Рынок недвижимого имущества постоянно в движении: цены на объекты то увеличиваются то уменьшаются (впрочем уменьшаются цены не так часто, как хотелось бы).
Если сравнивать цены 2011 года и 2021 года, то цены только подросли (в 2011 году 2-комнатную квартиру (а то и трехкомнатную), хрущевку с косметическим ремонтом можно было купить за 700 тысяч рублей! А в 2021 году средняя стоимость 2-комнатной квартиры, хрущевки стоит в 2 раза больше 1450 тысяч рублей (и это без ремонта).
Так на чем основаны цены и так ли они обоснованы?
На первичном рынке более или менее понятно: в основе цены — расходы на строительство (стройматериалы, зарплаты работникам, проектно-сметная и иная документация), рекламная кампания, расходы на гашение процентов банкам (эскроу-счета не позволяют использовать деньги дольщиков до момента завершения строительства), аренда земли, ну и как же без надбавки по усмотрению компании «на выручку».
На вторичном рынке всё не так однозначно. Из критериев оценки стоимости объекта собствениками можем выделить следующие:
- Район нахождения имущества, его инфраструктура
- Этаж и этажность дома, для многоквартирных домов также важно наличие лифта (новый лифт имеет не малую роль при выборе квартиры на высоких этажах)
- Количество комнат и их расположение (изолированные или смежные), на какую сторону выходят окна
- Ремонт (его наличие или отсутствие), особенно если сделан ремонт по индивидуальному дизайну специализированной организацией, реально улучшающий эргономику пространства.
- Цена на иностранную валюту, на новые автомобили
Однако есть и более глобальные критерии, формирующие окончательную цену объекта, за которую выставляют на продажу квартиры на вторичном рынке.
Главный критерий ценообразования на вторичном рынке: сравнение с ценами на другие объекты недвижимости в своем районе, со схожими характеристиками. И никто не задумывается о том, что некоторые собственники включают в стоимость объекта стоимость мебели, или гаража, которые остаются «в подарок» Покупателю. А другие посмотрев на эту составную цену объекта назначают за свои квадратные метры цену такую же стоимость, но уже без «подарков», и понеслись цены вверх!
Да, рыночная цена на конкретный объект складывается из сравнения цен нескольких объектов, однако следует реально оценивать ситуацию, особенно тот момент, что объект РЕАЛЬНО продаётся вовсе не по той цене что указана в объявлении! В большинстве случаев продаёт быстрее тот, кто готов вовремя скинуть цену до реально рыночной, иначе есть риск долгой продажи объекта.
Многие собственники, оценивая свой объект недвижимости, не задумываются о том, что Покупателя интересует в основном район, этаж, стены в конце концов, а не обои, которые на них поклеены. Хотя не будем скрывать, что квартира с новыми обоями, которые лекго сейчас отделить от стены для их замены, или аккуратно положенная плитка нового образца в санузле, будут преимуществом, при прочих равных.
Еще один фактор увеличенных цен на объекты — несуществующие объекты с завышенной ценой, или реально существующие, но опять таки же с завышенной ценой — выставленные для искусственного формирования высоких цен на объекты. Сайты объявлений борются с этим каждый по своему, однако не всегда эффективно.
К числу основных критериев увеличения цены на недвижимое имущество также как и другие авторы относим снизившуюся ставку по ипотеке и льготную ипотеку. Собственники объектов считают, что если процентная ставка снижена, то можно и цену цвеличить, ведь при сниженной ставке по ипотеке могут одобрить большую сумму ипотеки, и соответственно Ипотечный заёмщик может купить объект большей стоимостью.
Однако здесь также очень много нюансов:
- да, ипотека одобряется на бОльшую сумму;
- да, многие спешат оформить жильё ипотеку по сниженной ставке как можно быстрее.
Вместе с тем:
- критерии оформления ипотеки ужесточились, и ипотеку одобряют не всем;
- предложение объектов превышает спрос тех, кто реально может имущество купить,
- а те кто могут, и реально оценивают свои финансовые возможности, берут тот объект что дешевле!
Резюмируя всё вышеперечисленное, можем сделать вывод о том, что цена объекта, которую выставляют Продавцы не всегда является той ценой, по которой реально продают объект недвижимости, однако является основой формирования рыночной цены профессиональными оценщиками. Льготная ипотека действует до 01.07.2021 года и, скорее всего, не будет продлена. Ключевая ставка ЦБРФ начала подниматься, вместе с нею начнут подниматься процентные ставки по ипотеке (банки не станут выдавать ипотечные займы себе в убыток). Всё это может резко уменьшить спрос на недвижимое имущество. И тогда потенциальные покупатели будут ещё более придирчиво выбирать объект для покупки. Тогда наступит время для корректировки цен на вторичном рынке.
"Кузбасская Недвижимость" агентство недвижимости