Всем привет!
Сегодня я поведу речь о том, каким образом необходимо считать площадь мансарды для цели осуществления кадастрового учета, потому что, как оказалось, даже среди моих коллег присутствует полное непонимание вопроса, от которого зависит сколько человек в итоге будет платить налога на недвижимость.
Поэтому, предполагаю, что и многим кадастровым инженерам это также неизвестно, поэтому статья была бы для них (или для собственников недвижимости) любопытна.
Почему вообще нужно считать площадь мансарды?
Согласно п. 5 требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места Приказа Росреестра №П/0393 от 23.10.2020г. площадь здания (жилого или нежилого) определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.
Т.е. исходя из данного определения, мы понимаем, что:
а). Мансарда – это этаж;
б). Площадь здания – это сумма площадей всех этажей.
Значит мансарда, безусловно, должна входить в площадь здания вне зависимости от назначения такого здания (жилое или нежилое).
Как понять, что наш этаж – это мансарда?
Понять это достаточно просто:
- Крыша должна быть под наклоном;
- Точка, в которой происходит пересечение нашей крыши с наружной стеной, должна находиться в пределах 1.5 метра от уровня пола.
Данное определение содержится, например, в строительных нормах для многоквартирных домов (п. 3.31а СП 54.13330.2016), а также для общественных зданий (п. 3.24 СП 118.13330.2012). В строительных нормах для жилых одноквартирных домов (СП 55.13330.2016) нет этого определения (оно не расшифровывается), но при этом активно используется, поэтому, предполагаю, что определение там имеется в виду такое же.
Приступаем к расчету площади
Итак, для расчета мансардного этажа нам нужны следующие значения:
- Нам нужно расстояние от угла, т.е. точки пересечения крыши с полом, до точки пола, где начинается горизонтальный потолок (на рисунке это расстояния 1.01 и 0.96 м);
- Нам нужна высота потолка (на рисунке это 2.11 м);
- Нам нужен угол ската крыши (на местности определить угол достаточно проблематично, но в специальном программном обеспечении – это не составит никакого труда, зная все линейные расстояния, т.е. общую длину пола и вышеуказанные в п.1 и 2 расстояния, ведь соединив потом эти линии (пол и потолок), и образуя крышу, программа нам сама покажет количество градусов).
После этого обращаемся к требованиям Приказа Росреестра №П/0393, а именно к п. 8.6 для нежилых зданий и к п. 13 для жилых зданий.
Нежилое здание
Согласно требованиям площадь мансардного этажа нежилого здания, сооружения, площадь нежилого помещения мансардного этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне 30° - до 1,5 метра, при наклоне 45° - до 1,1 метра, при наклоне 60° и более - до 0,5 метра. При промежуточных значениях угла наклона высота определяется по интерполяции.
Написано достаточно сложно, но я постараюсь максимально наглядно продемонстрировать, что имеется в виду.
В моем примере угол наклона крыши составляет 64 градуса слева и 66 градусов справа. Т.к. все, что больше 60 градусов должно измеряться при высоте до 0.5 метра, то проводим линию «а» со значением 0.5 так, чтобы это линия касалась пола и пересекала крышу в значении 0.5.
То же самое делаем и для правой стороны.
Таким образом, длина нашей мансарды будет составлять не 5.04 м, а значение «b».
После этого, данную длину «b» нужно будет умножить на ширину мансарды, где уже нет ската.
Что делать, если у нас промежуточное значение?
В требованиях написано, что нужно интерполировать. Для этого не нужно вспоминать курс математики, а достаточно обратиться к какому-то ресурсу, который бы помог нам в этом.
В качестве примера – вот такой ресурс.
В X1 нужно записать 30, в f(X1) – 1.5,
в X нужно записать наш угол наклона крыши,
В X2 нужно записать 45 или 60 в зависимости от того, между какими значения у нас наш угол , в f(X1) – 1.1 или 0.5 (по той же причине).
Вуаля, в результате f(X) мы получим нужное нам значение высоты, на которой мы будем пересекать наш пол и потолок.
Жилое здание
В жилом здании все гораздо проще.
Согласно требованиям, площадь мансардного этажа жилого здания, площадь жилого помещения мансардного этажа жилого здания определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне до 45° - от 1,6 метра, при наклоне от 45° и более - от 1,9 метра. Площадь мансардного этажа жилого здания, площадь жилого помещения мансардного этажа жилого здания с высотой потолка менее 1,6 и 1,9 метра соответственно при соответствующих углах наклона потолка не учитываются (не включаются).
Т.е. мы просто смотрим на угол, и если он меньше 45 градусов, то нужная нам высота – это 1.6 метра. Если 45 градусов и больше, то 1.9 метра.
Никакой интерполяции и всего такого. Также дополнительно указано, что если высота потолка менее 1.6 и 1.9 метра, то площадь такого этажа не учитывается в площади здания.