Приветствую читателей моего скромного блога. Сегодня хотелось бы поговорить об инвестициях в недвижимость. Сравнить тенденции в этой сфере в США и России. И так приступим.
Глава 1. США.
Стоимость денег в США регулируется ФРС путем увеличения или уменьшения базовой ставки. От значения базовой ставки зависят как доходность вкладов и облигаций , так и стоимость различных кредитов, в том числе ипотечных. Ниже ставка- дешевле ипотека. В данный момент, весной 2021 года, влияние монетарной политики ФРС на рынке жилья США имеет много общего с ситуацией , которая возникла в 2006-2007 годах. Пузырь на рынке недвижимости наряду с чрезмерным использованием кредитных производных был одной из главных причин финансового кризиса 2008 года, на который ФРС ответила нулевыми процентными ставками и программами количественного смягчения (QE) на сотни миллиардов долларов.
В 2019-2020 году ставки по ипотеке в США были на 3.5% ниже чем в период 2006-2007.Стоимость жилья обновила прошлый максимум. Правда это в номинальном выражении. Если смотреть на цены на недвижимость с поправкой на инфляцию то ситуация рисуется немного другой. В современных долларах медианная цена дома в 2006–2007 годах составляла бы $270 тысяч—приблизительно столько же, сколько и сегодня. Однако тогда дом стоил около $217 тысяч. С учетом стоимости кредита получается, что сегодня очередной пик на рынке недвижимости граждане встречают в очень комфортных условиях.
Свои коррективы в рынок недвижимости внесла также пандемия короновируса. С учетом того что она затягивается ФРС скорее всего до последнего будет оттягивать повышение базовой ставки, делая проценты по 30 летним ипотечным займам на исторически низких уровнях. Такие высокие ценовые пики делают инвестиции в квадратные метры в США малопривлекательными.
Глава 2. Россия.
Недвижимость остается самым желанным видом инвестиций у россиян. Согласно опросу ВЦИОМА более 50% респондентов вложили бы крупную сумму денег в недвижимость и лишь немногим более 10% отнесли деньги на фондовый рынок.
За последний год было много причин , которые толкали стоимость недвижимости к новым историческим максимумам. Это низкая ставка ЦБ РФ , девальвация рубля, рост инфляции, а также введение налога на доход по крупным вкладам. Рынок ипотеки за прошедший год вырос на 21% до 9,1 трлн рублей. Число ипотечных кредитов , выданных в январе 2021 года выросло на 62% по сравнению с прошлым годом , достигнув отметки 21000 штук. Спрос превысил предложение , что соответственно толкнуло стоимость жилья на верх. В среднем жилье подорожало на 15%.
Часть экспертов начали поговаривать о надувающемся пузыре на рынке недвижимости в России. Даже Банк России, опасаясь перегрева на рынке недвижимости выступил с рекомендацией отменить программу льготной ипотеки. Средняя ставка по ипотеке сейчас 7.2%. Для новых же займов она составляет порядка 6.1 %. Льготная программа ипотеки для семей будет свернута в конце 2022 года.
Глава 3.
Преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость.
И так , давайте же взвесим все плюсы и минусы вложения денег в недвижимость. Начнем пожалуй с плюсов.
Плюсы:
- Недвижимость- это реальный актив, обладающий ценностью.
- В экономически развитых городах спрос обычно превышает предложение поэтому стоимость всегда растет
- Возможность получения ежемесячного стабильного дохода при сдаче в аренду
- В купленной квартире можно жить
Теперь к недостаткам:
- Низкая ликвидность
- Высокие расходы на оформление сделки, содержание и управление
- Налоги при продаже недвижимости ,если она находилась в собственности менее пяти лет
- Рост рынка недвижимости не гарантирует роста в цене конкретного объекта
Глава 4.
Как инвестировать в недвижимость если мало денег?
Что же делать , если хочется вложить деньги в недвижимость, но на покупку объекта денег нет? Если какие-нибудь альтернативные способы? Большинство людей инвестируют в недвижимость через покупку жилья или помещения для бизнеса. Альтернатива—акции фондов, скупающих объекты с целью заработка на росте цены или под сдачу в аренду. Какой вариант вложений более выгоден — это предмет жарких споров, длящихся уже почти полвека
Рыночная стоимость всей недвижимости на планете приближается к $300 трлн. Это вчетверо больше мирового ВВП и в 1,5 раза превышает капитализацию мирового фондового рынка. Стоимость всех фондов, инвестирующих в недвижимость, гораздо скромнее — всего $2 трлн. То есть 99,3% инвесторов предпочитают традиционный кирпич и бетон.
В Америке на бирже торгуется такой интересный фонд: iShares Residential and Multisector Real Estate (NYSE: REZ).Он включает в себя помимо жилых объектов еще и объекты связанных с ними инфраструктуры, например бытовые склады. Торгуется этот фонд с 2007 года , на данный момент его доходность составляет около 9% годовых- из них более 3% дивиденды и более 5% увеличение стоимости.
Существует еще такой фонд ETF как SPDR S&P Homebuilders ETF (NYSE: XHB). Этот фонд повторяет динамику индекса S&P Homebuilders Select Industry, который представляет собой подотрасль жилищного строительства в индексе S&P 500. При этом ETF специально уравнивает доли в фонде крупных и небольших компаний. В портфель входят 35 бумаг, в основном производителей строительных материалов, застройщиков и магазинов товаров для дома. Три крупнейшие инвестиции фонда—разработчики климатических систем и оборудования Carrier Global Corp. (NYSE: CARR), промышленного оборудования Trane Technologies (NYSE: ТТ) и напольных покрытий для жилых и коммерческих помещений Mohawk Industries Inc. (NYSE: MHK)
В чем его преимущества?
- Доходность за 2020 год: 26%
- Комиссия фонда: 0,35%
- Годовая дивидендная доходность: 0,72%
- Активы под управлением: $1,4 млрд
- Год создания: 2006
В России к сожалению аналоги американских фондов отсутствуют. Есть конечно рентные фонды ЗПФИН, однако они закрыты и недоступны для частного инвестора.
Глава 5. Заключение.
Доход обычно зависит от отношения к риску. Так, консервативный инвестор предпочитает покупать квартиру, хотя ее сдача в аренду приносит максимум 4–5% годовых. При этом жилье считается защитным активом, и, приобретая его, многие рассчитывают именно на рост стоимости и защиту от инфляции. Коммерческая недвижимость более привлекательна по доходности, но и порог входа здесь выше. Альтернатива — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, которые запускаются многими управляющими компаниями, а также всевозможные биржевые ETF. Инвестиции в недвижимость при грамотном подходе могут увеличить и сохранить капитал.
Спасибо, что дочитали эту статью до конца! Просьба отметиться лайком и подпиской, если статья Вам понравилась и была полезна.