Решили продать квартиру самостоятельно, без привлечения профессионала?
Давайте обсудим, какие действия необходимо предпринять продавцу для того, чтобы продать быстро и максимально выгодно свой объект. Давайте условно разделим их на следующие этапы:
I. Подготовка и проверка наличия правоустанавливающих документов.
Внимательно изучите имеющиеся на руках документы на квартиру/комнату - все ли у Вас есть в наличии, нет ли в них опечаток/ошибок. Необходимо заказать свежую выписку из ЕГРН (лучше через МФЦ), и сравнить указанную в ней информацию с информацией в правоустанавливающих документах. Также лучше сразу взять формы 7,9,12 - чтобы они были на руках. В отдельных случаях могут понадобится архивные формы 9 и 12. Есть ли техпаспорт или кадастровый паспорт?
Здесь необходимо отметить, что конечный пакет документов, необходимых для выхода на сделку будет зависеть от того, как приобретался данный объект собственником/-ами квартиры (дарение, наследство, мена, приватизация, ДКП, ДДУ, ДУПТ, был ли использован мат.капитал при покупке), каким образом будет продаваться объект (с ипотекой, с использованием мат.капитала, субсидий, военной ипотеки, за наличные деньги).
Если речь идёт о продаже доли - необходимо заранее подготовить нотариальные отказы от соседей, либо направить им соответствующие уведомления. Как правило, одним из конкурентных преимуществ при продаже долей является возможность быстрого выхода на сделку, для этого на руках у собственника должны быть либо отказы от соседей, либо уведомления - это указывается в объявлении и напрямую влияет на рекламную стоимость объекта. Если же речь идёт о продаже отдельного объекта недвижимости, то заранее обсудите этот момент со всеми заинтересованными лицами, от которых может понадобится согласие на сделку (супруг/супруга) или которые в ней участвуют (например, мать с дочерью продают свою квартиру, находящуюся в общей долевой собственности), чтобы не получилось неожиданностей после принятия аванса от покупателя (некуда выписаться, мама или дочь вообще передумали продавать квартиру и пр.)
II. Наличие самовольной перепланировки.
Большинство знает, что есть допустимые перепланировки, которые банки пропускают при одобрении объекта (в случае ипотечной сделки), а есть ряд изменений, требующих обязательного согласования и узаконивания, если оно вообще возможно (перенос мокрых мест, снос подоконных блоков, вынос элементов системы отопления на лоджии, демонтаж несущих конструкций, изменение границ жилого помещения). В первом случае понадобится новый техпаспорт с актуальным планом помещения и штампом, что «несущие конструкции не задеты, границы помещения остались без изменений». Во втором – зависит от ситуации и степени «тяжести» выполненных собственником изменений, иногда согласование можно получить через суд, иногда нет. В этом случае отсутствие документов может существенно повлиять на продажную стоимость объекта.
III. Качественная упаковка объекта.
От качества фотографий, наличия 3D-тура и презентационного видеоролика объекта зависит многое, если стоит задача продать объект максимально дорого. Здесь психология выходит на первый план, более красивая и яркая упаковка привлечет больше внимания покупателей и агентов.
Да! Home-staging(предпродажная подготовка объекта) выходит здесь на первый план! Если нужно сделать мелкий ремонт (подклеить обои, исправить протекающую сантехнику, прикрутить плинтусы, повесить карнизы, вкрутить лампочки в люстры и пр.) – это надо сделать обязательно! Фото с плохим освещением, с развешенным в ванной бельем и трусами или разбросанными по квартире личными вещами может оттолкнуть потенциального покупателя. В качестве примеров можно брать интерьеры из каталогов Икеа – они универсальны, и подходят для широкого круга потребителя. Цель данного мероприятия – чтобы каждый потенциальный покупатель смог «примерить» квартиру на себя, представить как он будет жить в ней.
IV. Разработка маркетингового плана.
Вместе с тем, для формирования высокого покупательского спроса на объект недостаточно просто разместить красивые фото на самых работающих интернет-площадках, надо задействовать все доступные каналы: социальные сети, партнеров, профессиональные сообщества для привлечения целевой аудитории. Мир должен узнать о вашем объекте!
V. Определится с рекламной стоимостью и стратегией продажи объекта.
Ну здесь все просто на первый взгляд: посмотрели предложения конкурентов, сделали анализ рынка, и определили для себя цену, по которой выходим на рынок (рекламную стоимость). Она может отличаться от рыночной, тк конкуренты могут выходить и по специально завышенной цене (если рынок это позволяет). Поэтому вторым этапом будет определение реальной рыночной стоимости объекта, те той стоимости, которая привлечет наибольшее количество покупателей на ваш объект. Но и рыночная стоимость как правило отличается от продажной – той, которая указана в ДКП, почти не встречается такой покупатель, который не попросил бы скидку))) Стратегий продажи объекта тоже может быть несколько: классическая продажа, торги на понижение, торги на повышение и пр.
Подводя итоги я хочу отметить, что каждый объект рано или поздно находит своего нового хозяина. Вопрос в сроках и в том, устраивает ли предложенная цена продавца. Качественная предпродажная подготовка объекта, грамотное определение рекламной и рыночной стоимости позволит сэкономить время экспозиции объекта, а предварительная подготовка пакета документов – сроки выхода на сделку.
Так что всем удачи!
Получить консультацию и выгодной посотрудничать с Еленой можно по телефону +7(921)920-37-37
instagram @guzeeva816