Продолжаем тему коворкингов. Сегодня поговорим про еще одно актуальное направление в этом сегменте коммерческой недвижимости – формат built-to-suit.
Изначально этот формат применялся исключительно в складской недвижимости, позже – в классических офисах для крупных корпораций. Такая модель предполагает оборудование арендуемого пространства под конкретного заказчика, при этом все расходы ложатся на собственника/арендодателя, арендатор же подписывает долгосрочный договор аренды (от 3 лет) и въезжает в уже готовый офис, полностью соответствующий его требованиям к технической оснащенности, конфиденциальности и корпоративному дизайну.
Однако, коронокризис внес свои коррективы в рынок офисной недвижимости: на смену классической аренде пришли коворкинги. Их универсальность, совокупность сервисов и полная готовность принять арендаторов как нельзя лучше соответствуют главным требованиям сегодняшнего бизнеса: скорости и гибкости.
И формат built-to-suit стал логичным продолжением нового тренда. В случае такой сделки оператор коворкинга обеспечивает себе гарантированный денежный поток и окупает расходы на ремонт и перепланировку пространства под клиента, в среднем, в течение 2,5-3 лет (для сравнения: окупаемость обычного коворкинга - 3-3,5 года при загрузке не менее 70%). Нужно отметить, что спрос на эту услугу по-прежнему сохранился у крупных арендаторов с запросом на площади от 1000 кв.м. Таким компаниям, как правило, необходимо еще и функциональное разделение пространства для различных департаментов, что довольно сложно реализовать в уже готовом офисе с выполненной планировкой. Поэтому новый формат гибких пространств сегодня довольно востребован.
Ключевой фактор в пользу build-to-suit – отсутствие инвестиций и капитальных вложений на старте. Арендатору не нужно тратить трудовые и временные ресурсы на проведение тендеров по корпоративным регламентам и контроль ремонта. С экономической точки зрения для компании CAPEX превращается в OPEX: она ничего не платит на старте, её расходы составляет только ежемесячная аренда. Получается некий микс традиционной аренды и сервисного офиса, компания заезжает в пространство, уже полностью готовое к работе и адаптированное под её конкретные задачи. При этом сохранение корпоративного стиля способствует формированию у сотрудников ощущения причастности общей миссии и целям компании и отношение к рабочему месту не как к чему-то временному, а как к «своему».
Кроме того, коворкинги сейчас открываются в крупных и востребованных деловых локациях с дефицитом готовых офисных решений (чуть менее 70% всех площадей расположены внутри ТТК, в «Москва-Сити» - 13%, за пределами ТТК - менее 12%), что является дополнительным преимуществом для арендатора.
За 2018-2020 года профиль клиентов гибких офисов кардинально изменился: с небольших творческих команд до крупных корпораций. По нашим данным около четверти площадей коворкингов сейчас заняты крупными корпоративными арендаторами: Ozon (более 6 тыс. кв. метров в SOK City), Сбербанк (4700 кв.м или 789 рабочих мест в бизнес-центре Poklonka Place), МТС (728 рабочих мест в коворкинге Workki), Red Wings (240 рабочих мест в коворкинге Prowork), «Яндекс.Маркет» (3900 кв. м или 600 рабочих мест в коворкинге Workki) и «Яндекс» ( 4 500 кв.м в коворкинге Business Club в бизнес-центре ОКО 2), «Тинькофф» (1039 рабочих мест в SOK), Банк «Открытие» (3000 кв.м. или 676 рабочих мест в SOK Арена Парк). Именно поэтому крупные девелоперы уже на стадии проектирования новых бизнес-центров закладывают площади под гибкие офисы и заключают договоры с операторами коворкингов на стадии анонсирования проекта.
В начале 2021 года операторами коворкингов было заявлено к открытию 39 гибких пространств объемом более 188 000 кв. м, из них треть приходится на build-to-suit площадки. По прошествии 5 месяцев можно сказать, что эта стратегия успешно реализуется. Сегодня на рынке 10 крупнейших операторов открытых гибких офисных пространств формируют основной объем предложения (около 65%). У всех так или иначе присутствует формат build-to-suit (уже действующий или планируемый). 60% от анонсированного к открытию объема в 2021 году приходится на двух операторов - Ключ (37%) и Space 1 (23%),- цена за индивидуальный проект build-to-suit у которых сопоставима со ставкой в обычном коворкинге.
Таким образом, формат build-to-suit, перекочевавший в гибкие офисы из классических, уже сам является трендом и пользуется немалой популярностью у крупных арендаторов. При этом выгода от его применения значительно перевешивает минусы, которые, впрочем, есть при любом раскладе. Важно правильно расставить приоритеты!