Если Вы добросовестный покупатель, но у Вас отсудили квартиру, мы поможем Вам получить компенсацию в размере рыночной стоимости.
Интернет полон объявлений риэлтеров о «проверке юридической чистоты квартиры». На деле это обычно означает, что риэлтер закажет выписку из регистрационной палаты о переходе права собственности и выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в проверяемой квартире никто не прописан. Неофициальная выписка из палаты (более подробная, чем официальная) обойдется примерно в 3000 руб. По запросу в Яндексе вы найдёте минимум 10 такого рода предложений, также как и по выписке из домовой книги, которая обойдется , вероятно, несколько дороже. Итого – затраты не более 10 тыс рублей, а Вам это обошлось от 100 тыс. Но главное не в деньгах – что это реально даст?
✓ Надо ли делать проверки? - Безусловно.
✓ Даёт ли гарантию такая проверка? - Конечно, нет.
Для гарантии нужно проверить всех участников и все сделки до момента покупки, что крайне затруднительно. Именно поэтому при малейших отклонениях риэлтер будет отговаривать Вас от сделки. Например, если:
- Текущий собственник владеет квартирой менее 1 года;
- Правоустанавливающими документами является свидетельство о праве на наследство или судебное решение;
- Продавец не хочет указывать в договоре купли-продажи реальную цену.
Вообще, любое отклонение от неких стандартных параметров будет вызывать у риэлтера неприязнь и просто нежелание связываться. Потому что в душе он понимает, что почти ничего проверить не сможет. И уж тем более, ничего не сможет гарантировать.
По такой же схеме действуют страховые компании при титульном страховании. То есть, они страхуют только квартиры с «чистыми» документами, не вызывающие никаких вопросов.
Понятно, что в идеале документы на квартиру - это приватизация 1993 года, но:
- За почти 30 лет оформление права собственности на недвижимость встретить такое почти нереально (то есть сразу серьезное ограничение в выборе квартиры);
- Квартиры со стопроцентными документами стоят дороже;
- Если документы идеальны, то зачем, извините, их проверять, и, тем более, страховать?
Если Вы всё-таки воспользовались услугами такого риэлтера, то попросите его, не удовлетворившись дежурным «всё хорошо, не волнуйтесь» предоставить Вам письменные гарантии, и всё сразу станет ясно.
Конечно же, без проверки нельзя и она позволит убрать заведомо проблемные квартиры. Но не это главное.
Важно при сделке соблюсти все атрибуты добросовестности:
- Рыночная стоимость в договоре;
- Доказательство фактической передачи денег (банковский аккредитив, депозит нотариуса и так далее);
- Отсутствие споров (можно посмотреть базу данных судов) и обременений в ЕГРН;
- Фактический осмотр квартиры (можно пообщаться с соседями)
- Фактическая передача квартиры;
- Количество перепродаж за последний год (не больше 2).
Тогда, если будет в будущем будут попытки отобрать у Вас квартиру, вопросов по поводу добросовестности не будет.
Многие полагают, что добросовестность приобретателя имеет исключительно теоретическое значение. Больше относится к справедливости и практической пользы принести не может. Но это абсолютно не так и покупателю квартиры такое заблуждение может очень дорого обойтись.
Как защитить квартиру от истребования?
Добросовестность приобретения предполагает возмездность отчуждения, а также, что приобретатель не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, которое не имеет права его отчуждать. У недобросовестного приобретателя собственник может изъять имущество в любом случае, а у добросовестного, в соответствии со статьей 302 ГК РФ можно истребовать квартиру лишь в случае ее выбытия из владения собственника помимо его воли.
Таким образом, принципиальное значение имеет выяснение вопроса, по воле или помимо воли продавца имущество выбыло из его владения.
Термин «владение» не должен никого вводить в заблуждение. Дело в том, что право собственности включает в себя триединство прав – владения, пользования, распоряжения. В данном случае законодатель употребляет термин владение, но подразумевает именно распоряжение (возможность определять юридическую судьбу вещи). На практике сделка может быть признана недействительной, но в истребовании может быть отказано.
Чтобы качественно защитить интересы покупателя, надо самому обладать знаниями в этом вопросе. Поскольку судьи, как правило, довольно слабо разбираются в таких нюансах, юристу придется донести до судьи свою позицию и убедить его в своей правоте.
Не хотим Вас расстраивать, но обычный адвокат ничего этого сделать не сможет.Помимо добросовестности приобретения в судебном процессе для получения максимального эффекта необходимо оказывать давление на истца, доказывая уже его недобросовестность. Собственник должен интересоваться судьбой имущества, обеспечивать его сохранность и осуществлять необходимые платежи.
Если он этого не делает, то:
- Можно говорить об истечении срока исковой давности 3 года с момента, когда узнал или должен был узнать о нарушении прав.
- Считается что собственник своим бездействием подтверждает свое согласие на выбытие имущества из его владения.
Всё вышесказанное поможет Вам защитить квартиру от истребования. Но что же всё-таки делать, если квартиру у Вас забрали? Например, за несколько сделок до Вашей покупки, мошенники купили ее у психически больного человека. Воля на отчуждение проявлена не была и ее, даже если вы абсолютно честно ее купили, увы, суд у Вас ее отберет. Что делать тогда?
Согласно статье 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" добросовестный приобретатель, у которого было истребовано жилое помещение, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны РФ после вступления в силу решения об истребовании у него данного жилого помещения.
Раньше сумма компенсации была ограничена 1 000 000 руб., тогда как сумма, уплаченная покупателем за жилое помещение, была значительно выше. Теперь подобный вопрос решается иначе.
Если решение об истребовании жилья было принято после 01.01.2020, то добросовестному приобретателю выплачивается компенсация в размере кадастровой стоимости жилья.
Имеются граждане, у которых имущество было истребовано до 1 января 2020 года, но они ещё не обращались с иском к Российской Федерации о выплате компенсации.
- Как быть с ними?
- Имеет ли закон обратную силу?
- Можно ли распространить изменения в законодательстве о выплате полной компенсации вместо 1 000 000 руб. и на эти случаи?
Нельзя. За одним исключением. Обратная сила закона распространяется лишь на те случаи, когда жилое помещение было истребовано до 1 января 2020 года в собственность государства или муниципального образования.
На текущем этапе мало кто знает об этих правах редко ими пользуется, но шансы вернуть свои средства есть. Наш опыт показывает , что если грамотно выстроить стратегию и подготовить доказательную базу, то в спорах с государством можно доказать свою правоту.