Как мы знаем, покупка недвижимости довольно серьёзный шаг в жизни каждого человека и, соответственно, к этому нужно подходить с особой серьёзностью.
Для приобретения недвижимости недостаточно просто подписать бумаги и заплатить. Ведь на сегодняшний день это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому безопаснее всего обращаться за помощью только в проверенные агентства.
Отсюда возникает вопрос:
Можно ли убедиться в чистоте сделки самому? Давайте разбираться.
1.Обратите внимание на цену.
Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить. Ведь обычно цены снижают не просто так, на это должна быть какая-то причина. Но если всё же, данный объект вызвал очень большой интерес, нужно провести тщательную проверку его юридической чистоты.
2. Постарайтесь расспросить продавца об интересующей вас недвижимости.
Кто является собственником? Каким образом приобреталась и как давно? Причина продажи? Запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, там будет указано, на каком основании собственность была получена. Например, по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство.
Так же не забудьте и о выписке из ЕГРН. Её можно, как и запросить у продавца, так и самостоятельно заказать в МФЦ(предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней).
Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец на данный момент является ее собственником и нет ли на квартире обременений (например, арест). Очень важно выяснить, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя.
До получения этих документов передавать аванс или задаток очень рискованно, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую вас квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.
Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником. Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств.
В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета.
3.Запросите нотариальную доверенность
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные, как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем.
Если же продажа идёт только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры, исходя из свидетельства о государственной регистрации права. Эту информацию так же можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, по какой либо причине - проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности.
Чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код. Он будет размещён в правом нижнем углу документа. Перейдя по ссылке на экране, появятся реквизиты нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный.
4.Необходимо нотариальное согласие супруга(-и) на сделку.
Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, то такое согласие потребуется в любом случае, даже если квартира приобретена в период брака или если на дату продажи брак расторгнут. Исключением могут быть объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.
5.Оцените всю полученную информацию в результате проверки.
Риск первый. Если квартира была приобретена менее трёх лет назад, то это означает две вещи:
1) Не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру
2) Продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги.
Соглашаться на это или нет — решать только покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец будет обязан вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.
Риск второй. Одним из не очень надёжных случаев при приобретении квартиры, является факт того, что она была приобретена в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Проблема в том, что есть риск, появления наследника, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.
Риск третий. Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно то покупалась, то продавалась — это может значить то, что это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит. Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история.
В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими бывают очень разными. Поэтому сложно дать точное руководство на тему того, как обезопасить себя при приобретении жилья. Вернее всего в этой ситуации обратиться к специалистам в сфере недвижимости: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам.