждет.
Страхование титула.
Или, говоря другим языком, защита от утраты права собственности в результате оспаривания сделки. Делается не во всех банках, поэтому тут по ситуации. Чаще всего страхуют не на весь период, а только на 3 года (общий срок исковой давности).
Резюмируя вышесказанное относительно страхования, добавлю следующее. Никто не может вас обязать страховаться в банке. У всех банков есть список аккредитованных страховых компаний от которых они обязаны принимать полисы. И в большинстве случаев страховаться в сторонней страховой компании дешевле. Обязательное страхование в банке первый год - это миф.
Страхование осуществляется раз в год. За этим необходимо следить, т.к. если вы забудете об этом моменте, то банк насчитает вам определенную суммы штрафных санкций за каждый день такого периода, не говоря уже о том, что без страхования жизни вам просто поднимут ставку.
Аккредитив / номинальный счет / безопасные расчеты и пр.
Классическая форма расчета - это когда после государственной регистрации права вы приходите вместе с продавцом, он предоставляет реквизиты для перечисления и после проверки всех необходимых документов ему осуществляют перевод. Сейчас складывается такая тенденция, что от такой схемы расчета уходят.
Вместо этого повсеместно используется подход, при котором кредитные деньги вам выдают в день подписания кредитного договора, но доступа к ним вы не имеете, как собственно и продавец. Надо понимать, что кредит считается в таком случае выданным, а следовательно процент за пользование денежными средствами начинает начисляться со дня подписания кредитного договора. Страшного в этом ничего нет, платить-то все равно надо, чем раньше начнете, тем раньше закончите. Однако, учитывайте этот факт.
В чем преимущество? При таком раскладе Продавец чувствует себя более защищенным, понимая, что кредит вам уже одобрен и выдан, и ничего плохого уже не случится. К тому же если вас вдруг срочно куда-то украдут, откуда вы никак не сможете осуществить перевод денежных средств, то Продавец сможет это сделать самостоятельно. Да, это будет немного неудобно, но это лучше, чем просто остаться без денег на неопределенное времени. А если мы говорим о системе безопасных расчетов от Сбера, там вообще делать ничего не нужно. Банк самостоятельно отслеживает регистрацию и также самостоятельно отправляет деньги Продавцу.
Кстати, на номинальный счет можно также закладывать и первоначальный взнос, чтобы ну прям совсем подстраховаться уже Вам.
В общем удобство. Стоит такое удовольствие по-разному, в зависимости от банка, где-то от 500 до 3 500 рублей.
Государственная пошлина.
Да-да, не забываем и про нее. Оплачивает её именно Покупатель, ввиду того, что переход права собственности осуществляется именно к нему.
Для физических лиц по состоянию на 2021 года она составляет 2 000 рублей за каждый объект. Ну а дом с земельным участком - это, разумеется, два объекта. Поэтому и пошлина будет двойная. За исключением, например, дачных земельных участков. Для них стоимость меньше - 350 рублей.
Кстати, просто для общего сведения, госпошлина для юридических лиц составляет 22 000 рублей. Мало ли, вдруг пригодится.
Иные расходы.
Сюда, наверное, стоит отнести в основном только те расходы, которые могут возникнуть если вы кредитуетесь в Сбере. На мой взгляд, один из самых дорогих банков по затратам, связанными с подписанием кредитного договора. Просто перечислю кратко, что же такого вам может предложить Сбер:
- Правовая экспертиза ~ 12 000 - 15 000 рублей;
- Электронная регистрация - 7 900 (в эту сумму уже включена гос.пошлина 2 000 рублей) за каждый объект, т.е. дом с землей - это 15 800;
- Телемедицина
- Страхование от потери работы
и наверняка есть еще что-то, что я забыл. Не вижу смысл особо на этом подробно останавливаться. Просто знайте, что это все дополнительные услуги, которые вы не обязаны приобретать, хоть вам и будут их весьма усердно "продавать".
Итог.
Подписание кредитного договора - это, порой, весьма дорогостоящий процесс, к которому лучше быть готовым заранее. На простом первоначальном взносе все только начинается. И я крайне не рекомендую вам брать кредит "под ноль". Если есть такая возможность, то обязательно оставьте себе некоторую денежную сумму про запас, так, чтобы после оплаты всех расходов у вас была наличность хотя бы в размере одного ежемесячного платежа, т.к. к платежам по ипотеке необходимо привыкнуть. На этом у меня все. Удачных и дешевых вам ипотечных кредитов. Буду рад вашим вопросам :)