Приветствую Вас, уважаемые читатели!
Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, первое, что приходит в голову, покупка квартиры для сдачи в аренду. Но так ли это выгодно на самом деле? И какой вариант лучше: посуточно или длительная аренда.
Первоначальные инвестиции и доходность.
Покупка небольшой однокомнатной квартиры или студии требует существенных финансовых вложений, даже если это первоначальный взнос по кредиту. Поэтому этот вид инвестиций уже доступен не всем. Есть вариант, когда риелтор помогает взять ипотеку без первоначального взноса, но в любом случае потребуется оплата услуг, страховок, а переплата будет еще больше.
Далее необходимо сделать косметический ремонт, чтобы квартира была пригодной для жилья. Если она в плохом состоянии либо сдана с черновой отделкой, то потребуются капитальные вложения. Все это также учитывается в размер инвестиции.
Затем необходимо найти жильцов. Сумма аренды определяется рынком. На ее расчет влияет район расположения, инфраструктура, близость транспортных остановок и метро, удаленность от центра, наличие или отсутствие мебели, качество ремонта.
А теперь самый интересный момент – расчет доходности. Чтобы ее посчитать, необходимо размер аренды умножить на 12 месяцев, и разделить на первоначальные вложения (покупка+ремонт). Перевести в проценты.
Например, была приобретена небольшая студия за 1,7 млн рублей. Ремонт составит около 100 тыс. рублей. Сдавать планируется за 8 000 рублей с отдельной оплатой коммунальных услуг по счетчикам. Итого доходность составит: (8000*12)/(1 700 000+100 000)*100% = 5,33%.
Как видно из примера, доходность практически не отличается от средних ставок по депозитам. Со временем из-за роста цен и инфляции стоимость аренды можно будет поднять, и тем самым доходность слегка подрастет. Но едва ли она превысит ставку по банковскому депозиту.
При этом важно помнить, что квартира может простаивать в поисках жильцов, что снижает доходность. Часть аренды может съесть коммунальные платежи, которые берет на себя собственник. Не стоит забывать про налоги и прочие расходы по содержанию жилья, например, мелкий ремонт.
Посуточная аренда
Интереснее выглядит доходность при посуточной аренде. За месяц можно выручить значительно больше, даже если площадь половину времени простаивает.
Например, стоимость аренды на сутки составит 1000 рублей. Если сдавать квартиру хотя бы 15 дней в месяце, то собственник будет получать по 15000 рублей. Доходность составит (15*1000*12)/1800000*100% = 10%. Уже сравнительно выше.
При этом спрос может варьироваться. В одни месяцы аренда может быть расписана на все дни, а в другие простаивать. Посуточная аренда выгодна для крупных городов, где имеются востребованные учебные заведения, развит туризм или курорты.
Еще одно преимущество перед долгосрочной арендой, квартиры изнашиваются меньше. Приезжие реже пользуются плитой и стиральной машинкой, они просто не успевают загрязнить жилплощадь, а потому ремонта хватает на длительный срок. Но имеются дополнительные расходы на клининг, рекламу, наполнение мебелью и техникой. Для долгосрочной аренды подойдет и абсолютно пустая квартира.
Задел на будущее
Если квартира приобретается с целью обеспечить в будущем собственным жильем детей либо прибавку к пенсии на старость, то ипотека может быть весьма выгодна.
Главное условие, чтобы аренда полностью покрывала ежемесячный платеж банку и годовую страховку. Даже если по доходу квартира будет уходить в ноль, в общем итоге она оплатит саму себя.
И хотя переплата по кредиту выйдет ощутимая, она не так ударит по карману за счет того, что полностью ляжет на плечи арендаторов. А на выходе собственникам останется квартира куда большей стоимости, чем первоначальные вложения. Если сравнивать инвестицию с банковским депозитом и капитализацией процентов, то ипотечная недвижимость может оказаться гораздо выгоднее. К тому же можно вернуть 13% от государства в виде вычета.
Если планируется сдавать квартиру в старости, чтобы обеспечить себе прибавку к пенсии, то она также окупит себя до наступления пенсионного возраста. В отличие от ценных бумаг недвижимость – менее рискованное предприятие. Если кредит превратится в бремя, ее всегда можно продать, чтобы выйти с наименьшими потерями.