Квартир в долевой собственности много. Обычно это долевая собственность одной семьи.
Как образуется долевая собственность?
Прежде всего, это приватизация. Очень часто - наследство. Либо приобретение в долевую собственность по договору купли-продажи. Потом случается какая-либо причина, возникает конфликт и один из сособственников хочет получить деньги за свою часть недвижимого имущества и жить отдельно. Возникает идея продажи доли.
Кто её может купить?
Прежде всего, и вероятнее всего, долю выкупят другие сособственники - совладельцы оставшихся долей или доли, все или один из совладельцев
Цена в случае подобных сделок определяется в соответствии с размером доли - в виде части рыночной стоимости объекта недвижимости.
Объясню на примере.
Допустим, в квартире два собственника. Каждый имеет по 1/2 доле.
Цена (рыночная стоимость) квартиры составляет, для примера, 10 миллионов рублей. Соответственно, цена 1/2 доли (рыночная стоимость) составляет половину от 10 миллионов рублей - 5 миллионов рублей.
На практике часто цена имеет договорной характер и может быть как дешевле процентов на 10-20, так и дороже процентов на 5-10, в данном примере проценты надо считать от суммы в 5 миллионов рублей.
Получается, цена может быть в интервале от 4-4,5 миллионов до 5,5 миллионов рублей. Это уже процесс торга и договорённостей сторон.
Примечательно, что при выкупе совладельцем последней доли, в результате которой он станет владельцем всей квартиры - можно использовать ипотечный кредит. Ряд банков даёт кредит на выкуп доли при условии, что вся квартира переходит в собственность заемщика. Соответственно, закладывается в банке в качестве обеспечения ипотечного кредита также вся квартира.
Подобная сделка, независимо - с привлечением ипотечного кредита или без такового, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Другая история, если совладельцы нашли между собой «общий язык» и продают квартиру целиком
Одному покупателю. Который даже не уведомляется о том, что причиной продажи квартиры целиком является конфликт (имущественный спор) совладельцев.
Соответственно, покупатель покупает квартиру, заключая один договор купли-продажи квартиры с двумя совладельцами. Каждый из которых получит свою долю денег, пропорциональную размеру доли.
В нашем примере каждый из совладельцев получит по 5 миллионов рублей. Договор купли-продажи можно составить как в простой письменной форме, так и нотариально удостоверенный. Ипотека также может использоваться покупателем при покупке аналогичной квартиры.
Третья история - если долю в квартире выкупает посторонний человек
На юридическом языке - третье лицо. Допустим, у совладельца нет желания или нет возможности выкупить долю у сособственника. Договориться о совместной продаже также не удалось. И вот, продавец доли начинает продажу своей доли на свободном рынке.
Здесь ценообразование и процедура продажи кардинальным образом отличаются от первоначального и второго примера.
Как формируется цена доли при продажи третьему лицу?
Рассмотрим, опять же, на примере той же самой квартиры, где два собственника по 1/2 доли владеют квартирой стоимостью 10 миллионов рублей. Так вот, цена 1/2 доли на свободном рынке будет составлять половину от рыночной цены соответствующей доли, если квартира двухкомнатная или трёхкомнатная.
Получается, что рыночная цена 1/2 доли при продаже совладельцу или при продаже квартиры целиком, составит в среднем 5 миллионов рублей, а если продать эту же самую 1/2 долю постороннему человеку, цена уменьшится на 50 процентов от рыночной цены доли и составит только 2,5 миллиона рублей. Это средняя цена подобной доли.
Понятно, что в ряде случаев она может быть или чуть дороже или чуть дешевле. При этом продавец доли обязан уведомить совладельца о предстоящей продаже своей доли третьему лицу с обязательным указанием стоимости доли - через нотариуса или по почте. И только в случае отказа совладельца или «молчаливого отказа» от преимущественного права на покупку доли в квартире, - продать свою долю постороннему лицу за цену, не ниже указанной в уведомлении совладельцу.
Получить ипотеку на подобную сделку у покупателя доли не получится, банки подобных кредитов не дают. Данный договор также подлежит нотариальному удостоверению.
Кто покупает подобные доли за подобные цены, кто эти пресловутые третьи лица?
Прежде всего, это инвесторы, которые после приобретения доли, путём переговоров, уговаривают сособственников о совместной продаже и продают-таки квартиру целиком, делят деньги между собственниками пропорционально долям, и на этом, соответственно, зарабатывают.
Практически заработок доходит до 100 процентов. Т. е. вложив рубль в подобную сделку, инвестор после продажи квартиры целиком получает два.
Вот так по-разному может стоить доля в квартире. Все зависит от того, кому она в результате продаётся. И данная методика расчета актуальна только при продаже долей в двух и более комнатных квартирах, и размере долей, позволяющих определить порядок пользования в виде хотя бы одной комнаты.
Вот еще мои статьи и видео, которые могут вас заинтересовать:
👉 Что писать в соглашении об авансе или задатке? Когда задаток принимать категорически нельзя?
👉 Как проверить юридическую чистоту выбираемой квартиры
👉 Скрытые комиссионные риэлтору. Как дважды не заплатить за одну и ту же работу и не остаться в дураках
👉 Дешевые квартиры в Москве - В ЧЕМ ПОДВОХ? | Подводные камни самых "выгодных" вариантов
👉 Как продать или купить квартиру в ипотеке (в залоге у банка) - подробная пошаговая инструкция
МОЙ КАНАЛ В YOUTUBE | INSTAGRAM
Писать мне лучше в WhatsApp: +79267797630, так я точно не потеряю ваше сообщение