Самозанятость - идеальный вариант легально вести предпринимательскую деятельность. Минимум заморочек и требований.
Этот налоговый режим еще называется НПД - налог на профессиональную деятельность. О его нюансах мы поговорили со Светланой @buh.bpk.expert.
Мой опыт
Я самозанятая с мая 2019 года. И до сих пор в восторге от этого налогового режима. Всё очень просто и быстро - от регистрации до уплаты налога:
- скачала приложение “Мой налог” и зарегистрировалась. Можно делать через банки, но я лично не понимаю, зачем нужен посредник, если налоговая предоставила идеальный сервис.
- когда мне приходит платеж за аренду, я захожу в приложение и отражаю этот доход. Выбираю дату, сумму платежа и ввожу вид услуги (Аренда квартиры). Если аренду оплачивает юрлицо, то нужно указать его наименование, ИНН или отметить, что компания иностранная. Дальше нужно отправить чек заказчику на телефон или на email.
Например, АirВnВ. Ставлю галочку при формировании чека, что это ин.компания. Поле для ИНН исчезает. Остается только наименование юрлица, вбиваю коротко “Airbnb”. Чек я не отправляю, т.к. некуда.
Плюсы самозанятости:
- все действия осуществляются в удобном мобильном приложении
- чек можно пробивать в течение 10 дней, а не сразу
- чек можно аннулировать и вбить заново, если вы ошиблись при оформлении
- доход можно получать наличкой или на любую карту/счет.
- налоги рассчитываются автоматически
- оплата налога через приложение любой картой
- не нужна касса
- нет бух.отчетов, в приложении виден доход за год и по месяцам
Минусы самозанятости:
- самозанятые платят налог 1 раз в месяц. В приложении приходит напоминание о необходимости оплатить налог до 25 числа месяца, следующим за отчетным.
- лимит годового дохода 2,4 млн ₽
- самозанятые могут сдавать только ЖИЛЫЕ помещения. А НЕжилые и АПАРТАМЕНТЫ сдавать нельзя.
Можно ли совмещать самозанятость с работой по найму?
Да.
Можно ли пенсионерам оформляться самозанятыми?
Да.
Может ли самозанятый заниматься несколькими видами услуг?
Да.
Может ли ин.лицо оформиться самозанятым?
Да, если это гражданин Армении, Белоруссии, Казахстана или Киргизии.
Налоговая ставка самозанятых:
*4%, если принимаете деньги от физлица
*6%, если от юрлица
По какой ставке платить налог от доходов с Booking или AirBnB?
Точного ответа нет.
- Например, я брала расширенную выписку по счету в Сбере. В ней указано, что платеж приходит от юр.лица AirBnB. Я считаю, что это прямое указание на получение денег от юрлица. Поэтому я плачу налог 6%.
- Есть еще мнение: сайт - это только посредник, который принимает деньги, но квартиру снимает физлицо. Значит вы должны платить налог 4%.
Налоговая не дала руководство, как на самом деле правильно. Я и мои коллеги писали письма с просьбой разъяснить этот вопрос, но полученные ответы не внесли ясность.
Как сдавать квартиру, если несколько собственников:
1. Совместно-нажитое имущество мужа и жены.
Например, муж - собственник, а жена решила оформиться самозанятой и сдавать квартиру в аренду. В этом случае муж должен у нотариуса написать жене согласие на управление совместно-нажитым имуществом. А в договоре с арендатором нужно написать, что собственник не против и на основании чего действует жена. И приложить к договору копию этого согласия от мужа.
2. Ваша мама-собственник, а сдаете квартиру и получаете доход вы.
Мама подписывает с вами договор безвозмездного использования ее имущества. В нем указывается:
- кто собственник
- кто управляет
- отсутствие оплаты за управление квартирой
- прописать какое имущество было при подписании этого договора
Вы регистрируетесь как самозанятый, оплачиваете налог, а в договоре аренды прописывается на основании чего вы управляете этой квартирой.
Аналогично можно сделать с супругом и любым родственником.
Я буду именно так теперь управлять Семейной квартирой, которая теперь не является моей собственностью.
3. Вы сдаете квартиру, собственником которой является ваша мама. Доход от аренды получает мама.
Мама пишет вам доверенность. А значит в договоре с арендатором будет указано, что у собственника квартиры есть управляющий (вы), который распоряжается имуществом на основании доверенности и может подписывать договор найма.
Налог будет платить мама, т.к. она получает доход.
Аналогично можно сделать с супругом и любым родственником.
4. Если в квартире прописаны другие члены семьи (в том числе дети) или они являются долевыми собственниками квартиры.
Нужно получить от них нотариальное согласие, что они не против, что вы будете сдавать эту квартиру в аренду.
Про субаренду
Самозанятый может сдавать не свою квартиру, используя договор субаренды. Для этого сначала заключите договор аренды с хозяином квартиры, а потом — договор с квартиросъемщиком. При этом по закону нужно:
- указать в договоре аренды, что квартиру можно сдавать в субаренду, или написать дополнительное соглашение к договору.
- указать в договоре всех собственников квартиры как соарендодателей
- срок субаренды должен быть не дольше срока аренды. Если договор заключают больше чем на год, его регистрируют в Росреестре.
В цифрах:
- Хозяин квартиры-самозанятый хочет за нее 50 тр
- Арендатор-самозанятый (кто пересдает квартиру) сдает ее за 100 тр.
Каждый из них оплатит налог с дохода полностью:
- собственник самозанятый с 50 тр - 4 %
- и арендатор за субаренду со 100 тр - 4% (если сдает в аренду Физлицу) или 6 % (если сдает юрлицу: ИП, ООО, Букинга и т.д.)
Если будет прослеживаться агентская схема, например договор управления квартирой?
То агент должен быть ИП усн доходы или усн Д-Р (самозанятый с 50 тр 4 % и агент с 100 тр усн доходы или усн д-р).
Что предоставлять командировочным, если вы сдаете квартиру как самозанятый?
Командировочному нужны документы, подтверждающие расход на проживание.
Если он оплачивает собственнику наличкой, то нужен:
- договор найма квартиры
- акт приема-передачи помещения, где указано в каком состоянии арендатор принимал квартиру при заселении и возвращал при выезде
- чек, пробитый самозанятым (в электронном виде или напечатанный). Он свидетельствует о том, что оплата произведена за аренду квартиры.
- акт выполненных работ (если требует бухгалтерия).
- справка из приложения “Мой налог” о том, что арендодатель является самозанятым на данный момент. В приложении выбрать раздел “Прочее”-”Справки”-”Справка о постановке на учет”-”Год формирования” выбрать текущий. Справка будет готова сразу.
Какой налог платят самозанятые при продаже квартиры?
13% как физлицо.
Что делать, когда доход приближается к лимиту 2,4 млн ₽/год?
- Например, вы сдаете квартиру и лимит вы достигнете в ноябре, то вероятно стоит закрыть самозанятость из-за превышения лимита, а остальной доход в текущем году заплатить как физлицо (13%). 1 января снова оформиться самозанятым и продолжать платить налог по пониженной ставке. НО только если вы сдаете 1 квартиру, а не несколько.
- Если у вас с супругом общая квартира. То можете дать друг другу нотариальное согласие на использование совместно-нажитого имущества.
Я так уже делала, т.к. все квартиры для краткосрочки в общей долевой собственности с супругом. Мы с мужем оформили друг другу доверенности о совершении всех действий с квартирами. Как только я приближалась к порогу 2,4 млн ₽/год, то часть доходов оформляла через супруга. Он тоже имеет статус самозанятого, и платежи от AirBnB приходили ему.
- Можно открыть ИП за 2 недели до того, как наступит превышение лимита. Но не подаете заявление на упрощенку и автоматически становитесь плательщиком НДС.
В приложении “Мой налог” закрываете самозанятость на основании того, что вы потеряли право на использовании НПД из-за превышения лимита дохода. И в этот же день подаете заявление на упрощенку на ИП.
Если у вас остались вопросы или дополнения, то пишите в комментариях. Постараемся со Светланой @buh.bpk.expert на всё ответить.