Нередко приходится слышать от должников (и не только) вопрос: а что, собственно, происходит с "ипотечным" жильем в банкротстве? А если это единственное жилье, ведь не о чем волноваться, правда? Нет, это не так.
По общему правилу, исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, не обремененного ипотекой, действует и в ситуации банкротства должника (п.3 ст.213.25 Закона о банкротстве, абз.2 п.1 ст.446 ГПК РФ).
Однако, в силу п.1 ст.50 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст.3-4 настоящего закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности - неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с п.1 ст.78 Закона обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилье, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией и т.п.на:
- приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры;
- их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение;
- на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Учитывая изложенное, квартира, находящаяся в ипотеке, даже будучи единственным жильем, не может быть исключена из конкурсной массы должника и, следовательно, подлежит реализации в деле о его банкротстве.
Приведем следующий пример. Из материалов дела следует, что ипотека имущества, переданного по договору залога, заключенному между Банком и Д., носит договорный характер, следовательно, на это имущество может быть обращено взыскание независимо от того, что оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателя и членов его семьи (Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2011г. №46-В11-5).
В силу разъяснений,содержащихся в Определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.05.2012г. №80-В12-2, обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных гл.IX Закона "Об ипотеке". Жилье, заложенное по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
В то же время, договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу.
Высшие суды полагают (например, Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.05.2012г. №80-В12-2, что указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников.
Иное, как считают высшие суды, означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).
Таким образом, наличие у квартиры свойств единственного пригодного для постоянного проживания помещения не влечет ее исключение из конкурсной массы, если она является предметом действующей ипотеки.
Из этого правила, однако, существуют исключения.
К примеру, как разъяснено в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018г. №48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан", если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения:
- не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве;
- обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском срока, определенного п.1 ст.142 Закона о банкротстве, и судом было отказано в восстановлении пропущенного срока,
такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога, в том числе посредством обращения взыскания на данное имущество вне рамок дела о банкротстве.
В этом случае жилое помещение считается не вошедшим в конкурсную массу в силу п.3 ст.213.25 Закона о банкротстве, право залога на него прекращается после завершения процедуры реализации имущества при условии освобождения должника от дальнейшего исполнения обязательств.
Безусловно, каждый случай индивидуален. И даже при включении единственного "ипотечного" жилья в конкурсную массу ничто не мешает должнику договориться с залогодержателем (как правило, банком) в рамках процедуры банкротства.
Надеемся, эта статья вам понравилась и была полезна.
Не забывайте ставить лайки, оставлять комментарии и подписываться на канал, это помогает его продвижению.
Еще статьи на схожую тематику:
Может ли гражданин-банкрот самостоятельно взыскать с работодателя долг по зарплате?
Судам разрешили обращать взыскание на единственное жилье. Стоит ли беспокоиться банкротам?
Банкротство гражданина: ваше имущество, на которое не обратят взыскание
Банкротство гражданина: что такое единственное жилье и почему его у вас не заберут. Начало