Жилая недвижимость, приобретенная в ипотеку, с первого же дня становится собственностью заемщика. И у него есть право распоряжаться домом или квартирой по личному усмотрению, правда, с ограничениями. Пока кредит не погашен, на жилье накладывается обременение. Но продать его все же можно.
Такие сделки зачастую оказываются выгодными для покупателей, поскольку стоимость квартиры с обременением, как правило, ниже среднерыночной. Главное — проявить бдительность и учесть все нюансы.
Квартиру, изъятую за долги по ипотеке, продают через аукцион
И занимаются этим только органы исполнительного производства. Привлекательность такой покупки — в крайне невысокой цене, так как у приставов-исполнителей нет задачи продать как можно дороже. Но начальная стоимость в ходе аукциона может измениться.
Важно: если вам кто-то предлагает недорого купить квартиру, якобы конфискованную из-за невыплаты ипотечного кредита, но не через аукцион, а напрямую — это явная попытка обмана!
Заранее уточните, по какой схеме будет организована продажа
Для «ипотечной» жилой недвижимости их всего 4:
1. Ипотека погашается в ходе сделки. Банк выдает справку о размере оставшегося долга — покупатель выплачивает эту сумму кредитору. После этого с жилья снимается обременение и подписывается окончательный договор купли-продажи
2. Жилье приобретается вместе с долгом по ипотеке. Остатки кредита и проценты по нему будет выплачивать покупатель. В такой ситуации можно воспользоваться рефинансированием, чтобы получить более удобные для себя условия.
3. Ипотека погашается досрочно. В рамках предварительного договора о купле-продаже покупатель вносит задаток в размере оставшегося долга по кредиту, и сама сделка осуществляется после полного погашения ипотеки и снятия обременения с недвижимости. Для надежности этот задаток лучше оформить прямым платежом в банк, выдавший ипотеку.
4. Продажа «за долги» по решению суда. Об этой схеме упоминалось выше.
Обязательно проверяйте подлинность документов
Продать «ипотечную» квартиру или дом невозможно без официального согласия банка, у которого эта жилая недвижимость находится в залоге. Случаи подделки такого согласия или других документов крайне редки, но все же встречаются.
Важно: чтобы не лишиться денег и долгожданного жилья, проверьте его юридическую чистоту. Например, запросите выписку ЕГРН в Росреесте — в ней указываются не только характеристики объекта, но и наличие обременений.
Заручитесь поддержкой специалиста
Сделка купли-продажи квартиры, находящейся в ипотечном залоге, предполагает обязательное участие трех сторон: продавца (собственника), покупателя и банка, выдавшего ипотеку. Соответственно, на согласование всех вопросов уйдет больше времени, чем при обычной покупке. А любая допущенная ошибка станет причиной очередной задержки.
Важно: оплата услуг опытного риелтора, которому вы доверяете, или надежного ипотечного брокера окупиться за счет экономии вашего времени и устранении риска потерять деньги на неправильно оформленной сделке.
Подписывайтесь на канал 💰Бывший банкир о деньгах💵 и поставь 👍🏻 если статья была полезна.